用地補償について

質問

道路建設にかかる用地補償について教えてください。
私の所有する農地と家屋が片側一車線の県道（国道のバイパス用途）道路のルート上になるそうです。

仮に　築15年　建設当時3000万の家屋　敷地　100坪　の保証として
(1)代替地を希望し立替の場合の保証の範囲はどの程度ですか？
　土地を等価交換のみでしょうか？土地は同じ面積で保証でしょうか？
　それとも、同等の地価の土地でしょうか？
　家屋分は？その他保証される範囲は？

　近隣に自己保有の畑があります。曳き屋保証と言うのもあるそうですが
(2)この自己保有の土地に今の家を曳き屋した場合、この場合の保証はどうなるのでしょうか？
(3)近隣の代替地に今の家を曳き屋した場合、この場合の保証はどうなるのでしょうか？

回答No.5

63ma · ベストアンサー

ご質問では、どの位買収されるか分りませんので、答えにくいですが、概ね三つのケースで考えます。

　ケース１・・・１/３以下の面積が買収される。
　２/３以上は残りますので、そこでの生活再建を図れる補償になります。
　土　地・・・農地と宅地を適正価格で買い取りです。残りが２/３以上ですので、残地に対する補償（残地補償）は出ないと思います。
　建物等・・・建物は一部が道路計画線に掛かれば、改造補償（切り取り改造補償等）か、残地内で対応できれば、曳き家補償等が考えられます。又、農地に農作物があれば、耕作補償が出る場合があります。

　ケース２・・・２/３以上の面積が買収される。
　敷地１００坪の内、約２５坪位しか残りませんので、残地での生活再建は無理。
　土　地・・・ケース1と同様、買い取りです。但し、残地が１/３以下と極小になりますので、それに伴う価値減の補償（残地補償）が出ます。
　建物等・・・残地では改造建築不可能ですので、建物を取り壊し、同程度の建物を建て直す補償（解体移築）が出ます。補償上の理屈は、取り壊した建物の材料を使って、同じ建物を再現する費用です。農作物はケース1に同様。
　但し、建物を建て直す土地は、買い取りの土地代金で自分が買う事になります。農地も同様。

　ケース３・・・全面積買収。
　土　地・・・農地・宅地は全部適正価格で買い取りです。
　建物等・・・ケース２に同様。

　次に代替地ですが、原則買い取りです。しかし、ケース・バイ・ケースで代替地を斡旋したり、売却したりする事もあります。この場合、代替地は交換方式ではなく、金銭処理です。
　ただ、質問者さんの様に農家住宅の場合は、農地との絡みがありますから、立地的に難しい面があります。

　最後の曳き家については、曳き家補償がありますので、用地交渉担当者と協議の余地は有ると思います。

お礼

大変参考になりました。
用地交渉がお仕事なんでしょうか？

回答No.6

dr_suguru

＞仮に　築15年　建設当時3000万の家屋　敷地　100坪　の保証として
＞(1)代替地を希望し立替の場合の保証の範囲はどの程度ですか？

収用（買収事業）ですので、建物は残地内に納まるか？
によって、曳屋補償、再築補償が決まります。
※切取補償、改築補償は省略します。
なので代替地を要求することと、補償とは無関係です。
曳屋工法は、
言葉のとおり、残地内に建物を引く工法です。
再築工法は、
残地内建物が納まらないのでどっかで再築してもらう工法で、
再築（建築）しても、しなくても問題ありません。

＞(2)この自己保有の土地に今の家を曳き屋した場合、この場合の保証はどうなるのでしょうか？
＞(3)近隣の代替地に今の家を曳き屋した場合、この場合の保証はどうなるのでしょうか？

