住み替え先の物件、そしてローンについて（長文です）

質問

住み替えについて、過去の投稿等を読ませて頂いているのですが、自分のケースにあてはめきれなくて、教えて頂きたいのです。長文になります。
　現在、大阪の堺市に２年前に建てた注文住宅（4000万円くらい）に住み、残債が3500万円ほどあります。ですが、主人の会社が急に神戸の兵庫区に移転し、毎日の通勤が大変なうえ、残業が多いので、兵庫県に転居しようかと悩んでいます。　
　近所の不動産会社１社に現在の家の査定をお願いしたら、2500万円前後との事でした。　仮にその金額で売れるとすれば、1000万円の売却損になるので、単純な話（こんなに単純ではないと思いますが）、諸費用を現金で用意できれば、新しい家を2500万円ほどで見つけて買い替えローンで残債の1000万円を組み合わせたら、新しい家のローンは3500万円という事になりますよね？（金利は変わりますが）
　現在のローンはみずほ銀行なので、銀行に問い合わせたら、主人の年収は700万円弱ですが、買い替えローンとして4000万円くらいのローンは組めるとの事でした。後は、新しい物件の担保価値次第ということです。
　そこで、新しい物件の選択なんですが、「建売」「土地+注文住宅」「中古物件+リフォーム」で迷っています。　これら３パターンの物件をそれぞれ2500万円以内で（厳しいですが）用意できても、やはり立地やパターン（狭小な土地、中古）によっては全額ローンを組むことは難しいのでしょうか。　諸費用はともかく、２度目の家なので、資金に余裕がありません。予算が少ないので家のランクもかなり落とすことになりますが・・。　ちなみに現在の家を売却する前に新しい家の購入し、転居までに売れなかったら買取も検討しています。
　また、「土地+注文住宅」や「中古+リフォーム」の際、先に土地代や中古物件の支払いをせず金利のみ支払って、家が出来上がってから１本のローンにすることは可能でしょうか。
　勉強不足で質問内容に不明な点があるかも知れませんが、よきアドバイスをお願い致します。

回答No.2

mahopie

一般的に旧ローンの残債務付での買替案件自体が厳しいことはご承知な様ですので、以下局面ごとに具体的に。

(1) 単純に売却を先行させると、残債務１０００万円が宙に浮くことになる。銀行側は物件時価以上の担保設定（２５００万円物件へ３５００万円の担保設定）は許容できても、１０００万円の無担保融資存在は認めない可能性が高いので、売り先行自体が微妙。

(2) 仮に売却のみを先行できても、賃貸居住期間が長くなって費用の持ち出しの意味では負担が大きい。（自宅売りという不確定要素が無くなる・自宅売却損の税金上メリットは有る）

(3) 買替物件を「土地＋注文住宅」としてしまうと、土地代全額＋建物建築当初資金が先行するが、建物建築前に土地だけを担保に「旧残債務＋土地代＋建築資金の一部」が融資される、というのは難しい。

(4) 住宅ローンの二本建てがまず異例で、売却までの間は銀行のつなぎ融資の形にならざるを得ないが、銀行融資は銀行が担保設定、ローンは保証会社が担保設定するのでこの辺りの経費も二重に発生する。（質問にあるつなぎ融資の間は金利のみ、は十分可能）

(5) 残債務が残る以上新規ローン取扱銀行が限定される。通常は現行のローン銀行・勤務先会社の取引銀行・購入物件建築や仲介業者に絡んだ銀行といった所ですが、所謂「金利優遇」が受けられにくい。（貸す側の立場が強い）

(6) 「中古物件＋リフォーム」というのは、銀行からすると中古物件価格が不動産価格でありローン額判断の基準となるが、追加リフォーム分については趣味・趣向の問題であって不動産の担保価格には加味させない（そこまでの金額は融資できない）、と通常考える。又、リフォームの間はどこに住むのか？　という点も出てくる。

(7) 新築物件の場合には、一応購入価格＝物件価格という評価は受け安い。中古マンションについても価格が客観化しやすいので、契約価格がベースになり得る。中古一戸建の場合はやはり銀行独自判断で評価が厳しくなる（傾向）と考えられる。

(8) 売り物権について仲介業者による「買取保証」の保証額は、びっくりする位低い金額（おそらくは２５００万円評価なら２０００万円程度）に押さえられ、資金計画面での修正も発生する。

ということで、直接責任の無い立場からの回答としては、
(1) 購入物件としては、建売・新築マンション・中古物件でもそのまま居住できるコンディションの物件という、事前手付金１０％・残金９０％は引渡し時一括という条件で即刻入居できる物件の方が良さそう。

(2) 売り物件について売却を先行させながら、実際の売却額と売却時期の見極めを行う必要がある。同時に買い物件についても話を進めて、売り買いの各部を整合させる必要がでてくる。

(3) 売り物件で候補者が複数存在するなら、契約において契約（手付金受取）と資金決済（残金受取）、現実の立退きについて条件交渉をして極力資金決済・立退きのタイミングと新規購入物件の買い決済のタイミングを一致させる。（金額よりも決済条件を重視）
・・・同日のＡＭに売り決済、ＰＭに買い決済、引越しが翌日といった形が理想的
注文住宅が難しいのはこのタイミングの設定にブレが生じる為

(4) 仲介不動産業者を同一業者として、自身の売り契約の解約条件にも、買い物件の融資承認が取れない場合という項目を設定する・売り契約で手付金を小額とする等、買い案件での融資不成立の場合の、売り契約の解約ペナルティにも押さえをつけておく。

(5) これに、手付金・費用を自己資金で充当できる・できないといった要素が重なりそうですが、全部を同時並行で進めるのはかなりの気力が必要になります。自宅の第三者宛賃貸（一応金融機関へ報告必要）＋賃貸物件へ一旦避難して、相応の自己資金をストックしてから再検討する方が精神的には楽かもしれません。

お礼

専門的なアドバイス有難うございます。
基本的に「住み替え先の購入を先行」にと考えております。
詳細はNo.1様への補足に記載しております。

住み替えは売り買いのタイミングが難しいと聞いています。　色々考えるとぞっとしますね（笑）　ただ、主人の体調もよくないので、話を進展させなければいけません。
あれから気になって銀行へ再度問い合わせたら、今は大抵の物件には全額ローンが下りること、そして物件価格以上の融資も可能（保証料や引越し代まで（領収書は要提出））との事でした。使途さえ明確にすれば融資は出来るけど、要は返すのは本人だから、一番大事なのは担保価値よりも借りる人間の返済能力、審査次第ということのようです・・・。

売る件については、来年の春に向けて、今年の11月頃から売り出すのが時期的に妥当のようですが、すべてスムーズにいくのは夢に近いでしょうね（笑）
ありがとうございました。