住み替え先の物件、そしてローンについて（長文です）

質問

住み替えについて、過去の投稿等を読ませて頂いているのですが、自分のケースにあてはめきれなくて、教えて頂きたいのです。長文になります。
　現在、大阪の堺市に２年前に建てた注文住宅（4000万円くらい）に住み、残債が3500万円ほどあります。ですが、主人の会社が急に神戸の兵庫区に移転し、毎日の通勤が大変なうえ、残業が多いので、兵庫県に転居しようかと悩んでいます。　
　近所の不動産会社１社に現在の家の査定をお願いしたら、2500万円前後との事でした。　仮にその金額で売れるとすれば、1000万円の売却損になるので、単純な話（こんなに単純ではないと思いますが）、諸費用を現金で用意できれば、新しい家を2500万円ほどで見つけて買い替えローンで残債の1000万円を組み合わせたら、新しい家のローンは3500万円という事になりますよね？（金利は変わりますが）
　現在のローンはみずほ銀行なので、銀行に問い合わせたら、主人の年収は700万円弱ですが、買い替えローンとして4000万円くらいのローンは組めるとの事でした。後は、新しい物件の担保価値次第ということです。
　そこで、新しい物件の選択なんですが、「建売」「土地+注文住宅」「中古物件+リフォーム」で迷っています。　これら３パターンの物件をそれぞれ2500万円以内で（厳しいですが）用意できても、やはり立地やパターン（狭小な土地、中古）によっては全額ローンを組むことは難しいのでしょうか。　諸費用はともかく、２度目の家なので、資金に余裕がありません。予算が少ないので家のランクもかなり落とすことになりますが・・。　ちなみに現在の家を売却する前に新しい家の購入し、転居までに売れなかったら買取も検討しています。
　また、「土地+注文住宅」や「中古+リフォーム」の際、先に土地代や中古物件の支払いをせず金利のみ支払って、家が出来上がってから１本のローンにすることは可能でしょうか。
　勉強不足で質問内容に不明な点があるかも知れませんが、よきアドバイスをお願い致します。

回答No.3

papumaru

質問項目にはないですが、売却損がでる場合、確定申告すれば、戻ってきますよ。質問者様の場合だと、たしか５年間繰り越して、申告できるはずです。１０００万円の売却損（建物の償却分は差し引いて）ですから年収から考えると５年間所得税なしってあり得るのでは？。
いろいろな条件がありますので、必ず税理士さん等に確認してください。これを使わない手はないかと。確か年収と、住宅ローン（１０年以上）を組むことが前提になると思います。
　加えて、住宅取得控除もあわせることができます。

お礼

ご回答有難うございます。
確定申告ですか。　そこまで視野に入れてませんでした（笑）
そうですね、実際に住み替えする時には、忘れてはいけない事ですね。
これは、現在の家に５年以上住まないと対象にならないとかではなかったでしたっけ？（違うのかな？）
この辺りは、ネット等で調べられそうなので、勉強してみます。
アドバイス、有難うございました。