住宅ローン保証料、この場合銀行担当者の言い分は妥当か？

質問

諸費用も「諸費用ローン」で考えております。

ですので、当初は上記の「諸費用ローン(金利、条件は住居借入ローンと同じ）3.05％」を予定していたのですが、
ローン申込書を読んでいると、「金利上乗せ」コースであれば＋0.2％とありました。
しかし、我が家は団信の特約（ガンになればローンが支払われなくて済む、みたいな）も予定していて（+0.3％）、
そうすると合計でローン金利＋0.5％の金利となってしまいます。

銀行の担当者に聞いたところ、
「繰り上げ返済を予定しているのなら一括で保証料を支払うよりも、また諸費用ローンとして借入額を増やすよりもお得」と仰っていたのですがイマイチ納得できません。
(予定としては15年後に全額かそれに近い一部を繰上げ予定）

電話でのやり取りでしたので、具体的な数字が見えないのも理由だとは思うのですが、
本当に銀行の担当者の言うことが正しいのか、
セカンドオピニオン的にお答え戴けませんでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.3

hkttm

住宅ローン返済中の一般人です。
putimaru100さんの詳しい借入条件が分からないのですが仮に計算してみました。計算結果を見てもらえれば分かると思いますが保証料前払い一括がお得と思います。

条件は下記で設定しました
・当初返済期間は35年、2700万円借入
・金利は3.0%と3.5%で固定とする
　　　（前払いと上乗せとの比較のために設定しました）
・ボーナス返済なし
・元利金等返済
・15年後(180回返済後)に一括返済する予定

計算結果
3.0%　毎月返済額103,909円　15年後残高18,792,000円
3.5%　毎月返済額111,588円　15年後残高19,296,000円
となると思います(計算間違いがなければ)。

毎月の返済額が7,679円違うので15年間では1,382,220円違います。
15年後の残高が504,000円違います。
両者を合計すると1,886,220円違ってきます。

よって15年後に一括返済するのであれば保証料は前払い一括がお得ということになります。

早期に一括返済や繰上げ返済をするのであれば保証料は金利上乗せでもいいかと思います。理由は元本が減れば減るほど保証料に対する利息が減っていき結果として前払い一括より少なくなる可能性があるかもしれないからです。しかし金利0.5%上乗せはかなりの負担になると思いますので注意が必要と思います。

もう一度銀行員の方に詳しく聞いてみてから決められてはどうでしょうか。
参考になれば。。。

お礼

アドバイスありがとうございます。

そうなんです、0.5％上乗せはきついので、躊躇しているところなのです。
保険の方は現在の夫の年齢や既加入の保険を考えても我が家は加入しておいた方がいいと思うので、＋0.3％は仕方が無いと思っているのですが、
正直「たかだか60万（語弊があればすみません）」のために
0.2％プラスはちょっとなぁ、というのが本音です。
（というか、散々かき集めてやっとこさここまで辿りついたので、その60万がなかなか・・・な状態なのですが）

でも0.5％で月々はちょっとした差でも、
ロングスパンで見るとやはり差も大きくなりますね。

ありがとうございました。