住宅ローン保証料、この場合銀行担当者の言い分は妥当か？

質問

諸費用も「諸費用ローン」で考えております。

ですので、当初は上記の「諸費用ローン(金利、条件は住居借入ローンと同じ）3.05％」を予定していたのですが、
ローン申込書を読んでいると、「金利上乗せ」コースであれば＋0.2％とありました。
しかし、我が家は団信の特約（ガンになればローンが支払われなくて済む、みたいな）も予定していて（+0.3％）、
そうすると合計でローン金利＋0.5％の金利となってしまいます。

銀行の担当者に聞いたところ、
「繰り上げ返済を予定しているのなら一括で保証料を支払うよりも、また諸費用ローンとして借入額を増やすよりもお得」と仰っていたのですがイマイチ納得できません。
(予定としては15年後に全額かそれに近い一部を繰上げ予定）

電話でのやり取りでしたので、具体的な数字が見えないのも理由だとは思うのですが、
本当に銀行の担当者の言うことが正しいのか、
セカンドオピニオン的にお答え戴けませんでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.1

okonomi9

普通に考えれば分かりますが、金利は安いほどいいです。
ベースの住宅ローン部分にまで影響を受けます。

保証料は一括返済で無いと、１円も帰ってこないハズです。繰上げ返済では保証料は戻ってこないと思います。

つまり、短期間(2・3年毎)に繰り上げ返済をしていくのであれば、
「保証料金利上乗せコース」も生きてくるかもしれませんが、
15年後であれば、ケースバイケースでしょうが、恐らく損すると思います。

メリットとすれば、貴方がもしお亡くなりになられた場合は、諸費用も含めて団信から支払われることでしょうが。

実際のところは、借りられる額・保証料が分からないと計算のしようがありません。

無理の無い範囲で、出来る限りローンは少なくしましょう。

補足

ご回答ありがとうございます。

今のところ、借入は2700万前後
(件の保証料を「諸費用」として組み入れるか、金利上乗せで入れるかにより、借入額は前後しますが）
また、保証料は上記金額で35年で約60万とのことでした。

すみません、銀行員の言ったかぎカッコ部分「繰り上げ返済を予定しているなら～～」は私の覚え間違いです。
多分先方は一括返済と仰ったんだと思います。

近年で繰り上げ返済は宝くじでも当たらない限りムリだと思います。