既存宅地証明書で困っています

質問

市街化調整区域の中古住宅購入（自己居住用）で困っていることがあるので、お知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。

購入予定の住宅は昭和６０年に建築されており、それ以前には線引き前からの建物があったために既存宅地として認可されているということでした。こちらの不動産屋さんの話だと、既存宅地なら将来転売する場合もスムーズにいくということで、逆にその条件がなければ買わない方がいいと言われていました。
買い付け証明書の書き込み直前になって、実は既存宅地証明書を売り主が紛失していると聞かされました。そして、土地建物調査士に依頼してもう一度証明書を申請すると言われました。申請の作業をする前に費用の内訳と作業の内容の報告を待っている段階です。その証明書の発行確認を契約の条件にしているので、まだ契約には至っていません。

素人なのでわからないこと、困ったことはいろいろあるのですが、まず市役所でいろいろ教えてもらいました。そしてとりあえず現在の建物が建つ前に建っていた建物の建築年月日を確認しようと思って法務局へ行ったら、その地番に現在の建物以前に登記がないと言われました。未登記だったのではないかと。
その土地の宅地への地目変更が昭和３６年（ただし登記の日付は昭和６０年）、昭和３９年に分筆がされて現在の地番になりました。昭和６０年に現在の所有者（売り主）が土地を譲り受け、住宅を建てて登記しています。

登記所では前の地番と現在の地番の両方で、過去の登記簿を見て現在住宅が建っている場所にあった建物を探してもらったのですが、見つからなかったそうです。
現在の住宅は公庫と他金融機関の融資（１６００万）を受けて建てられています。

1.このような場合、未登記という理由以外に以前建てられていた住宅の登記簿がみつからなかった理由はあるのでしょうか。
2.また、未登記だったとして、既存宅地証明書の発行はどのような方法で可能なのでしょうか。

住宅購入は初めてで、わからないながらもいろいろ調べているのですが、何かおかしなところがあればご指摘頂けると幸いです。

回答No.2

dr_suguru · ベストアンサー

＞購入予定の住宅は昭和６０年に建築されており、それ以前には線引き前からの建物があったために既存宅地として認可されているということでした。

根拠は？
・昭和60年の確認の副本があり、線引き前の評価証明は付いている。
・過去に既存宅地確認がとってある　これは役所の建築担当課で教えてもらえます。

このどちらかですよ。

＞その土地の宅地への地目変更が昭和３６年（ただし登記の日付は昭和６０年）

重要なのは遡及登記（遡りの登記）です。
昭和60年に36年の登記簿地目を触っています。
遡及は裏づけ資料が必要です。

既存宅地は線引き前から登記簿地目が宅地の土地を指します。

＞1.このような場合、未登記という理由以外に以前建てられていた住宅の登記簿がみつからなかった理由はあるのでしょうか。

未登記＝法務局の謄本は存在しませんから、「未登記」と言うのです。

2.また、未登記だったとして、既存宅地証明書の発行はどのような方法で可能なのでしょうか。

現在は既存宅地制度は法律上なくなりました。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm
許可に移行しました。

＞実は既存宅地証明書を売り主が紛失していると聞かされました。そして、土地建物調査士に依頼してもう一度証明書を申請すると言われました。

法律も知らない不動産屋ですね。

あなたが県の建築担当課に謄本（地目変更の36年記載のもの）を持っていけば「答え」を教えてくれますよ。

お礼

こんにちは。回答ありがとうございました。
お答えを読んで、ようやく糸口が見えてきたような気がします。

線引き前に建物があったことは、建物の謄本がみつからなかったので、私自身は公文書などで確認できていません。それで、既存宅地の根拠は何だったんだろう？と不思議に思いました。

＞重要なのは遡及登記（遡りの登記）です。
＞昭和60年に36年の登記簿地目を触っています。
＞遡及は裏づけ資料が必要です。

おかげさまで、少しわかってきました。既存宅地制度が廃止になったからと言って、建て替えが一切できないわけではないのですね。許可制になったというだけで。そして、私たちが買おうとしている物件の場合、教えていただいたリンク先の１７号の運用基準の中の
１ー（１）にあたりますね。
５０戸以上の建物が連たんしているかどうかがちょっとわからないのですが、これは愛知県の基準のようなので、こちらの自治体の基準を確かめてみるようにします。謄本も関係部署に持って行ってきいてみます。

