既存宅地証明書で困っています

質問

市街化調整区域の中古住宅購入（自己居住用）で困っていることがあるので、お知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。

購入予定の住宅は昭和６０年に建築されており、それ以前には線引き前からの建物があったために既存宅地として認可されているということでした。こちらの不動産屋さんの話だと、既存宅地なら将来転売する場合もスムーズにいくということで、逆にその条件がなければ買わない方がいいと言われていました。
買い付け証明書の書き込み直前になって、実は既存宅地証明書を売り主が紛失していると聞かされました。そして、土地建物調査士に依頼してもう一度証明書を申請すると言われました。申請の作業をする前に費用の内訳と作業の内容の報告を待っている段階です。その証明書の発行確認を契約の条件にしているので、まだ契約には至っていません。

素人なのでわからないこと、困ったことはいろいろあるのですが、まず市役所でいろいろ教えてもらいました。そしてとりあえず現在の建物が建つ前に建っていた建物の建築年月日を確認しようと思って法務局へ行ったら、その地番に現在の建物以前に登記がないと言われました。未登記だったのではないかと。
その土地の宅地への地目変更が昭和３６年（ただし登記の日付は昭和６０年）、昭和３９年に分筆がされて現在の地番になりました。昭和６０年に現在の所有者（売り主）が土地を譲り受け、住宅を建てて登記しています。

登記所では前の地番と現在の地番の両方で、過去の登記簿を見て現在住宅が建っている場所にあった建物を探してもらったのですが、見つからなかったそうです。
現在の住宅は公庫と他金融機関の融資（１６００万）を受けて建てられています。

1.このような場合、未登記という理由以外に以前建てられていた住宅の登記簿がみつからなかった理由はあるのでしょうか。
2.また、未登記だったとして、既存宅地証明書の発行はどのような方法で可能なのでしょうか。

住宅購入は初めてで、わからないながらもいろいろ調べているのですが、何かおかしなところがあればご指摘頂けると幸いです。

回答No.2

dr_suguru · ベストアンサー

＞購入予定の住宅は昭和６０年に建築されており、それ以前には線引き前からの建物があったために既存宅地として認可されているということでした。

根拠は？
・昭和60年の確認の副本があり、線引き前の評価証明は付いている。
・過去に既存宅地確認がとってある　これは役所の建築担当課で教えてもらえます。

このどちらかですよ。

＞その土地の宅地への地目変更が昭和３６年（ただし登記の日付は昭和６０年）

重要なのは遡及登記（遡りの登記）です。
昭和60年に36年の登記簿地目を触っています。
遡及は裏づけ資料が必要です。

既存宅地は線引き前から登記簿地目が宅地の土地を指します。

＞1.このような場合、未登記という理由以外に以前建てられていた住宅の登記簿がみつからなかった理由はあるのでしょうか。

未登記＝法務局の謄本は存在しませんから、「未登記」と言うのです。

2.また、未登記だったとして、既存宅地証明書の発行はどのような方法で可能なのでしょうか。

現在は既存宅地制度は法律上なくなりました。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm
許可に移行しました。

＞実は既存宅地証明書を売り主が紛失していると聞かされました。そして、土地建物調査士に依頼してもう一度証明書を申請すると言われました。

法律も知らない不動産屋ですね。

あなたが県の建築担当課に謄本（地目変更の36年記載のもの）を持っていけば「答え」を教えてくれますよ。

お礼

こんにちは。回答ありがとうございました。
お答えを読んで、ようやく糸口が見えてきたような気がします。

線引き前に建物があったことは、建物の謄本がみつからなかったので、私自身は公文書などで確認できていません。それで、既存宅地の根拠は何だったんだろう？と不思議に思いました。

＞重要なのは遡及登記（遡りの登記）です。
＞昭和60年に36年の登記簿地目を触っています。
＞遡及は裏づけ資料が必要です。

おかげさまで、少しわかってきました。既存宅地制度が廃止になったからと言って、建て替えが一切できないわけではないのですね。許可制になったというだけで。そして、私たちが買おうとしている物件の場合、教えていただいたリンク先の１７号の運用基準の中の
１ー（１）にあたりますね。
５０戸以上の建物が連たんしているかどうかがちょっとわからないのですが、これは愛知県の基準のようなので、こちらの自治体の基準を確かめてみるようにします。謄本も関係部署に持って行ってきいてみます。

こちら側の不動産屋さんは「私は経験がないからわからない」で、あちらの仲介の人からの又聞きばかりなので、、仕方なく自分たちであちこち動いていたのですが、今ひとつわからなくて困っていました。利害のない第三者のオブザーバーを探そうか。。。。とも考えていましたが、いったいどんな人に頼んだらいいのかわからず、途方にくれていました。

わかりやすい説明、本当にどうもありがとうございました。
ともかく、これで一歩前進できそうです。