私道の奥にある土地 持分無し

質問

購入を考えているアパートの物件があります。

この物件は巾2メートル程の私道（2項道路）の奥にあり、この私道に2メートル接道しています。

仲介屋さんからは「私道に持分がある」と聞いていたのですが、隣地の居住者さんに話を伺ったところ「数年前に地主が私道の土地を両側の家に売ってしまい、うちとそちらのアパートには私道の持分が無い」ということがわかりました。

近所関係は良いようで、話をしてくれた方も『通行権』でその私道を通っています。
しかしながら両側の家の方は鉢植えをどんどん置きだして、昔は車一台通れた私道が、いまや道巾は80センチくらいしかありません。

このような状態なのですが、私道に面する土地は、銀行などの評価はかなり低いのでしょうか？
また、自分の家に行くまでに通る私道に持分が無いという土地は、不動産としてはどのような価値に見られるのでしょうか？

お教えください。

しかしながら私道の持分が無く、

回答No.7

titelist1 · ベストアンサー

再度の回答です。

不動産投資とは「君子危うきに近寄らず」ではなく『虎穴に入らずんば虎子を得ず』です。良いものは高く、悪いものは安い。しかし、その土地を良いものに生まれ変われる可能性があるものを手に入れるのです。道路ですから、そんな鉢植えなど蹴散らせます。

問題は再建築をする際に私道を理由に工事妨害をしてくる可能性があります。なにしろ、隣人は自分の思いどうりにならなかったからです。みなし道路だから通行は自由だが、下水道工事などは地主の承諾が要ります。アパートなので、すでに水道ガスのインフラが整っていると思うが、下水道はどうなのかです。半値程度と安ければ、購入のチャンスと思います。

アパートがまだ使えるならば、安く買ったのだから汚くても安くして貸かせば、入居したい人はたくさんいます。そして、その儲けをためて再建築するのです。

お礼

不動産には見えてないところに大きな問題があるのだということが分かった気がします。

じつは皆様から辞めた方がいいというご意見を頂いてはいたのですが、思い切って虎穴に入りました。

買い付けは通りましたが、しかしながら手付けを入れる前に別口がさらって行ってしまいました。

もっと勉強して、次に備えます。

ありがとうございました。

回答No.6

atelier21

再

止めた方が良いと思います
2項道路と解って居ながら、私庭と同じ利用する人は儘あります
必ずトラブリます、一番の障害は、所有感覚が非常に強い処でしょう

お礼

ご忠告感謝します。

こちらで質問させて頂いている最中に当該物件は売れてしまいました。
貴重なご意見感謝します。

回答No.5

kikyouasagao

購入は絶対やめた方がよいです。
たぶんそのアパートは再建築不可なのでは？役所に問い合わせればすぐにわかります。
土地の評価も相場の半分、またはそれ以下だと思います。

お礼

再建築は可能ということでした。
ただ土地値は低そうですね。

回答No.4

titelist1

このアパートの土地を欲しがっているのはこれに接している2軒の隣地です。それを想定してみてください。良い土地になるでしょう。鉢植えなどで通行を妨害して、車が通れないようにして隣地の価値を下げるかの行為をしているのです。いずれアパートに人が住めなくなったら、物件を安く購入すると大きな価値を生み出します。
この土地は2項道路に2ｍ以上接道しているので、新築時にはセットバックが必要ですが、再建築許可が下りる可能性のある土地です。2項道路の取り扱いとセットバックは市町村で異なるので、役所で確認してください。

お礼

たしかに圧力は考えられますね。
ありがとうございました。

回答No.3

atelier21

管理担当の役所（道路課なのか建設課なのか、役所に依り違う）で調べる
私道の届けがされているのか？
登記簿にて地目等私道と見られているのか？
建て替えが可能なのか？

お礼

役所に話を聞いたところ2項道路ということでした。

回答No.2

gyong

そのアパートの土地は借地ではないですか？

「私道に持分がある」といってももともとは、その私道も借地で通行のために地役権が設定されていたのでは？

「地主が私道の土地を両側の家に売ってしまい、うちとそちらのアパートには私道の持分が無い」
要するに地主が底地の私道を両側の家に売り飛ばしたので、私道は両隣の家の土地になっているのでは？　自分の土地だから鉢植えを置いている。

アパートが借地で道路に面していない物件は担保価値がまったくなく、銀行融資不可の物件です。
この物件はやめた方がいいです。

お礼

私道が借地であったかどうかは、わからないです。
物件の土地は借地ではないです。
でも鉢植えの数はかなりです。

回答No.1

tzd78886

やめた方がいいです。他人の土地を通らなければ外に出られない土地と言うのはまともな評価はされません。今は無償で通れたとしても、持ち主が変わったら通行料を請求されるかもしれません。ましてや、80センチしかない道（法的には道とは呼べません）では、車も入れません。救急車も消防車も入れません。「君子危うきに近寄らず」です。

お礼

たしかに格言は忘れてはならないですね。
ありがとうございます。