抵当権付きの不動産

質問

不動産に抵当権が付いていて、過失のない善意の買主は
当該売買契約を解除することができますか？
よろしくお願いします。

回答No.7

bananasand

nozomi2007様から、補足を求められましたし、ご質問者さまへの補足として条文を参照し解説します。

売買契約の担保責任に関する民法上の明文法規です。

売買等の有償契約の目的物が、他の占有を伴わない抵当権・先取特権の目的となっているため、その実行により買主が権利を失った場合は、契約の解除ができ（民法第567条1項）、損害賠償を請求できる（567条3項）。担保権実行により所有権を失うことを防ぐために買主が費用を支出した場合は、費用の償還請求（567条2項）と損害賠償請求ができる（567条3項）。

民法を参照下さい。善意、悪意は関係ありません。

回答No.6

nozomi2007

解除について、可能であると回答されている方は、民法５６７条を見ていると思います。
ただ、この条文は、被担保債権額の控除がなされていない場合に適用される（控除がなされているなら、適用できない）条文です。
通常の不動産売買の場合（特に、専門業者が絡む場合）、訳ありとして、代金は減額されていますから、この条文の適用は難しいと思います。
また、また、No5さんが答えているとおり、この条文（を初めとする、担保責任の条文）は、任意規定ですので、契約で別の定めをすることが可能です。専門業者が絡む場合、代金減額がなされていないなら、この条文の適用を排除する契約条項が紛れ込んでいると思います（契約解除のリスクをわざわざ負うとは思えないからです）。

もし、代金減額がなく、また、質問の通り、過失のない善意の買い主の場合、この条文を使わず、詐欺により取り消した方が早いと思います。

回答No.5

tk-kubota

解除出来るかどうかは、契約内容で変わります。
「出来ない。」ならば出来ませんし、「出来る。」ならば出来ます。
「出来る。」と云う契約内容を知らなければ「過失のない善意の買主」とは云えないです。
何らの約束がなければ、民法563条により善意悪意に拘わらず代金減額はできますが、善意の買主は、抵当権実行(競売)によって所有権を失った場合に限り契約解除と損害賠償請求できます。

回答No.4

nozomi2007

>抵当権が実行された時に善意、悪意に関係なく契約の解除、損害賠償
>請求することができます
質問者ではないですが、本当ですか？条文か判例がありますか？
あったら教えてください。
抵当権が付いていることを知っていて買ったとして、
抵当権が実行された時に契約解除できるなら、
誰もそのような不動産、売らなくなると思うのですが？

回答No.3

bananasand

抵当権が実行された時に善意、悪意に関係なく契約の解除、損害賠償請求することができます。残念ながら単に抵当権が付いていることを理由に解除することは出来ません。実行前は、実質的損害が発生していないですから。
　不動産業者には契約前に重説義務がありますので、買い主が善意無過失で、抵当権付きの不動産を購入したなら、業者側に宅建業法違反などの落ち度があると思いますが・・・

回答No.2

nozomi2007

不動産を買ったら、抵当権がついていた、という事案で良いのでしょうか？

先ず、端的に言って、善意無過失というのは、先ず、認定されないと見て良いのではないでしょうか？
何故なら、抵当権が付いている事は、登記を見ればわかるからです。
登記事項が示されていたなら、善意ということはあり得ないでしょう（見てなかった、というのは、通らないでしょう）。
また、抵当権が付いているなら、通常、価格がそれを踏まえて安くなっているはずです。安くなっていれば、「何故？」と思うのが通常です。その疑問を解くため調査をすれば、登記簿を見るという簡単な調査でわかります（相手に聞いても良いです）。それをしなかったとすれば、それは、過失になると思います。

ただ、契約の相手方に騙されたとしたら、詐欺で救済を受けるしかないと思います。

所で、当該取引は、相対だったのですか？それとも、業者が絡んでいるのですか？

回答No.1

nornor1999

単に抵当権がついているということだけでは解除することはできないでしょうね。抵当権が抹消されて完全なる所有権が買主に移転されれば問題ないので。