登記簿に振り回されてます！

質問

祖父の土地の件で困っています。
どなたかのお力を借りたいと思い、質問させていただきます。

祖父の土地は、袋地にあるため私道に面しています。
祖父が他界し、12年程放って置いたのですが、近隣の方がさら地にして駐車場にしてくれないか？と訪ねてきたので、家を取り壊してさら地にしました。
そして、駐車場として訪問してきた方に貸し出そうとしていた矢先のことでした。
同じ袋地住民から苦情が届きました。
「あなたの祖父はここの私道を持っていないから、車は通させない」
と言ってきたのです。
その土地は昭和30年くらいに購入土地で、何十年にも渡って通行してきたのにもかかわらず、急にそんなこと言われても・・・と思いました。
何度も苦情を言ってきて、母も滅入ってしまっていたので、登記簿を取ってきて確認しました。
すると、確かに祖父の土地には私道が付いていなかったのです。
しかし、疑問な点ありました。
・隣の家が祖父の土地の前の私道を全て所有していることになっている。
・登記簿に記載されている面積の値で、明らかに隣の家より祖父の家の土地の値が大きいのにも関わらず、記載されている図での広さは隣の家の方が大きい。
⇒おそらく私道の分だと考えられます。祖父の家をさら地にしたときに、大まかに測量したのですが登記簿の土地の値と5坪分程少なかった。つまり、祖父は5坪分の私道を実際には買っているんじゃないか、、、
確かに土地の権利書には、登記簿と同じ坪数が記載されています。（私道5坪加えたと考えられる値）

私からすると、登記簿で隣の家と祖父の家との境界に1本線が足りないのではないかと考えています。
そこで、法務局や市役所に行って相談してきたのですが、登記の変更はできないとの一点張り。
いろいろ調べてはいるのですが、いまいちわかりません。
（更正登記というので可能なのではないか？）
祖父の家と隣家を測量して、私道の分配を明確なものとして登記を変更すれば通行権は認められるのではないかと思っています。
しかし、測量代で2,30万かかるのは納得できないという気持ちもあります。

どうすれば堂々と私道を通ることができるのでしょうか？
どなたか力を貸してください。

母が先日、袋地に行くと近隣住民に囲まれ、通行代としてお金200万円を請求されたそうです。気の弱い母は、私のところに泣き崩れてきました。

回答No.6

pocorino

登記簿というより、「公図に振り回されています」ということだと思います。

公図にも間違いはあります。

隣の人との合意がなされない場合は、裁判で争うしかないと思います。

土地家屋調査士に相談されてはどうでしょう。

土地の境界についての参考サイト
http://www.jade.dti.ne.jp/~juko/kakutei.html

http://www.majimena.com/kyoukai.htm

http://www.k3.dion.ne.jp/~surveyer/totinosigoto.html

回答No.5

nonbay39

１の回答者です。
　１の回答にもかきましたが、登記所（法務局）に相談しても駄目です。
　法律の専門家による無料相談に行く必要があると思います。最寄りの自治体の相談所にいけば、日程を教えてくれると思います。予約制かもしれませんが。
　ただ、無料なのでどれほど親身になってくれるかはわかりません。

　２００万円も通行料であれば、暴利だとおもいましたが、買い取りであれば、相場によっては妥当な所、あるいは安い可能性すらあります。

　私的には、その土地が市街化区域で、２００万円用意できるのであれば、このチャンスに所有者から売ってもらい、その土地と私道をまとめて売却します。売却したら二度とその周辺には近寄りません。
　再建築不可になる恐れのある袋地と、きちんと接道のとれている土地では価値が大きく違うと思います。その辺考えると２００万円の方がやすいかもしれません。

　１の回答に書きましたが、公図はいいかげんなものですから、本来の姿を反映していないものは多々あります。また、法的根拠も本当は失っているのですが、実際登記所は公図の姿から乖離する境界の設定を嫌がります。
　しかも、この設問ではお互い立ち会いのもと譲り合って、新しい境界を定めていく作業は、おじいさまがご存命中であれば質問者の希望もある程度どうにかなったかもしれませんが、現在の状況では不可能に思えます。買い取る以外には、駐車場使用目的で堂々と通行するのは難しいと思います。

　２００万円の買い取り額を少しでも下げさせ有利に話を持っていこうとするならば、やはり弁護士を立てなければ無理だと思います。ただ、話をこじらせると、売ってもらえなくなりそうなので、気持ちうらはらです。

　本来は自分のおじいさまのものであるとご質問者が思われている、その５坪の土地に２００万円も払うのは悔しい気持ちはわかりますが、その私道部分がおじいさまの土地であることを証明する手だてがないと思います。また、測量しても、登記簿上のお二人の土地の地積の合計と合わないということも平気であります。
　その際に按分して境界を確定するのであれば、相手側有利に境界の設定をするなど少し譲歩すれば２００万円の要求額も下がるかもしれません。ただ、このあたりは完全な憶測です。わたしならばこういう手を取るかもしれないというだけのことです。

