テラスハウスの陸屋根について

質問

４軒連続の２階建て鉄筋分譲テラスハウスに入居。そのうちの１軒が平面の２階屋上に３階を増築、２階からの出入り口として２階の屋根（天井）コンクリートの一部に穴を開けるようです。以下について素人ですのでお教えをお願いします。１・陸屋根は個人所有と思える反面連なっているので、勝手に工事ができるのかどうか？　２・耐震上問題がないのかどうか？　３・増築は建築許可のようなものが必要ないのか？　４・必要であれば許可内容には穴あけ等の具体的内容まで申請条件になっているのか？なっていれば耐震等の検討がされて許可が判断されるのか？今思いつくことはこれくらいなのですが、専門家からみてその他留意事項等ありましたらご指導いただければ真に幸いです。よろしくお願いします。

回答No.1

guess_manager · ベストアンサー

１　分譲の共同住宅の持ち分については、契約書に文面があると思いますので確認してください。通常は、共同住宅の場合、コンクリートなどの躯体(構造体)は共同の持ち分です。従って同意無しに柱を削ったりすることはできません。屋根、床も同様です。

２　鉄筋を破断するなどした場合、耐震上問題が発生する可能性はあります。クーラー増設のためスリーブ(孔)を開けるときに主筋を切断し、大変なことになった事件がありました。工事業者もピンキリです。

大阪府住宅供給公社が金岡東Ｈ団地（大阪府堺市）で実施したクーラー用のスリーブ穴の増設工事で、柱や梁の主筋１４０カ所を誤って切断する事故が発生。

３　増築は確認申請が必要です。しかし、確認申請自体は誰の同意も不要です。

４　今年の6/20以降、建築基準法が非常に厳しくなり、スリーブ孔による躯体の欠損についても、その位置、形状等が詳細に設計され、構造的に問題ないことが原則となっています。(いままではスリーブは非常にいい加減で現場で適当にあけていることも少なくありませんでした)

屋根に穴を開けることの最大の問題は、防水を切断することです。この処理をしっかりしないと、雨漏りの原因になり、単に上階の人が雨漏り被害に遭うだけでなく、下階に被害をもたらす可能性もあります。

躯体を変更する工事は、建物全体の性能、適法性、寿命など様々な影響があり、これを他の所有者の同意無しに行うことは許されないと考えます。

お礼

専門家からのご教示を頂き真に恐縮いたしております。状況説明が不備であったと思っています。住宅は府の分譲で２階建て４戸が連なっています。しかし土地の高低があり、この各戸は３０センチ程度ずつ段差で下がっています。根拠のよりどころとなる法律などがありましたらお教えいただければ助かります。　４・で教えていただきました基準法に合致するかどうかは確認申請のときに役場等が行うのでしょうか？この申請のときに言わないで勝手に追加した場合はどうなるのでしょうか？いろいろと混乱したお尋ねで失礼いたしました。

回答No.2

noname#78261

構造が全く独立しているけれど接して建ててある昔の公団のテラスハウスの解体改築した事はあります。
陸屋根もパラペットで分かれており、その場合は、勝手に建築行為が出来ました。
１構造がつながっていれば勝手に工事できません。
２たとえ構造がつながっていなくても構造計算が成立する可能性は低いでしょう。問題大有りです。
３確認申請が必要です。
４新しく穴が開くことに申請上気づかないことはないと思いますが、穴が開かなくても２階の建物を３階にすることで申請が下付される事はかなり厳しいと思います。

工事着手しようとしているなら確認申請が下りたという確認表示板が掲示されるかどうか見てみて下さい。正規の手続きをとったかどうかがわかります。
違法の疑いが少しでもあれば、管理組合や、市役所建築指導課に相談して早急に内容が正当であるか確認した方がいいでしょう。

お礼

有難う御座います。お教えいただいた件で１・つながっていますので、後の３軒を問答無用と無視して工事ができないような気がします。２・昭和４５年の建築物ですから、３階に増築するという構造計算がされているとは思えず、又その後耐震が叫ばれている現今の情勢からして（４・）でご指導の２階を３階にする申請は許可されないような気がします。それに関らず工事がされているということは申請をしていないような（確認表示板の掲示はありませんでした）気がします。この場合工事途中ですが止められるのでしょうか・誰がどうしてそういう手続きなどをするのでしょう？大原則のところで大変参考になりました。有難う御座いました。