この住宅ローン、破綻するでしょうか？？？

質問

初めて質問致します。

今週末にＨＭと仮契約を行い、金融機関に仮審査を行う予定なのですが、皆様の意見をお願い致します。

夫　 30歳　年収370万　会社員
妻　 30歳　年収200万　契約社員
息子 2歳8ヶ月
娘　-2歳（もう一人欲しいと言う希望です）

土地＋建物＋諸経費で3700万
自己資金1200万＋住宅ローン2500万（連帯債務）で考えています。

子どもがもう一人欲しいことと、妻が契約社員であることに不安を感じてるのですが、
現在は賃貸で（家賃は5万5千円）毎月10万円くらい貯金ができているので大丈夫かな？と考えていました。
最悪、妻が仕事を辞めた場合は息子の保育園を辞め、家賃分と併せれば10万弱は支払いができるかと・・・

自分でも厳しいとは思っていましたが、ＨＰを拝見しているうちに不安が更に増してしまいました。
皆様の意見をよろしくお願い致します。

回答No.10

echino · ベストアンサー

５，９番の不動産屋です。

金利が上がるか上がらないかは銀行員さんは口に出せません＾＾；
上昇のリスクと上昇しなかった時のメリットを説明してくれます。
金利が５％に上がる可能性は充分あります。
外交問題になりますがアジア外交がうまくいってバブルの
余波を受ければ、５％ならいきそうな気はします。

１０年固定を選んだ場合と短期固定を選んだ場合とだと支払い額は
大分変わります。
例えばみずほ銀行の場合で全期間０．７％の金利優遇の場合
（期間３５年で２５００万借り入れの場合）
３年２．１５％　　月支払い８万４７５３円
１０年２．９５％　月支払い９万５５１６円

月の支払い額が１万円違うわけです。
１０万を払えるというなら
１５０００円×３６＝５４万
５千円×３６＝１８万を比べると３年で３６万の開きになります。

また
＞＞（家賃は5万5千円）毎月10万円くらい貯金
を加味すると月１５万と考えて
５万×３６＝１８０万＋５４万＝２３４万
３４万を税金と考えても３年後に２００万の繰上げが可能です。

極端な話、次のお子さんの年齢を「－３．４歳」と想定すれば
難しいラインではなくなってきます。
当初金利が低いので可能と言えるプランです。

１０年で考えたとしても３年後に１００万を繰り上げできれば
難しいラインではないでしょう。
支払いが１０年と安定していますので後半３年で奥様が働いていれば
問題ないかと思います。

加えて金利上昇ラインはタイムラグがありますが
サラリーマンであれば通常は給与と比例します。

Ｐ．Ｓ
上記のようなプラン＋税金対策＋メンテナンス費対策ができれば
実際はもっと楽になっていきます。あとは保険の見直しなどが重要と
いえます。今度はご主人さんがなくなっても家は残るわけですから
それも踏まえて組みなおすと良いかもしれません。

ＦＰではないのですが、それに近いことも相談してたりするのですよ。
ネット上だと詳しくかけないのが残念ですｗ

回答No.15

malphard

No15です。
まず、「回答者の方」という表現は何も問題ないと思いますよ。
むしろ適切な表現かと私は感じますが・・・。

> >>質問者様が想像している諸経費以外
> ぜひ教えて頂きたいです。
> ここに重大な漏れがあると困ります。非常に困ります。

私も経験者ではありますが、あくまで素人の回答ということを念頭に置いておいてください。

まず、「重大な漏れ」は、ないと思いますが、金額的に大きく不確定要素である、地盤改良をどれだけ見ているかによっては致命的かもしれません。
調査に関しては金額の予想がつきますが、改良に関しては、結果によって100万円以上かかったりもします。

次に諸経費として含めている項目ですが、書かれている項目全体でいくら、というアバウトな計算をされているのでしたら、是非項目事の金額をはじきだすことをお勧めします。
それも少し多めに見積もっておいたほうが無難だと思います。
（最終的に手元に３００万残す予定だったのが、４００万残った。でいいと思います。実際にはそうはいかないと思いますが）

あと含めていない項目も金額を出し、予算をとっておきましょう。（大丈夫とは思いますが）

それと、細かいことですが抜けがあるかな？と思うのは
・ガス工事（電化住宅なら不要ですね）
・ＮＴＴ電話工事
・ＴＶアンテナ
・日用雑貨全般（部屋数が増えるので時計だったりゴミ箱だったり、数万は必要かと）
・引っ越しの挨拶状
・表札・ポスト（外構に含まれているのかもしれませんが）
まだまだ、細かいことを上げればあるかもしれません。
ただし、本体工事に仮設トイレや足場、設計料は含んでいるものとします。

あとは照明やカーテンで施主支給できるものは施主支給する。
外構も極力自分でできるところは、自分でする。
（人によっては住んでからの楽しみにもなりますよ）
等で、グレードを落とす必要性もでてくるところもあるかと思いますが、削減できるところは削減していきましょう。

