再建築不適格物件 貸家か売った方がいいのでしょうか？

質問

２０坪の狭い土地に築２１年の家が建っています。前面は６Ｍ道路に面しています。
引っ越しが決まっていて、これからこの家を貸家にするか、売ろうかで今迷っています。
ここは建蔽率容積率が５０％８０％と厳しく、実は今の家も違法建築です。
これからもリフォームすれば長く住み続けることが出来る家ですが、更地にして家を建てる場合は、普通の広さの家は建てられません。
何年か貸家にして売却するつもりで、１００万円近くかけて修繕を終えたばかりですが、まだ築浅のうちにこの際売ってしまった方がいいのかと思い始めています。
再建築不適格物件として売る場合、まだ築浅の今のうちに売った方がいいのでしょうか？
環境は上品な住宅地ですが、店舗も数軒あるところです。
どなたか、アドバイス頂けないでしょうか？

回答No.1

m_inoue · ベストアンサー

売るなら値段次第でしょう、高額だと困難でしょう

違法建築だと住宅ローンが通らないかも知れません

http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_etc20040310i7000pf.html

小さい家を買おうとされる方は大抵が貧乏人、自己資金が有りません

現金で買える人だけが対象になる可能性が有るでしょうね

私も買いましたが現金でした（なんせ５００万円．．．（笑）。）

側溝の上にまではみ出した建ぺい率１０２％の家でした。

法律が後から出来てくるので結果としての違法建築も仕方ないですね

賃貸は賃貸で苦労も多いですよ

入居者は大切には使ってくれませんので割り切ってください

お礼

いつも不動産関係の悩みに即答を頂いて、本当に有難うございます。
最後の言葉、賃貸は賃貸で苦労も多いですよ。がやはりズキーンときますね。
リフォームして小奇麗になりましたし、この際売却の方向で行こうと決心しました。

回答No.5

cosmotop

売るか賃貸にするかは貴殿の生活ライフや将来計画によりますが、私の意見はこうです。
仮に売る場合には、買主が住宅ローンをする場合に、銀行が融資をしない可能性が大です。行政が再建築が不可と決まっているのに違法建築へ融資が出来ません。（絶対ではないが＝建築オーバーの度合いによることもある）
しかし、審査的にはかなり不利、買主の信用情報が左右するかもです。
さらに再建不可の理由に市街化調整区域や道路問題ならば更に厳しいです。
売買価格をよく相談する必要があるでしょう。

お金に余裕が貴殿にあるならば賃貸は有効と考えます。賃貸料の相場を考慮し、数年間の賃貸収入と売買金額を照らし合わせてみては如何でしょうか。
ある程度賃貸したら売買を薦めますが、参考になれば幸いです。
賃貸ならばお客が付くか、また経費＋再リフォームなども考えた方が良いですね。

お礼

貸家も気苦労が多そうで、遠方に転居予定なので、もう手放そうと思いました。
良心的な方が借りてくれて、長い間住んで下さる保証があるなら、もちろん貸家にするところですが。
本当に、アドバイス有難うございました。

回答No.4

inon

２１年前の建築といえば新耐震基準以後の建物ですが、違反建築ということを考えれば耐震基準を満たしていないでしょう。
売ったとしても土地の値段だけですし、貸したとしても地震があって倒壊でもしよう物なら責任は貸し主にかかってきます。
更地にして売るしかないのでは。
100万円かけて修繕を終えたと言うことですが耐震補強まではしていないでしょう。又、築浅ではないですよね築21年ならば。

お礼

いつか売却をと考えているので、売値をどこまで下げさせられるか？で悩むところです。
貸家をせずに、売却する方向に決めようと思います。
アドバイス、有難うございました。

回答No.3

noname#25310

既存不適格でも再建築不可ではないですし、20坪で50%80%ならそこそこの狭小住宅は建ちますから、もし上品な住宅地ということで人気の有る地域なら、土地としても買い手はつくとおもいます。　
また同じ理由で賃貸の需要もあるなら、貸して運用していくのもよいですね。
今でも現金で買える買い手がいるなら売ってしまった方がいいと思いますが、それができないならとりあえず賃貸にして、建物を使い込んでから、将来的には土地として売ってもいいのでは？
接道は満たしているのだし、駐車場という使い道もあります。
店舗の有る地域ならそういう需要もあるのではないでしょうか。

お礼

そうなんですよ、そこそこ小さい家でもいい人なら、今の家でもリフォーム繰り返して住もうと思う人がいたら、環境はいい所なのでその点を気に入ってくれて店舗でも・・・上手い具合に出会えればいいのですが・・・
とにかく売却するつもりで、この家の悩みは持ち越さない事にしました。
アドバイス、本当に有難うございました。

回答No.2

noname#39684

売る場合には単独では価格が低くなりますから、土地が接する隣の家に、売ってもよいことを相場の値段で持ちかけるのも方法です。
とりあえず、賃貸に出しておいて「今賃貸に出していますが、ご希望なら、賃貸のきりがよい時に、売却を考えてもよいですよ」と言うのがよいと思います。

隣家もすぐには資金が無いでしょうし、５年後程度のものであれば、じゃあ買おうか、という気にもなるでしょう。土地の値段も第3者に売るよりも高く売れます。

値切ってくるようであれば、売ってはいけません。値引きをするのではなくて「１年待つから、値引きはしない」などの時間の猶予を与えることです。

一旦「買える」と思うと、人は欲がでるものですから、お金をなんとか用意するものです。

お礼

両隣の人には聞いたのですが、欲しいんだけど資金がなくて・・・とのことで、両家ともお年寄り世帯で必要ないようです。
アドバイス、有難うございました。