住宅ローン保証料、この場合銀行担当者の言い分は妥当か？

質問

諸費用も「諸費用ローン」で考えております。

ですので、当初は上記の「諸費用ローン(金利、条件は住居借入ローンと同じ）3.05％」を予定していたのですが、
ローン申込書を読んでいると、「金利上乗せ」コースであれば＋0.2％とありました。
しかし、我が家は団信の特約（ガンになればローンが支払われなくて済む、みたいな）も予定していて（+0.3％）、
そうすると合計でローン金利＋0.5％の金利となってしまいます。

銀行の担当者に聞いたところ、
「繰り上げ返済を予定しているのなら一括で保証料を支払うよりも、また諸費用ローンとして借入額を増やすよりもお得」と仰っていたのですがイマイチ納得できません。
(予定としては15年後に全額かそれに近い一部を繰上げ予定）

電話でのやり取りでしたので、具体的な数字が見えないのも理由だとは思うのですが、
本当に銀行の担当者の言うことが正しいのか、
セカンドオピニオン的にお答え戴けませんでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

okonomi9

それを聞いたら一気に回答が出ましたね。

　　　　　　　　　　　　　　　　(すべて単位は万円)
借入金　 金利　　利息(１年間一切返済しないと過程)
2,700　　3.02%　 81.54
2,700　　3.32%　 89.64( +8.1)
2,700　　3.52%　 95.04(+13.5)
-----------------------------
2,760　　3.32%　 91.632(+10.092)

これで、たかが60万円をローンにしたばかりに、
金利を0.2%上乗せされ年額5.4万円増えるのはどうかと・・・

60万円多く借りたとしても、
金利3.52%の時よりも年額3.5万円安いわけですから、
17.1年以内に一括返済しなくてはメリットがありません。

実際は元金の返済があり、利息は減っていきますから、
一括返済しなくてはならない時期は、もう少し後ろなのでしょうが。

保証料は最初に一括が宜しいのではないかと思います。

ただ、団信の特約はつけられておいても良いのでは？と思います。
気になるのは、ガン以外にも意識不明でも出たりするんですよね？

いいですねぇ～。私の時にはまだ駆け出しでしたので入ってません。

蛇足ですが、なかなか安い保証料だと思いますよ。
金利は３５年間固定ですかね？
変動なら再考されたほうが良いかと考えます。

お礼

ご回答ありがとうございました。

分かりやすい表までありがとうございます。
と、いうことは、
前払い一括が一番お得なのはもちろんのこと
60万の借入のほうが＋0.2％上乗せよりもお得と考えてよろしいのですよね？

団信特約は、年齢は基準にされていないので
「若くない人」ほどお得と銀行の方もおっしゃっていました。（これは納得しました）
金利は期間固定（中期）を考えているのですが、
銀行の方から「短期の固定にして、その都度そのときの金利情勢に応じて固定と変動をシフトすればいい」とも仰っており、
言い分は納得したものの、「銀行のヒトだからそりゃ短期なり変動なりをすすめるよなぁ～」と言った猜疑心的なものもあり、揺れ動いている状態です。
よろしければ、別枠で上記の内容も質問しておりますので、お時間がありましたらお付き合い頂けると幸いです。
http://okwave.jp/qa3292949.html

ありがとうございました。