賃貸契約期間中の更新

質問

長文になりますが、お力を貸して下さい。
まず経緯からお話します。

2002年の9月に現在の借家を普通賃貸契約(定期ではありません)し、
家賃65000円の2年更新で、現在5年目になります。
今までの2004年・2006年は自動更新になり、更新料もなく
契約書の更新もありませんでした。
今年の6月に　いきなり不動産屋さんより電話があり、
「大家さんに急なお金の入用が出来たので、
　現在の借家を売りにだしたい。購入していただくか
　6ヶ月の年末までに出て行っていただきたい。」とのことでした。
その後、購入の話は金額的に折り合わず、年末までに退去するつもりに
していたのですが、不動産屋さんの方から、
「通常の解約と同じ扱いですので、敷引ももちろん引くし、
　金銭的な保証も何もありません。」と言われました。
こちらで、良く似たケースを拝見していましたので
それがおかしい事と、常識的な範囲として　敷金全額変換＋引越費用＋次の契約先の敷金相当額の補償をお願いしました。
そうしましたら、次の回答は
「金銭的な補償は出来ませんので、このまま賃貸契約を継続させますが
　あの物件にはお金がかかりすぎているので、
　9月分からでも家賃を3000円あげさせてください。
　それと、契約書の作り直しをしたいので、更新料として
　家賃一ヶ月分をいただきます。」というお話でした。

「家にお金がかかりすぎている」というのは、
築35年の古い家なので、毎年のように雨漏りや漏水、浄化槽のモーターの故障を今までの間に修理していただいた事の話です。
我が家にとってみれば、これは賃貸住宅として家賃をとっている以上、
当然家主さん側が負担すべきもので、それが思った以上にお金がかかるからといって、家賃をあげてこちらが負担するのは　まずおかしいと思うのです。
後、最初から家主さん側の事情をお話して下さり(商売がうまくいっていない等)、家賃のUPの話をしてきたのならともかく、売却→売却のとりやめ→賃料UP、と今までの流れから、あまりにも一方的で身勝手な要求で気持ち的に素直に応じる気持ちになれません。

家主さんは管理している不動産屋に全面的に任せており、
今までのやりとりもすべて不動産屋を通してしており、
直接お逢いした事もありませんし、立ち退き～のお話もすべて
電話で文書での通知等も一切いただいておりません。

今回教えていただきたいのは、売却&立ち退きの話はすでになくなったので、賃料UPと更新料の部分になります。
最初のの契約の仲介業者と管理している不動産屋は別で、
重要事項説明書には「更新料無し」と書かれています。
最初は2年契約なので、2002年から、2004年、2006年の9月までが
一応自動更新の契約期間だと思うのですが、途中でも
契約の更新を言われれば、一方的に一ヶ月の更新料を取られ、
家賃もUPするものなのでしょうか。
万が一お支払いするとしても、管理会社である不動産屋ではなく、
契約書を交わした不動産屋になるのでしょうか。
また、更新期間が終わる来年の9月になれば、
こちらは、全面的に弱い立場になるのではないでしょうか。
教えてください。

回答No.1

noname#38493 · ベストアンサー

＞一応自動更新の契約期間だと思うのですが、途中でも契約の更新を言われれば、一方的に一ヶ月の更新料を取られ、家賃もUPするものなのでしょうか。

まず質問者の認識の通りに、契約は従前内容のまま自動的に更新されています。現時点では2006年9月～2008年9月という期間の中にあるということですね。
これは、書面を作り直すこととは分けて考えてください。いちいち書面を作り直すケースもありますが、作り直さないケースも多いですし、書面を更新しないと契約が更新しないという問題ではありませんので、安心してください。

そして貸主といえども契約内容を一方的に変更することは出来ませんので更新料無しの契約を更新料有りに、又は賃料の増額などを一方的に変更する権利は有りません。

＞更新期間が終わる来年の9月になれば、こちらは、全面的に弱い立場になるのではないでしょうか。

いいえ。定期借家ではありませんので、貸主が契約更新を拒絶するには相応の正当事由が必要です。つまり簡単に解除は出来ませんし、質問者が弱い立場になることはありません。

内容的には立退きを求める貸主側に対して立退き料を求めるのは正当な主張です。
又、通常の売買によって物件の所有者が変更になったとしても契約内容はそのまま承継されます。
唯一、注意すべきは競売により所有者が変更になる場合ですね。

お礼

southwest様
早速のお返事をありがとうございます。

更新料も家賃の増減と同じで、一方的に変更する事は出来ないのですね。
安心いたしました。
また、契約更新拒絶をするには正当事由が必要とのこと、
これも契約解除と同じ考え方でよいようですね。