こちら側の不動産屋さんは「私は経験がないからわからない」で、あちらの仲介の人からの又聞きばかりなので、、仕方なく自分たちであちこち動いていたのですが、今ひとつわからなくて困っていました。利害のない第三者のオブザーバーを探そうか。。。。とも考えていましたが、いったいどんな人に頼んだらいいのかわからず、途方にくれていました。

わかりやすい説明、本当にどうもありがとうございました。
ともかく、これで一歩前進できそうです。

回答No.4

dr_suguru

＞５０戸連たん

私の県では、2500分の1の都計図でカウントします。
建物の敷地から次の建物の敷地で概ね50ｍ以内で50戸カウントです。
市街化50ｍ以内の土地であれば連担は不要です。

最後に、
先のことは誰もわかりません。
あなたの県の基準がわかりませんが、
許可性に移行したことは全国一律です。
所有者同意があれば、あなたで許可申請はできますので許可を条件に土地を取得する方法があります。
手続きは、調整区域の得意な司法書士、設計士に任せた方が無難でしょう。
では、(^^)/~~~

お礼

こんにちは。
毎回、丁寧な説明をありがとうございました。５０連たんの事も具体的に教えていただき、大変参考になりました。役所で聞いたら、５０連たんはクリアーだけど、市街化区域から何キロ以内。。。という規定に地図で見ると１００メートルだけ足らないそうです。
不動産屋がdr_suguruさんくらい知識を持っていてくれるといいのですが。

本日、役所に行ってまいりました。双方の不動産屋と私たちです。
で、わかったことは、証明書というのは、６０条証明書というものでした。許可申請というのはこのことを仰っていらしたのでしょうか。もしそうなら、汲み取れなくて申し訳なかったです。私は不動産屋から既存宅地ということしか聞いていなかったので、全く別の話でちょっとびっくりでした。

ただ、役所の方の話だと、その土地での再建築は今の条例ならたぶん大丈夫だろうし、その証明書があったところで、もし今後実際に再建築や増築をするなら、その時にはもう一度その申請はしないといけない（建築確認申請の一部なので）だろう、ということでした。
売り主さんは、現在の建物の建築確認書類一式をなくしているのに、証明書の費用（１８万）をこちらに負担するように求めてきたので、果たして証明書の必要があるのかどうか、疑問に思えてきました。

とりあえず、明日までに契約を進めるかどうかを検討することにしましたが、それと併せて売り主さんに費用の負担を打診しています。
もしこちらに費用負担がかかるようだったら、証明書なしで契約するかもしれません。

余談ですが、今まで先方の不動産屋に不信感いっぱいでしたが、今日役所で話を聞いて、いかにこちらの不動産屋に知識と伝達能力がなかったか、痛感してしまいました。

長々と、個人的な疑問について詳しく教えてくださってとても感謝しております。どうもありがとうございました。

回答No.3

dr_suguru

＞建て替えが一切できないわけではないのですね。

線引き前からの建物があったことが証明できれば（昭和60年建築の建物が線引き前から建っていた建物の建替えであれば）可能性があります。

＞運用基準
都市計画法、開発許可の実務の手引き（改訂15版）
P380より、抜粋
要件を受けられる土地とは、次の各号に該当する場合を言う。
ア　登記簿地目が宅地であるもの。
ただし、登記日付が昭和50年4月1日以降であり、原因日付が市街化調整決定の日より前に遡及していないこと。
※既存宅地制度は昭和50年4月1日からできました。
イ　固定資産税の課税上の地目が宅地であったもの。
ウ　建築物が存在していたことが、建物登記簿謄本等により確認できるもの。
エ　宅地を目的として農地の転用がなされたことが農地転用許可書により確認できるもの。
オ　その他、公的資料により確認できるもの。