回答No.4

nornor1999

No.2です。

相談すべきところは既に回答していますよ。
謄本や公図、隣地との関係や現地の様子等この場で聞くことができない以上この掲示板ではこれ以上頭打ちではないでしょうか。

＞＞時効取得の言葉ははじめて聞きます。
私共の問題に繋がるようでしたら、是非お教えください。

可能性があると思われたので書きましたが、事実の詳細を確認できない以上これ以上真に有効なアドバイスは難しいでしょう。ご自分で用意できる資料を一式もって専門家に相談されることが先決と考えますが。

回答No.3

echino

不動産屋です。
最近ではあまりみかけませんが（私のいる地域では＾＾；）
私道部分が分筆されないで登記されていることはあります。

例えば、建築基準法上の私道ではない場合に通行権はあるけど
上記のようなことがたまにあります。
もしかするとそのケースに該当しているかもしれません。
他の家は私道部分を分筆していらっしゃいますか？
していないようなら、境界を探してみましょう。
意外と、道路部分に食い込んで一部を持っているかもしれません。

Ｐ．Ｓ
ちなみに公図や位置指定図では、私道ははっきりしていますか？
はっきりしているようなら期待しないほうが良いかも＾＾；

補足

お返事ありがとうございます。
泣き崩れた母です。
息子も突然の出来事と泣きながら電話で話す母の話を、全部理解できていない様で補足いたします。
公図には父（息子からは祖父）の私道は在りません。
しかし、隣の私道は父の家の前まで公図上に線が引かれています。
父の敷地と隣の敷地はほぼ同じです。
権利書の坪数は父のほうが多いです。
隣の坪数が少ないのに倍の私道分を取れるわけがなく
公図の線の間違えでは無いかと思ってしまいます。
隣の方も坪数の少ない事は認めています。しかし、公図を主張します。
結局、200万円とは隣から５坪の土地を買えの金額です。
なぜ、父の５坪が宙に浮いている状態で買わなくてはいけないのか？
道だから安くして坪40万円だそうです。
土地家屋調査士の費用は惜しみませんが、200万円も支払う事は嫌です。
私道をはさみ突き当りまで９軒の家が建ち、父の家は真ん中に位置します。畑を宅地として切り売りし建てたもので、路地は４ｍ道路ですが宅地の為に市道にはならないと言います。

法務局の相談員の方２人も、解決方法が分からないと言います。
何処で相談し
何から始めたらいいのか
お教え頂けたらと思います。

回答No.2

nornor1999

隣家の土地（私道）の登記をあなたの都合で隣家の許可・協力もなく変更できるわけがありません。

あなたのご記入の内容では判断できませんが、時効取得という考え方があります。
＞＞測量代で2,30万かかるのは納得できないという気持ちもあります。
こういうお気持ちではこの問題を解決することは無理だと思います。
隣家が私道の所有権を認めない以上係争（裁判）にするしか権利を勝ち取ることは難しいかもしれません。
本気で私道の権利を取得したいなら弁護士等相応のところに相談された方が良いです。

補足

お返事ありがとうございます。
母親です。
お金が掛かっても、息子達の代に持ち越したくない気持ちでいますので、費用は致し方ないと思っております。
ただ、取り巻くご近所が皮算用している様で腹立たしい思いでいます。
時効取得の言葉ははじめて聞きます。
私共の問題に繋がるようでしたら、是非お教えください。
なにぶん素人で、とうてい無理難題の事です。
よろしくお願い致します。

回答No.1

nonbay39

昔から形状の変わっていない、古い土地であれば、登記所で公図はご覧になったのでしょうか。
　公図もいいかげな物ですが、公図の土地形状はあたらしく測量して土地の形を決める際にもかなりの拘束力をもっていると思います。
　その公図の形状が、その問題となっている私道をおじいさまの土地が含むように書いてあれば、おじいさまのもので解決はするでしょう。
　ただ、ご質問内容をみるとそうでなないようなので、かなり厳しい気がします。

　おじいさまの土地が全くの袋地であれば、住宅はあれば住居人は堂々と相場の通行料を払えば通れるでしょうけど、ともかく用途が駐車場では必要最小限の通行とは思えないので堂々とは無理でしょうし、通行すら拒否されてしまいます。

　実勢で土地の広さ云々を書かれていますが、質問内容からいくと、新たに測量すると５坪分をどこで調整するかはともかく、私道を含んでいない形でないと登記所が登記を認めないような気すらします。まず公図の形が私道を含んでいないのであれば、登記所に言っても駄目です。役所にいたっては何の権限も持っていません。

　でも土地の形状及び通行料の設定はあくまで民事上の問題なので、弁護士に相談する手はあると思います。司法書士で扱えるのかどうかはわかりません。とりあえず、法律の無料相談会に行かれたらどうでしょうか。
　通行代を相場までまけてもらう知恵などを授けてくれそうな気がします。

　その所有者がどうやって算出したのかわかりませんが、２００万円は暴利だと思いますが。

お礼

お返事有難うございました。
母親です。ＮＯ３の方の補足欄に書き込みを致しました。
なにせ一代目の方が健在で話を進めていますので、昔の話を言った言わない、買った買わないの話で、ほとほと参っております。
お知恵いただければと思います。