私道，雨水管のある土地

質問

現在購入するかどうか悩んでいる土地があります．

今回購入を考えている土地は袋小路の先の土地で5ｍ道路に2.25ｍ接していますが，私道になりその部分も購入することになります．その私道は位置指定道路に接し，位置指定道路の8分の１の持ち分を持つことになります．

現在位置指定道路に８件接していますが，６件は既にだいぶ前に家が建っていて，今回は残りの２つの区画を売り出しています．
大家さんの持ち物で，持ち分を持っていない方もいるとの事でした．

質問(1)
均等に持ち分が設定されていない道路なので将来トラブルにならないか心配です．自分の持ち分があればトラブルにはならないでしょうか．

また今回２区画を造成するに当たって，道路を舗装し，購入を考えている土地に１mほど盛り土をしています．
アスファルトができる前の時代には下り勾配になっていたところで水が溜まりやすい所だったため，敷地内東側7.5ｍ，南側11ｍに舗装した道路からの雨水を通す塩ビ管（直径２０ｃｍ）を通しています．

舗装道路の雨水を流す塩ビ管は共有になるかどうかは現在確認中ですが共有になっても，実質は所有する土地内にあるのでこちらがメンテナンスをする事になるだろうとの事でした．

質問(2)
修理費なども自己負担になる覚悟が必要でしょうか？
また修理費はどのくらいものになるでしょうか？
質問(3)
雨水の塩ビ管があることと盛り土で土地が緩んで不同沈下するような事があるでしょうか？

つたない文章ですが，どなたかアドバイスお願いします．

回答No.1

noname#19073 · ベストアンサー

1.位置指定道路は私道ではあるものの、隣接地所有者の意向を無視して位置指定を解除出来るものではありませんので、あなたの持分が有った方が好ましいことは当然ですが、ご質問の件で問題が発生するとは思いません。

しかし抑えておくべきと感じるのは、その位置指定道路の維持・修繕する上での負担割合についてです。
市などが一部補助してくれている場合も有り得るものの、基本的には私道ですから、修繕等は所有者が負担することが一般的です。

隣接しているのに共有持分が無いお宅もあるとの事なので、そのあたりは確認しておくべきですし、実際には使っているのに、持分が無いから一切負担はしないとすると不公平でもあります。均等に共有持分とすべきかと思いますし、条件が整うのであれば市道認定して貰うべきかと思います。

あとは質問とは逸れますが、5m幅の私道も含めて購入予定とのことですが、その部分の扱いもハッキリさせておいた方が良いと思います。その部分は建築敷地として算入するのかどうかなど。というか、そこが建築敷地で無いとすると2.25m接している部分は厳密には建築基準法上の接道では無いと思いますので。（しかし路地状空地に2m以上接する、ということで戸建建築は問題無いかもしれません）

その私道はあなた以外に使う人が居ないわけですよね？いずれにせよ課税上（地目など）、建築基準法上、どのような土地になるのか、事前に内容を確認すべきかと思います。私道の扱いというのは意外に単純ではありません。

2.塩ビ管の役割が文面からは正確に読み取れなかったのですが、購入予定の5m幅私道からの雨水だけでなく、位置指定道路からの雨水も、あなたの敷地内を通して処理する形状なのでしょうか？

それ以外の方法が無かったのか疑問ですし、あまり好ましい条件では無いですね・・。
共有の設備だという扱いであれば、修繕等の負担割合もよく話し合っておくべきでは無いでしょうか？
自分の為だけの設備では無いのに、あなただけが負担するのは不公平に思います。

3.不同沈下の原因というのは色々あるとは思いますが、その内容だけで直ちに不同沈下の原因になり得るとは思いません。塩ビ管や盛り土という要素よりも、それをどのように問題なく収めるか？が肝心だと思います。その土地に限らず、盛り土を適正に行わなければ不同沈下等のトラブルにはなり得ますので。
そういう意味では盛ったばかりで時間経過が少ないのであれば、地盤については慎重に考えた方が宜しいことは確かです。

全体的な感想としては、積極的に購入すべき土地なのかは少々疑問です。

お礼

ご回答ありがとうございました．
購入する土地の形状は旗竿地のようですが，竿の部分が私道になり，旗の部分が本地になります．
私道は見た目は普通の道路になり，建築敷地ではなく，駐車や，物を置いたりできないと言われています．また地役権が発生するとの事です．
不動産屋からはこの土地の建築には問題なく税金もかからないと言われていますが，役所に確認してみます．

舗装されて私道と位置指定道路の区別はなくなるようなので，全体の雨水が流れてくる形状です．

造成が先日終わったばかりです．

ご意見参考になりました．もう少し考えてみたいと思います．ありがとうございました．