＞いったいどんな人に頼んだらいいのかわからず、途方にくれていました。

メーカーハウスで建築されるんであれば、許認可専用の事務所をお抱えで持っていますので。まずはメーカーの営業で良いでしょう。

お礼

こんにちは。再び詳しくありがとうございました。

＞線引き前からの建物があったことが証明できれば（昭和60年建築の建物が線引き前から建っていた建物の建替えであれば）

この件は、以前の建物の登記簿が見つからなかったので現段階ではきちんと確認がとれていません。他に、私に確認できる方法があればすぐにでも動きたいのですが、考えつかずにいます。売主さんとは、仲介人（不動産屋）を通してしか連絡がとれないのと、昨日、今日は不動産屋がお休みなので、そちらからの情報はまだ得られません。

また、その土地の所有者はまだ私ではありませんし、建て替えについては全く考えておらず、購入を考える前に、将来建て替えができる土地がどうかの確認をとりたいのです。（それによって価値が変わってくるので）将来と言っても、条例が変わるかもしれないので、現時点の条例に照らしてということですが。

最終的には、登記簿の地目（これはクリアーできると思います）と５０戸連たん云々が判断基準になるのではないかと推察しているのですが、この５０戸連たんというのが私には判定できないので、そうなるとやっぱり役所ですよね。登記簿を持って行ってすぐに「これなら大丈夫」とは。。。。ならないんでしょうね。

明日、関係者で役所に行きます。行く前にいろいろ教えていただき、助かりました。結果をこちらに書き添えさせていただきますね。
今まで頭の中がごちゃごちゃしていたのですが、回答をいただいて、少しづつですが整理されつつあるようです。
とても感謝しております。ありがとうございました。

回答No.1

noname#38493

1.基本的には未登記だったと考える方が自然だと思います。古い建物は未登記のものも結構ありますし、現在ほどに「登記」というものの概念が発展していませんからね。

あと、僅かな可能性としては法務局の職員が見つけられないという人的な要因もあります。やはり「人」がやっている事ですからね、経験上でも「ない、ない」と言われてもしつこく食い下がって「これは？あれは？」とやっていたら「あった」という事もあります（笑）
ただ、今回のように根拠の曖昧なもの（間違いなく登記してあったという何らかの確証がない）について食い下がる方法がないですよね。

2.役所に登録台帳のようなものがあれば、とりあえずそれを当たると思います。土地家屋調査士が動いているのであれば、詳しくはそっちに聞いた方が良いと思います。

余談かもしれませんが、質問者の書かれている登記情報の話では、宅地に変更になっている原因日付ではなくて登記の日付が昭和60年というのが気掛かりです。以前役所と話した時の記憶によると、登記の日付を見るとか言われたことがありましたので。線引き前だとか後だとかで揉めた事がありました（笑）

ただ、今回の件は新たに証明書を発行して貰うのではなく再発行という手続ですから、一旦認められているものが認められないはずはない、と願うしか無さそうです。

そして証明が取れるまでは契約（厳密には条件付契約は構わないが決済引渡し）を行わない方が良いでしょう。

お礼

回答ありがとうございました。自分でもよくわかっていないのに、答えてくれる方がいるだけでほっとしていますが、とても参考になるご意見で感謝しております。

1.に関して、そうですね。人がやっていることなので、もしかして。。。ということもありますね。分筆前の地番でも探してくれていたり、かなり時間をかけて探してくださったので、もう少し。。。とは言えませんでしたが、詰めが甘かったかもしれません。土地家屋調査士の方が探しに行くかもしれないので、ちょっと聞いてみます。

2.に関して、役所の方は話が前後して複雑でよくわからなかったのですが（まるでお経）、台帳みたいなものはなく、記録は５年で抹消すると言われました。写しはあっても、あくまで写しだから証明にならないとも。役所で認可しているのにこんなものでしょうか。
一度発行したら再発行はできないとか（それなのに申請書が置いてある）、再建築ができるかどうかの確認なら、実際の建築の申請をしないとダメとも。

＞そして証明が取れるまでは契約（厳密には条件付契約は構わないが決済引渡し）を行わない方が良いでしょう。

そうですね。肝に銘じておきます。近いうちに関係者全員で役所へ行き、証明書が作れるのか確認する予定です。証明書が出来上がったら、その足で土地家屋調査士の人と役所へ行き、それでいいのか確認をしてから引渡しということになっています。

どうもありがとうございました。