遺産相続の際の土地の分割について

質問

例えば300平米の土地があるとします。
現在は父親名義です（母は他界）。
子供が4人で、そのうちのA子さんと父親が、その土地に2世帯住宅を建てようとしているとします。
300平米のうちの150平米だけを使って建物を作り、残り150平米は庭として残すこととします（後に売却しやすいように）。
父親が亡くなった後も、A子さんはその家に住み続けることを希望しています。でも300平米は必要なく、150平米で十分とのこと。
そこで、150平米はA子さんが相続し、残りの150平米を残りの3人が相続、出来れば換価分割したい。

以上の前提条件で、３つ質問させてください。
(1)A子さんの取り分150平米については、今後も居住するのでおそらく相続税に関して小規模住宅の評価減の特例が適用されて80％の減額となるかと思われますが、残り150平米に関しても、出来れば適用を受けたいのですが、それは可能でしょうか？居住はしないので、50％の減額が適用されますか？ それとも居住しないとそもそも適用されないのでしょうか。

(2)残りの150平米を4人が相続する場合、一旦共有名義になるのでしょうか、それとも分筆してそれぞれの持分を決めるものですか。
最終的には換価分割するつもりですが、いつの段階で換価していいものなのかがイメージできなくて・・。分筆したら、いちいち一人一人が売却の手続きをしなくてはいけないですよね。共有名義のまま、誰かが代表して売却の手続きを行えばいいのでしょうか。
または、誰か一人が代表して相続し、換価した後に売却代金を4人で分けるものでしょうか。

(3)本来はA子さんの権利は4分の1な訳ですが、150平米を相続するに当たっては他の兄弟3人の持分であるところの4分の1をも相続することになりますね。 この場合、A子さんは、他の兄弟3人に、その4分の1の分の対価を支払う必要がありますか。通常、その対価の計算は、どの金額を元に決定するものでしょうか。路線化？公示価？

色々なサイトなどで調べてみたのですが、どうしてもこの３点だけが解決できず困っています。
どうぞお知恵を貸して下さいませ。よろしくお願いします。

回答No.5

53r

>ただ、義父の生前に成された遺産分割の合意は法的には効力がないとのこと、初めて知りました。例えば公正証書にしてあっても効力はないんでしょうか。

遺産というのは、死亡して始めて確定するものですし、遺産分割協議の基礎となる具体的相続分等も死亡時に始めて確定するものです。具体的相続分とは、法定相続分から特別受益（生前贈与等）を差し引いたり、寄与分を加えたりして算出されるものです。
　ですから、民法上、生前の遺産分割協議というものは、認められていません。公正証書にする事も出来ません。（そんなこと言ったら公証人に怒られるかも）

　遺産分割協議の代償分割は、余分に貰った相続分に相当する金銭で代償金を支払うことが原則ですが、無いものは払えませんから、減額の話し合いや分割払いの話し合いが必要になります。実現可能性のある話し合いをする事です。履行の確保や、不履行になった場合の強制執行については、実際に相続が開始した時点、不履行が起こった時点で専門家に相談する事です。

　次に、課税というのは、実質主義ですので、土地全体を共有名義で登記されても、居住者であるA子さんの持分しか小規模宅地の特例が受けられないのではないかと思います。まあ、こちらは専門ではありませんので確定的なことはいえませんが。
　それから、遺産の評価というのは、土地でいえば、路線価ですが、これは毎年発表されますので、死亡時の遺産の評価を予め算出するというのは、困難な事です。余程の資産家で生前に相続税対策が必要となる場合以外は考える必要はありません。

　また　先に、遺産分割につき今回は話し合う必要性もあるように書きましたが、お父様の立場に立てば、生きているうちから子供たちが遺産の分け前につき話しているのですから、余り気分のいいものではありません。
　もちろんその辺のお気遣いはあると思いますが。気分を害されて不利な遺言を書かれてしまうということもある話です。また、遺言を勧めるというのも、勧め方によっては、後の相続争いの火種を作ってしまう事にもなりかねません。これもよくある話です。

　最後に、実際に相続が開始した後の遺産分割協議がスムーズに行く秘訣ですが、これは、各相続人が言われた事は聞き流し、言いたいことは胸に収めて少しずつ譲歩する事に尽きます。

　特に嫁の立場は難しいですね。私も嫁の立場ですが、きっと、何か言ってしまいそうです。

お礼

度々のご回答本当に有難うございます。
遺産は死亡して初めて確定する・・その通りですよね。色々考えているうちに、そこのところがすっかり抜けていました。
それからA子さんが支払う代償金についてですが、仰るとおり無いものは払えませんよね。だからこそ逆に、払える見込みのある分だけの土地を相続することを前提に、今回の家の建築を考えるべきかな～と思いまして。そして、払える金額の見込みをつけるためには、現在の路線価でおおよその金額の目途をつけないと話が進まないんですよね。確かに10年後は大きく変動していることも考えられますけれど・・。
また、確かに義父の目の前で遺産の分け方について話し合うのは少々考えてしまうところですが、ただ、義父はとてもドライな人で、自分が生きているうちは自分の好きなようにするけれども、死んだあとはどうとでもしてくれと言っているそうです。主人から、後々もめない為の話し合いだよ、ということで伝えてもらえば大丈夫かな？ 少なくとも私達夫婦のスタンスは、自分がもらえる分を少しでも多く、というような画策をするつもりはまるで無くて、とにかく今回の建築が元で兄弟がもめることの無いように、ということだけを考えているつもりなので、そこは分かっていただけるのではないかと思っています。
相続の秘訣・・心に留めておきます。言われた事は聞き流す・・これがなかなか難しいことでしょうね。一つ一つの発言を取り上げてあれやこれやと言いはじめたらキリが無いですよね。
うっかり嫁の立場を超えないように、控えめに控えめにお話をしていきたいと思います。本当に有難うございました。