最後に、設備や内装のグレードアップ、オプション追加、コンセントの追加、家電、家具等々、当初予定していた予算をオーバーするが、ゆずれない部分というのが、建築が始まってからも出てくると思います。
その時に、割り切って予算通り押し通すことも必要だと思いますが、希望をかなえるということもないと後々不便であったり、楽しくなかったりもしますので、手元に残すお金に余裕を持っておいてください。
絶対に、予算決めの段階で、手元に残すお金を削って自己資金を増やすということはしない方がいいと思います。

新築羨ましいです。と書いていただきましたが、ローンの金額は少なめですが、世帯年収、自己予算に関して、質問者様とほとんど変わりませんよ。
従って、多めにみつもる、手元にお金を残す云々、私の失敗談からくるアドバイスでもあります。
がんばってください。

お礼

細かい点はやはり自分だけでは気づきませんね。それにしても、水道以外の公共料金が頭に無かったのはなぜだろう・・・
いくら考えていても「細かい出費」は必ずありそうなので、後で対応できるように手元に残すお金には余裕を持たせます。

ご回答ありがとうございます。
頂いたアドバイスを参考に、これからまた設計書たちと睨めっこします。

回答No.14

malphard

2005年末に新築した者です。

まず回答ではないのですが、No7の方が勘違いしておられるようですので、発言させていただきます。
質問者様が「本当のことを言っていればですが・・・」と書いてあるのは、質問者様の友人が質問者様に本当のことを言っているかどうかを書いてあるわけで、No7の方の年収が本当かどうかを言ってるものではないですね。
失礼しました。

みなさんの発言内容からすると、無責任で馬鹿な意見かもしれませんが、私は質問者様の状況であれば可能ではないかと思います。
もちろんいろんな意味での奥様の協力が不可欠となりますが・・・

むしろ、高収入で貯蓄があまりない家の方が、それだけ消費している訳ですから、そちらの方が、どうかな？と私は思います。（支払いは可能でしょうが、我慢が必要になるでしょう）
逆に今の年収で家賃を支払いながら月々１０万円の貯蓄ができている訳ですから、さほど今の生活水準を下げることなく、支払っていけるのでは？と思いますが、どうでしょう？

ただし、今の世の中、会社の業績不振や、どこかのように不祥事があったりすると、収入が下がる可能性（特にボーナスに影響）もあるでしょうから、ボーナス併用のローンは質問者様の年収では考えない方がいいと思います。

また、せっかく自己資金を1200万も貯めていらっしゃるのですから、総額3700万をもう少し下げて、ローンを少なくするか、貯蓄として残す方がいいと思います。
それと、質問者様が想像している諸経費以外にも絶対にお金が必要になってくるはずです。
例えば、カーテン（含まれているかもしれませんが）や、カーペット、家電や家具の買い換え、買い足し、引っ越し代金、これら以外にも細かいことを上げれば結構、お金がかかります。
それだけでなく、建築が始まると、どうしても追加したいものや変更したいものが出てくると思います。絶対ではありませんが、出てくるということを念頭において予算を残しておく必要があると思います。

多額の借金を背負うことになりますが、賃貸生活とは異なる充実した生活が待っています。
お互いがんばってローンを支払っていきましょう。

それでは、がんばっていい家を建ててください。

お礼

別途、子どもの結婚資金(?)も貯蓄しております(^^)b
たいした金額ではありませんがね(^^;

ローンはボーナス併用を考えていました。（年間10万、総額350万程度ですが）
とりあえずボーナス返済を考慮しないで計画したほうが良さそうですね。
手元に残す予算と自己資金の予算の振り分けも悩んでいます。
ギリギリのラインを考えれば、もう少し自己資金を増やしても良いのですが・・・

ご回答ありがとうございました。
新築、羨ましいです。ローンの支払いがんばってください。
とりあえず私は（がんばって?）3700万を減らします。

補足

まずはフォローを頂き、ありがとうございます。
また上記のお礼欄にて、本来「回答者様」と記載するところを「回答者の方」などと記載して申し訳ありませんでした。
・・・まだまだ不勉強のようです・・・

>>質問者様が想像している諸経費以外
ぜひ教えて頂きたいです。
今の総額に含んでいる項目としては
本体、照明、カーテン、冷暖房、外部給排水、外構、地盤改良／調査、借入申込み、保証料、つなぎ、火災保険、土地／建物登記、抵当権、印紙代、水道加入金、、、
含んでいないとわかっている項目は
地鎮祭、上棟式、引越し、家電設備、挨拶回りの諸経費
でしょうか。

ここに重大な漏れがあると困ります。非常に困ります。
お気づきの点がありましたらぜひ教えてください。

回答No.13

shikishimapan

私の妹の実体験ですが、
派遣社員は40を超えると、とたんにお声がかからなくなるそうです。
妹は法律畑の英語屋さんなので、なんとかなっているそうですが、
奥様はそのような他人に秀でた技能をお持ちで働いていらっしゃるのでしょうか。
たったの10年後ですが、雇用に不安を感じるような状態に
簡単になりかねません。
派遣社員として、安定して今の年収分を稼げる保証もありません。
子どもは本当にたくさん、予想外のお金がかかります。
やはり、ローンはだんなさまの収入だけで、なんとかなるように
組まれた方が、安全なのではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございました。
借り入れ金額の削減を検討したいと思います。

