遺産相続の際の土地の分割について

質問

例えば300平米の土地があるとします。
現在は父親名義です（母は他界）。
子供が4人で、そのうちのA子さんと父親が、その土地に2世帯住宅を建てようとしているとします。
300平米のうちの150平米だけを使って建物を作り、残り150平米は庭として残すこととします（後に売却しやすいように）。
父親が亡くなった後も、A子さんはその家に住み続けることを希望しています。でも300平米は必要なく、150平米で十分とのこと。
そこで、150平米はA子さんが相続し、残りの150平米を残りの3人が相続、出来れば換価分割したい。

以上の前提条件で、３つ質問させてください。
(1)A子さんの取り分150平米については、今後も居住するのでおそらく相続税に関して小規模住宅の評価減の特例が適用されて80％の減額となるかと思われますが、残り150平米に関しても、出来れば適用を受けたいのですが、それは可能でしょうか？居住はしないので、50％の減額が適用されますか？ それとも居住しないとそもそも適用されないのでしょうか。

(2)残りの150平米を4人が相続する場合、一旦共有名義になるのでしょうか、それとも分筆してそれぞれの持分を決めるものですか。
最終的には換価分割するつもりですが、いつの段階で換価していいものなのかがイメージできなくて・・。分筆したら、いちいち一人一人が売却の手続きをしなくてはいけないですよね。共有名義のまま、誰かが代表して売却の手続きを行えばいいのでしょうか。
または、誰か一人が代表して相続し、換価した後に売却代金を4人で分けるものでしょうか。

(3)本来はA子さんの権利は4分の1な訳ですが、150平米を相続するに当たっては他の兄弟3人の持分であるところの4分の1をも相続することになりますね。 この場合、A子さんは、他の兄弟3人に、その4分の1の分の対価を支払う必要がありますか。通常、その対価の計算は、どの金額を元に決定するものでしょうか。路線化？公示価？

色々なサイトなどで調べてみたのですが、どうしてもこの３点だけが解決できず困っています。
どうぞお知恵を貸して下さいませ。よろしくお願いします。

回答No.1

noname#41525 · ベストアンサー

（１）小規模住宅の評価減の特例

居住用宅地が 240平米までの部分（事業用地では 400平米までの部分）に限って評価額の80％まで減額できる、という特例ですね。これは　相続人の生活の基盤となる最小限必要な財産を守るのが目的ですので、『相続人が引き続き住居として住み続ける場合に限る』とされ、家が建つ側の150平米のみ適用になると思います。
但しこの特例は　相続税を納付する必要があるときに活用すれば良く、質問文でいくと、基礎控除額5000万＋法定相続人×4人＝9000万　までは相続税は掛かってきませんので、預貯金など不動産以外にも遺産があり、9000万を越える場合に活用なさるとよろしいかと思います。

（２）残りの150平米の相続

分筆は　土地の半分側に2世帯住宅を建てる時に行なうと思いますが、羊かんを切るように簡単にはいきません。その後　相続が発生し 残り半分側を売却しようとする時点で、150平米といえば約40～50坪、土地の形状が細長であれば建ぺい率が問題になったり、土地が道路に面していなければ建築許可が下りなかったりなど、買い手側に不利な状況であれば　目算に大きな狂いが生じます。つまり、300平米が 5000万の評価だからと言って、その半分が単純に 2500万の評価になるとは限りませんので、分筆には十分な検討が必要かと思われます。
換価分割の場合は一旦共有の所有権移転登記を行なってから売却します。そして売却代金を分割することになるかと思いますが、ここで注意することは譲渡所得税が掛かってきますので、その分も取得する者全員で　等分に負担することを話し合っておくべきでしょう。

（３）代償金

遺産分割は遺言がなければ　法定相続に応じて分割されます。子4人だけであれば4分の1ずつとなります。遺産は不動産、現預金、その他有価証券や保険など、プラスの財産の他に借金や保証債務などマイナスの財産全てを含みます。
それらを相続人が等分に配分することになりますが、Ａ子さんが土地の半分を取得したいのであれば、それが遺産総額の4分の1を越える場合、その超える部分を他の3人へ代償金として支払うことになります。

代償金を払う場合の１番議論されるところは土地の評価です。公示価格や路線価は目安であり、必ずそれに従わなければならないかという訳ではありません。不動産鑑定士の評価によるものでも良く、基本的に不動産の評価は相続人同士の話し合いによって決められます。
言えることは、現預金などと違い金額がはっきりしていないため、互いが歩み寄りを見せなければ話は訣別します。代償金をもらう側は高い評価の『時価で』と考え、代償金を払う側は　低い評価の『固定資産評価で』ということになります。そういう場合は『路線価』が1番適当かと思いますが、そこへ行き着くまでが多難です。

ただ、こうして今から将来のことを考え、ご兄弟がいつかは直面するであろう相続のことを検討なさっている姿勢に深く共鳴します。質問者さんが他のご兄弟といつまでも仲良く、良い関係であり続けることを応援いたします。（勝手に質問者さんはＡ子さんではないかと思っております。違っていたら　ごめんなさい。）

お礼

早速ご回答頂き有難うございました。
大変分かりやすい解説をして頂いて、この２，３日ずっと考えていた問題がすっきり解決しました。
ちなみに私はA子さんの立場ではなく、A子さんの弟の嫁です。
相続に嫁が首を突っ込むのは筋違いなのは百も承知なんですが・・。
先日義母が亡くなり、A子さんがあまりにも気軽に、今の家をそっくり2世帯を建て替えて私が住むわ、と言っているそうなんです。 丸々300平米にまたがって建ててしまったら、次の相続の時に他の兄弟が相続放棄しない限り、A子さんは他の兄弟に莫大な代償金を支払って土地の全部を相続しなくてはならないのに（都内の一等地にあるので、大変な金額になるんですよ）。それが払えないが為に、せっかく建てた家ごと全部売却、とならないように、ここでよく考えないといけないんじゃないのかな～と思いまして。A子さんは、親の土地に新しい家を建てて住めてラッキー、くらいにしか考えていないみたいで。土地の半分は売却できる様に残した上で、A子さんが相続する150平米について代償金を支払う覚悟をした上じゃなければ、後々もめる原因になるかと。実際には兄弟は相続放棄、という話も出るかもしれませんが、最悪の事態を想定しておかないといけないですよね。何か義父とA子さんに主人からアドバイスしてもらえることがあれば、と色々と調べ始めた次第です。
本当に助かりました。有難うございました!!