この理屈は、あなたが考えているだけでしょう？
建物補償の積算で代替地を移転先とした補償積算はありえない。

なので、現在の建物補償の「工法」を事業者に聞いたほうが良いですよ。

お礼

大変参考になりました。

回答No.4

hazu01_01

１(1) 基本的に代替地はご自分で見つけることになります。ご自分で見つけることができないと地方公共団体に紹介してもらうのも良いでしょう。
　　　代替地は等価交換、等積交換などがありますが、地方公共団体が敷地を購入する代金の範囲内です。その範囲を超える代替地を提供してもらいたいときには「公有地の拡大の推進に関する法律」の対象になりそうな土地であるならば２００m2以上の代替地提供を申し込むこともできます。
　　　このときは用地費及び補償費すべての代金の範囲内となります。
　　　どちらにしても、税務署が事前に承認してから出ないと地方公共団体は承認しないでしょう。
　(2) 家屋分ですが、こちらは土地とは別に物件調査し、補償額を決めます。この物件調査ではその公共団体が移転してほしい土地にある家屋のほかに工作物、庭木、舗装、動産物移動費、祭祀などいろいろ見てくれます。家屋の場合、質問者さまがおっしゃっているひきや工法、構内再築工法、構外再築工法などがあります。
　　　注意していただきたいのは、建てたときの金額を補償するのではなく、現在の価値を補償するということです。新しいものは高いですが、古くなると安くなります。
２　物件調査でひきや工法が適当となったときにはひきや工法での補償額が補償されます。実態としてひきやで家屋を動かしたからその金額を補償するわけではありません。
　　ついでにいいますと、私のいる地方では畑にひきやは認めておりません。補償の考え方ですが、現在の土地利用の１区画で再築できるか、ひきやできるかです。それ以外は構外再築となります。
　　結論から言うと、公共団体では構内再築（構内に再築するところがないときには構外再築）で補償し、実際はあなたがどこか好きなところにひきやすることは可能です。
３　２と同じです。

お礼

具体的にありがとうございました。

回答No.3

harun1

>>(1)代替地を希望し・・
土地
原則として土地は自分で探すことになります。代替地を斡旋してもらえる場合もありますが、手続きは自分でしなければなりません。公用地や、他の土地と交換の場合は等価交換（不足の場合は負い払いが必要です。）
また同じ土地でも事業主体が、国、都道府県、市町村、公社・公団等の違いで補償単価が異なります。一般的に市町村の価格が一番安いと言われています。

家屋
家屋は原価消却や不動産評価額ではなく、再築(再取得)価格が補償価格です。
再築価格とは、同じ家を改めて建てた場合に幾ら掛かるかを計算します。１平方メートル単価×床面積なので、古い家でも新しい家でも同じ評価です。一般的な住宅の場合は、家の大きさだけで補償額が決まるようなものです。（ちなみに火災保険などもこの評価法を用います）

その他
庭木などは立木補償（移植を申し出ても伐採するものとして計算します）、庭石などは移転補償、が支払われます。
家具等の什器備品は家屋の補償に加算。

>>(2)この自己保有の土地に今の家を曳き屋した場合、
>>(3)近隣の代替地に今の家を曳き屋した場合
どちらも補償は曳き屋保証で同じ補償額です。　補償額の差は移動距離による違いくらいです。上限は家屋の価格までとなります。
補償の算定は基礎工事（造成が必要な場合はそれも含む）、工事期間中の仮住まいの費用、曳き家工事費です。

お礼

曳き屋というのは中々難しいんですね
ご回答ありがとうございました。

回答No.2

onbase koubou（@onbase）

(2)(3)については知識がないので(1)のみ回答させていただきます。
都市計画道路に該当しての収用移転であるならば、土地は鑑定評価と呼ばれる「その土地が本来持つ価値」で鑑定されます。そのため、実勢価格よりは低い方が多くなります。
家屋については通常は「構外再築法」という「同じ建てものを現在建築した場合の価格」で算定されます。その他、引っ越し費用、用地取得に関わる事務費が補償されます。
土地代については損をする感がありますが、その分建物補償がかなりな価格で算定されます。
代替地については用地担当部署によっても変わってくるようですが、所有者が自分で探す、というのが原則のようです。
代替地用の公有地があって、公有地を移転地として希望すれば原則として「同一面積での交換」となります。この際に土地の価格差があれば差額補償もしくは差額支払いが生じることもあります。
公有地でない場合は、移転先の所有者と収用地の所有者同士の交渉によって売買価格が決定されます。

お礼

近隣の国有地(物納宅地）を希望してみます。
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

password

1.同等の土地と交換になります。
　尚、家屋は原価償却が終わっているので、殆ど価値はありません。

2.3.曳き屋の経費が支払われます。

一般には　金よりも　代替地にした方が　良い（補償価値が大きい）ですね。

お礼

回答ありがとうございます。
金銭的に辛くなるんですね