賃貸アパートの管理会社の変更について

質問

賃貸アパートの管理を委託している会社の変更を考えています。
今の会社は空室の解消に熱心に取り組んでくれないようで、家賃の値下げや広告を提案しているのですが、なかなか動いてくれません。
もっと積極的に提案をしてくれる会社があれば、管理を任せたいのですが、このような管理会社の変更は禍根を残すでしょうか。
両方とも地域に密着している会社だけに、今後不動産の購入の際にしこりが残るようなことは避けたいと思っています。
一般的に管理会社の変更は可能なものかどうか、それによって不都合なことが起こる心配はないか、教えていただければ幸いです。

回答No.2

mu128 · ベストアンサー

今管理を依頼されている会社と、今後、何か付き合いが出てくる可能性があるということでしょうか？　そういったことがなければ、変更してしまっても良いと思います。大家さんが家賃値下げを要求しているのに、それすらも対応されないのでしょうか？
なぜ、対応されないのかを聞いてみてはいかがでしょうか？　また、なぜ、広告を出さないかも聞いてみて下さい。（家賃を下げても駄目なところは駄目です。その場合は、設備等の改良をしていくことが必要です。）

管理会社にも種類があります。どこまで管理をされているかによって、不都合なことが変わってきます。第一に、入居者のことを考えなくてはなりません。その入居者と管理会社との関係が良好な状態ですと、新しい管理会社はそれ以上の仕事をしないと納得してもらえません。不動産会社の中には、大家さんには好評だけど入居者には嫌われるタイプもいますし、その逆のタイプもあります。また、両方から好評なところもあれば、その逆もあります。管理業務をしっかりしている会社が、必ずしも、募集が上手ということではありませんし、募集が上手な会社は、まず、管理業務は駄目なところが多いです。（よくＣＭとかでやっているような大手の仲介専門業者は、管理業務には向かないことが多い・・・、が、お客は多い。）

私も不動産業者ですが、自分で言うのも変ですが、私の会社は管理業務は他の管理業者と比較してもかなり真面目にやっているつもりです。が、どうしても小さな会社のため、集客率が少なく全ての管理物件の空室を埋めることはできません。そこで、大家さんと相談して、他の不動産業者が客付けした部屋は、半分の手数料を大家さんからいただくということにして収入の安定化をしています。質問者さんは、仲介手数料の仕組みはご存知でしょうか？　今は、まだ、借主が仲介手数料を支払うところが多いです。そして、管理会社が１つの物件を単独で決めると、借主から１００％手数料を請求することができ、それが全部その管理会社の収入になります。しかし、他の不動産会社が仲介で間に入ってしまうと、５０％ずつ分かれてしまいます。つまり、管理会社としては、どうしても単独で入居者を決めたいと思うものです。それを解消するために、貸主からその差額を「広告料」として支払うことで、管理会社は自分で単独で決めても、他の不動産会社を通して決めても収入は同じになります。そうすれば、もう少し、やる気になってくれるかと思います。
ただ、これは、今の管理会社が管理業務をまともにやっていることが前提です。大家さんが値下げしても良いと言っているのに、理由もなく何の対応もされていないようでしたら、すぐに管理会社を変更するべきでしょう。あと、管理会社としての仕事もあまりしていないのでしたら、直ちに変更して下さい。

お礼

回答ありがとうございます。
日常の管理はきちんとしてくれているようですが、値下げしても良いと言うことで具体的に金額まで提示しているのに、下げて募集をかけてはいないようです。遠方に住んでいて、何度も見に行くわけには行かないので、リフォームが必要なら提案してほしい旨も伝えているのですが、返答はありません。

もう一棟購入する予定で探しているのですが、この不動産会社は熱心には探してくれていないように思います。
購入に関しては、この会社を通さずに他の会社と直接取引きしても、問題ないでしょうか。
不動産会社は地元密着のところが多いので、信頼できないオーナーだという評判が立っては今後の購入の時にいい物件を回してくれなくなるのではないかと心配です。
一番心配しているのはその点です。

回答No.3

akaruikurasi

昨年賃貸アパートの管理会社を変更したものです。（3年前には賃貸事務所及び店舗の管理会社も変更しました。）

両者の管理会社とも、様々な不満が積もりに積もっていて「早く管理会社を変更したい。」と思いつつも、長年の間管理を一任していたせいか「管理委託契約の解除」は言いづらい事でした。

しかし遂に堪忍袋の緒が切れる事件が勃発したので、「契約解除」を書面にて提出しました。

そして結果的に、それはとてもよい方向に進みました。

誠実で良心的な管理会社のおかげで私の精神的ストレスは即解消。
金銭面においても、今まで様々な名目でぼったくられていた不明朗な金額が、一気になくなり、収益向上につながった・・・

管理会社を変更する事によって、前の管理会社の欠点がありありと見えてきました。
「あっ、こういう対応が以前の管理会社には欠けていたな」とか。

なぜもっと早く勇気をだして変更しなかったか、今でも後悔しています。そうすれば色々と損害を被る事もなかったのに・・・

一度管理会社変更の話をちらつかせてみてはいかがでしょうか？ガラっと対応がかわり、要望に対して動き出すのでは？

地域密着型の管理会社であれば、なおさらの事。
「管理契約の打ち切り」は彼らにとって、痛い仕打ちとなりますから。

お礼

回答ありがとうございます。
貴重な体験談に勇気付けられます。
うちのアパートを担当していた人が退職してから、対応が遅くなったように感じていました。
管理会社変更の方向で検討していくことにします。

回答No.1

lemonbarm

管理会社の変更は可能です。よくあることですから、あまり気にしないでも良いでしょう。

＞このような管理会社の変更は禍根を残すでしょうか。
仕事熱心な会社のようではないので、余程のことがない限り陰湿な嫌がらせも無いような気がしますが。

変更自体は良くあることですが、変更することによって入居者の人達への連絡など気を付けて行わなければいけない部分があります。
まず賃貸契約書は全て揃っていますか？
もし、今の管理会社が預かっているのであれば全て引き上げることです。契約書は必ず必要ですし、きっと今の管理会社はちゃんと管理報告の引き継ぎを行ってくれるとは考えられませんので、最低でも契約書だけは保持して置いた方が良いと思います。

それと新管理会社で入居者への伝達事項について書面でちゃんと報告書を作ってもらって下さい。
これを怠ると、賃料の入金先ミスや、もし今の管理会社が悪意いっぱいであれば賃料等の先取り・横取りなどをされてしまうこともあります。
それと、契約書の内容確認を早い段階で行って貰った方が良いでしょう。（時間が経てば、今の管理会社とやりとりが尚更難しくなります）
契約書に不備があれば、管理会社変更を機に契約書の再制作を依頼されえても良いでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。
よくあるということで安心しました。
賃貸契約書も全部手元にあるので、よく考えて決断したいと思います。