住宅ローンの保証について

質問

今回、新築住宅を購入（土地込みで）地方の銀行で2500万円の融資をしていただくために事前に審査をしていただきました。結果は融資可能との回答でしたがローン保証料が審査前は金利に上乗せで0.2％とでしたが審査後は0.3％との回答でした。そのうえ、0.2％は金利に上乗せでいけるのですが0.1％は別途前払一括で払ってほしいとのことでした。金額は約33万円です。ここで質問なんですが、なぜ金利上乗せがだめで一括払いなのか意味がわからず銀行で聞きたくなくこの場をかりました。0.1％上乗せもよく意味がわからないのですが、やはり自分自身の年収等が問題なんですかね？わかる方がいらっしゃいましたらご回答宜しくお願いします。

回答No.2

bunbun8

住宅ローンは表向きの金利があり、そこから優遇やなんやでマイナス１，５％とか行なって、変動金利で１％切った・・などと見てしまいますが、実はそこから更に銀行が金利から負担している団体信用生命の保険料などがあります。銀行にしたら身になる利息分はさらに減ってるわけですね。
保証料は本来、融資実行時に一括して支払う性質のものです。
そりゃそうですよね、返済に滞りができてアカンとなったときに、保証会社が金融機関に代位弁済して保証するのが保証会社の役目ですから、保証料がまともに入ってない状態で、ローン開始から早々とバンザイされちゃったら保証会社も立つ瀬がありません。そういったリスクを細かく予測計算して、返済比率の状態、自己資金をどれだけ入れられるのか、諸費用まで借りちゃったりしてなぁい？等々の部分から、保証料をどの程度分割にしてあげれば保証会社も損しそうもないかで条件が出てくるわけです。
金融機関は役所などのように救済機関ではありませんから、お金持ちで自己資金もあり、安定した勤務状況で担保にも十分評価ができるといった案件には、優遇も最高のものを提供するわけですが、これは不安のあまりない優良顧客だからです。ですので、人道的に本来なら優遇されるべき所得がギリギリとか、貯金もしてなかったの～というお客様にはやはり銀行も保証会社も商売ですから、この分だけは先に現金で入れてもらってね。といった保全を取るわけです。

お礼

bunbun8様　ご回答ありがとうございました。やはり自分自身の年収の低さや車のローンもありますし融資していただけるだけでも感謝しないといけないですね。貴重な意見ありがとうございました。

回答No.1

ryu1995

＞なぜ金利上乗せがだめで一括払いなのか意味がわからず銀行で聞きたくなくこの場をかりました。

正確な理由は銀行に聞かないと分からないので推測ですが、
「金利上乗せでの対応は0.2％しか行わない」という銀行と保証会社との取り決めがあると考えられます。
ローン金利を取る「銀行」とローン保証料を取る「保証会社」は別会社のため、
仮に銀行が0.3％上乗せＯＫにしたくても、保証会社がＯＫと言わないと無理です。

＞0.1％上乗せもよく意味がわからないのですが、やはり自分自身の年収等が問題なんですかね？

「年収」の他に考えられるのは、以下の通りです。
・会社の経営内容
・勤続年数が短い
・自己資金が物件価格の２割以下（８割以上が住宅ローン）
・物件が割高
・年間返済額÷年収の数値が25％以上（この住宅ローン以外の返済も含む）
・他の借入が多い（使っていないカードローンも含む）
・保有クレジットカードが多い
なぜ0.1％上乗せになったかを銀行に聞いても、理由は教えてくれないと思います。

お礼

ryu1995様　　ご回答ありがとうございました。今週末、銀行にいって話を聞いてみます。僕のような年収の少ない人間でも融資してくれた銀行に感謝します。ryu1995様ありがとうございました。