遺産相続の際の土地の分割について

質問

例えば300平米の土地があるとします。
現在は父親名義です（母は他界）。
子供が4人で、そのうちのA子さんと父親が、その土地に2世帯住宅を建てようとしているとします。
300平米のうちの150平米だけを使って建物を作り、残り150平米は庭として残すこととします（後に売却しやすいように）。
父親が亡くなった後も、A子さんはその家に住み続けることを希望しています。でも300平米は必要なく、150平米で十分とのこと。
そこで、150平米はA子さんが相続し、残りの150平米を残りの3人が相続、出来れば換価分割したい。

以上の前提条件で、３つ質問させてください。
(1)A子さんの取り分150平米については、今後も居住するのでおそらく相続税に関して小規模住宅の評価減の特例が適用されて80％の減額となるかと思われますが、残り150平米に関しても、出来れば適用を受けたいのですが、それは可能でしょうか？居住はしないので、50％の減額が適用されますか？ それとも居住しないとそもそも適用されないのでしょうか。

(2)残りの150平米を4人が相続する場合、一旦共有名義になるのでしょうか、それとも分筆してそれぞれの持分を決めるものですか。
最終的には換価分割するつもりですが、いつの段階で換価していいものなのかがイメージできなくて・・。分筆したら、いちいち一人一人が売却の手続きをしなくてはいけないですよね。共有名義のまま、誰かが代表して売却の手続きを行えばいいのでしょうか。
または、誰か一人が代表して相続し、換価した後に売却代金を4人で分けるものでしょうか。

(3)本来はA子さんの権利は4分の1な訳ですが、150平米を相続するに当たっては他の兄弟3人の持分であるところの4分の1をも相続することになりますね。 この場合、A子さんは、他の兄弟3人に、その4分の1の分の対価を支払う必要がありますか。通常、その対価の計算は、どの金額を元に決定するものでしょうか。路線化？公示価？

色々なサイトなどで調べてみたのですが、どうしてもこの３点だけが解決できず困っています。
どうぞお知恵を貸して下さいませ。よろしくお願いします。

回答No.3

gonbee774

共有地の分筆→所有権移転について調べたく、検索していました。
この質問のケースに合致するとおもいますので、便乗質問です。

53rさんの手続きの手順で
４　相続登記
が終了した段階で、共有状態にある土地を、それぞれ占有にしたい場合等価交換を行うと思います。この等価交換は１年以上所有した場合に限るようですが、やはり相続登記終了後１年経過しないといけないのでしょうか？

また、お話の流れで、住宅部分と庭部分をあらかじめ分筆されるのかが見えないのですが、もしあらかじめ分筆がなされないなら
１．庭部分の売却は相続登記１年後からでないとできないのかな思います。
２．また、庭部分の相続には50％の減額が適用されるのかな？と思います。
（あらかじめ分筆してしまえば適用されない？）

これだけでは何ですので、
>ただ、義父の生前に成された遺産分割の合意は法的には効力がないとのこと、初めて知りました。例えば公正証書にしてあっても効力はないんでしょうか。

相続人の合意は無効ですが、被相続人である義父さまの遺言であば有効で、最優先されます。

お礼

こんにちは!! 便乗質問大歓迎です。
一つの疑問が解決して先に進むとまた違う疑問が発生してきますので、こうしてまた新たな視点で考えることが出来て有難いことです。
住宅部分と庭部分、基本的にはあらかじめの分筆は考えていませんでした。一旦A子さんが12分の６、他の3人が12分の２づつを相続し、その上で、A子さんは12分の1づつの代償金を3人に支払うという形で分割協議をして、一旦共有名義で相続登記し、その後A子さんの相続分と他の3人の相続分を分筆、A子さんの分はA子さん名義に、他の3人の分は3人の共有名義の土地にして、そして売却するというイメージでした。
この方法だと、庭側の分も一筆のままとりあえず相続されるので、もしかしたら小規模宅地の特例が受けられるかな？という考えもありました。
ただ、そのつど登録免許税を払うことも考えると、どの方法が一番いいのか考えたほうがいいのかもしれません。相続税のことと、登録免許税、売却の場合の譲渡税、多方面から考えなければならないんですね。
これが相続の難しいところか・・と実感しています。
ところで、庭部分の売却は相続登記後一年経過しないと出来ないということの根拠となるのはどのような法律でしょうか？ 色々調べてみたのですがヒットしなくて・・。よろしければご教授いただけませんでしょうか。
いずれにせよ、義父に遺言を残してもらっておいたほうがいいということですね。有難うございました。