住み替え先の物件、そしてローンについて（長文です）

質問

住み替えについて、過去の投稿等を読ませて頂いているのですが、自分のケースにあてはめきれなくて、教えて頂きたいのです。長文になります。
　現在、大阪の堺市に２年前に建てた注文住宅（4000万円くらい）に住み、残債が3500万円ほどあります。ですが、主人の会社が急に神戸の兵庫区に移転し、毎日の通勤が大変なうえ、残業が多いので、兵庫県に転居しようかと悩んでいます。　
　近所の不動産会社１社に現在の家の査定をお願いしたら、2500万円前後との事でした。　仮にその金額で売れるとすれば、1000万円の売却損になるので、単純な話（こんなに単純ではないと思いますが）、諸費用を現金で用意できれば、新しい家を2500万円ほどで見つけて買い替えローンで残債の1000万円を組み合わせたら、新しい家のローンは3500万円という事になりますよね？（金利は変わりますが）
　現在のローンはみずほ銀行なので、銀行に問い合わせたら、主人の年収は700万円弱ですが、買い替えローンとして4000万円くらいのローンは組めるとの事でした。後は、新しい物件の担保価値次第ということです。
　そこで、新しい物件の選択なんですが、「建売」「土地+注文住宅」「中古物件+リフォーム」で迷っています。　これら３パターンの物件をそれぞれ2500万円以内で（厳しいですが）用意できても、やはり立地やパターン（狭小な土地、中古）によっては全額ローンを組むことは難しいのでしょうか。　諸費用はともかく、２度目の家なので、資金に余裕がありません。予算が少ないので家のランクもかなり落とすことになりますが・・。　ちなみに現在の家を売却する前に新しい家の購入し、転居までに売れなかったら買取も検討しています。
　また、「土地+注文住宅」や「中古+リフォーム」の際、先に土地代や中古物件の支払いをせず金利のみ支払って、家が出来上がってから１本のローンにすることは可能でしょうか。
　勉強不足で質問内容に不明な点があるかも知れませんが、よきアドバイスをお願い致します。

回答No.1

konohazuku521

住み替え経験者です（分譲マンションですが）。

＞現在の家を売却する前に新しい家の購入

これが前提だと、資金繰りも綱渡りとなりますし、時間的余裕がないために選択の幅が狭まり、買ってから後悔することにもなりかねないと思います。私もマンションの買い換えをしたとき、不動産会社の担当者から「売却を先行した方がいいですよ」というアドバイスを受けました。

したがって、
１．現在の物件の売却を先行させる。
２．住み替え候補地に賃貸マンションなり貸家を借りて仮住まいする。
３．売却が済んで現金を手にしてから、じっくりと新しい家探しをする。
という手順を検討されてはいかがでしょうか。賃貸に住んでいる間に住み替え候補地の事情もいろいろとわかってきて、後悔のない選択ができるのではないかと愚考します。

補足

早速のご回答、ありがとうございます。
　質問に記載しておりませんでしたが、子供が２人おりまして、上が来年小４、下が小１になりますので、住み替え候補の場所に賃貸してもその学区内で家が購入できるか分からないのと（便利な所では地価も高く、いつまでも購入が難しいので、あらかじめ不便（？）なところで賃貸する覚悟も必要ですが）、賃貸に引っ越すには、現在の残債を一括で返済しなければ今の家を出られないのです。
　お安い家賃の賃貸で資金を貯めながらじっくり検討したいのはやまやまなのですが、新しい家を購入してそれを担保に残債と新しい家のローンを一本に（買い替えローンです）しないといけなくて・・・。
　現在の家を賃貸にして、住み替え先でも賃貸という場合も、現在の場所柄、ワンルームなら借り手がつくけど３ＬＤＫの戸建になかなかつきにくいのと、途中で空家になったときのローンと家賃の２重払いの心配と、何より会社が大阪に戻る可能性もないので、賃貸にしたところで今の家に帰ってくることもないのですから、それならば築浅のうちに売却した方が、との考えもあります。　なので、売却がうまくいかなくても、値段は下がりますが不動産の買取額も考慮のうえで、来年の春に買主に仲介もしくは不動産に買取という形で住み替えようかと検討しております。。。
　長くなりましたが、補足です。