「競売により・・・」は、本当に商売の方がうまくいっていないので
あり得る話のようで、不動産屋さんからは
「そんな事いって、競売になったら、即立ち退きですよ。
　だから、そんな事になる前に、6ヶ月の猶予があるうちに
　通常解約で出た方がいいと思いますよ。」と半分脅しのような事も
言われました。
こうなってしまうと、本当にどうしようもないのでしょうか。

とりあえずは、こちらの気持ちを伝えて、このままの家賃を
支払い続けようと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

m_inoue222

＃３です

＞競売や抵当のお話を聞くと少し不安になってきました。

売るつもりなのですから競売などにはならないでしょう

誰かに売却しても貴方の契約はそのまま有効です

＞抵当権を執行された時と

持ち主の変更は無関係です

競売になるのは破産などの時でしょう、万一競売でもそれまでには１年以上の時間が必要です

お礼

minoue222様

何度も、回答をありがとうございます。
あれ以来、こちらからは返答もせず、アクションも起こしていないのですが、先方からも何も言って来ていない状況です。

所有者の変更の時は現契約は有効、
万が一破産→抵当→競売になっても、猶予期間があるという事ですので
どっしりと構えておきたいと思います。
本当に、どうもありがとうございました。
また話の内容が変わるような事がありましたら、
ご相談させてください。

回答No.3

m_inoue222

大家してます

＞契約の更新を言われれば、一方的に一ヶ月の更新料を取られ、家賃もUPするものなのでしょうか。

・更新料は不要です

・一方的な家賃改定も出来ません

・契約書の書き換えも不要です、最初の契約が継続されます

貴方の方からことさらアクションを起こす必要も無いでしょう
今まで通り家賃をお支払い下さい

お礼

minoue222様
早々の回答をありがとうございます。

こちらの方から、何も返事をしなければ、
「どうでしょうか。」と催促の電話があると思います。
その時に　拒否すれば良いのですね。
それまでは、今までの家賃を払い続ければ・・・

そういうつもりで居ましたが、競売や抵当のお話を聞くと
少し不安になってきました。
ただ、今の状態ですと、抵当権を執行された時と同じ条件で
敷金の返還なし・6ヶ月以内退去なので、
そのようになってから、行動を起こしても同じだとも思います。
もう少し色々調べて、勉強したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

guguku

こんにちは。以前賃貸仲介の仕事をしていたものです。
色々なケースがあるのでなんともいえないのですが、契約書は2年ごとの更新とはいえ、契約の変更がある場合は双方の合意が必要なはずです。ですから、更新料を払えというのは拒否できます。あと賃料の話ですが、契約書に諸事情により賃料を上げる場合があります、という文面があると思います（多分）。なのでそこに関しては3000円のUPというのは物価の上昇から見てもありえるのかな？と思いますが、とはいえ6年も住んでいるので資産価値が下がっているので拒否できるとは思います。
ただ、もしその住んでいる不動産が抵当に入っていて、抵当権を執行されれば、敷金も返ってこずに6ヶ月以内に退去しなければならないことになっているので、調べてみたほうがいいと思います。調べるのはその地区の法務局に行って、地番（住所とは違う時があるので注意）を調べて問い合わせれば誰でもわかります。ただ1000円必要ですが。
ちょっとうる覚えですし、賃貸借契約については2年くらい前に一部変わっているので、絶対だとは申し上げることができません。すみません。その住んでいる都道府県に不動産トラブルに関する役所があるのでご相談するのが一番だと思います。
参考になれば幸いです。

お礼

guguku様
早速の回答をありがとうございます。
3000円のUPというのは、特に無茶苦茶な上げ幅でもなく、
UP額としては妥当だとは　私も思っています。
ただ、今回は一連の流れがあっての事で、
最初から家賃のUPの話をされた訳ではない所に引っ掛かっています。

ただ、家主さんは売りに出したいので、出て行ってほしい、というのが
大前提で、家賃を少しずつあげて、こちらから「解除」を申し出るように持って行こうとしているのが、少し見えます。
そして、gugukuさんが心配して下さっている通り、
抵当権がついております。(確認済です)
私自身が全くの素人で、良く分からないのですが、
抵当権を執行するというのは、簡単に出来る事なのでしょうか。
もし、そういう状態であれば、家賃を3000円位あげた所で
どうにもならないと思うのですが・・・
もう少しよく調べてから、返事をしたいと思います。
ありがとうございました。