妻は特別『他人に秀でた技能』ではありませんが、一応医療系の専門資格ではあります。
一度、妻の職種における平均年齢は調べてみたほうが良さそうですね。
考えてみると、確かに40歳以上の方は少ないような気がします・・・

回答No.12

mifu33

現在財形に加入されていませんでしょうか？
財形住宅金融は2.08％借入2500万円ボーナス払無しで月83846円です。
ボーナス500万円にすれば、月67077円ボーナス100911円です。
どのみち賃貸は家賃がかかりますし、設備機器等変えれないですし。
すっと賃貸だと一生家賃を払い続ける事になります。その方が、老後に負担はかかります。
　30歳で家の建築はベストです。とても羨ましいです。私の場合、今のマンションを買ったのが36歳、今41歳で来月注文住宅の着工です。ローンは3230万円です。子供は1人だけですが・・・

お礼

ご回答ありがとうございます。
財形貯蓄をしていれば・・・と最近はちょっと後悔していました。
月7万弱ですか、今の私にはかなり魅力的な数値です。。。

でも人から『羨ましい』なんて言われたのは久しぶりです＾＾；
私は着工できるあなたを羨ましいく思います。ステキな住まいにしてくださいね。

回答No.11

echino

すいません。追記です。
みずほの場合だと当初１０年２．１５％でその後の期間０．４％の
金利優遇があるのですね。この類の優遇であれば１０年は得です。

１０年間、月の支払い８万５千円で最初３年で２００万。
後半の３年で２００万を期間短縮ではなく月の支払い軽減での
繰上げを選んでいけば。。。
１０年後に変動金利が５％（優遇で４．６％）でも月１０万です。

金利情勢次第で後半３年部分を期間短縮の繰上げにしても良いですね。

お礼

ご回答ありがとうございました。
繰上げ返済計画ももう少し丁寧に考えてみます。
最初の３年での繰上げ返済額がキーワードのようですね。
まずは借り入れ金額を削減することから検討を始めます。

小さな地方のＨＭなので、みずほと提携してないのが残念です。。。

それにしても「保険の見直し」とか言われるとホントにＦＰみたいですね。
保険は返済額が決まってから見直そうと考えています。

？？？
３年で２００万の繰上げ返済をする気があるのなら、今、ぎりぎりまで自己資金を増やしてしまい、もう一度最初から貯金する形で生活した方が良さそうな・・・
これもリスクが高すぎるお話ですね。。。

補足

税金対策＋メンテナンス費対策、非常に興味をそそられます。
私もネットなのが残念です。

回答No.9

echino

５番の不動産屋です。
＞＞「子どもを２人と仮定して」あと３００万とお考えでしょうか？

そうです。ただグレードを落とす場合には外溝や照明などにしましょう。それでいくらかでも減ればＯＫです。

話はかわりますが長期ローンは現状ではおすすめできません。
８番の方と同じで短期固定をおすすめします。また金利優遇は全期間が
対象になる金融機関を選びましょう。

よく長期固定のほうが絶対に有利という方がいますが、状況次第です。
長期固定の最大のメリットは生活の設計がしやすいという点であり
いわば安心感です。５年くらい前、金利優遇が出始めた時に借りた人に
対して損をしたと言う人は少ないはずです。

Ｐ．Ｓ
もし万一、金利が急上昇するならば、それはおそらくバブルの再来と
なっていることでしょう。
金利優遇をしっかり受けて、返せる時に返すように計画を立てていけば
充分可能ですよ。と、うちのお客さんならもっとしっかりした計画を
提示できるのですけどね＾＾；
建物メンテナンスや税金の問題（裏技です）や公共サービスなどを熟知しているマニアックな不動産屋ｗにあたれば、大丈夫な範囲ですよ。

買う意志が固まっていると感じたので、再度投稿いたしました。
頑張ってください。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。

金利が５％まで上昇することはない、と聞いたことがあるのですが本当でしょうか？ローンプラザに行けば説明してもらえますかね？
住宅購入の意志は固まっているのですが、まだまだ検討することは多いので焦らないように熟考します。

『マニアックな不動産屋にあたる』のが一番高いハードルかも知れませんね。。。

回答No.8

DZW04233

銀行のローンプラザで店長をしています。

参考程度にきいてください。

ローンについては３７０万円×７倍以内でおさまっているので審査上では問題ないかと思います。

今後の給料の上昇がどの程度でするかわかりませんが、全く上がらないということもないと思います。

家の断熱材は何で作られてるか知ってますか？

原油価格が今は落ち着いてますが、産油国の減産があり、将来的には断熱材等の価格も上がってくるので、「貯めてから買う」のと「今買う」というのはどっちが得かは誰にも判断できません。

個人的意見で言うと今買ったほうがいいとは思います。

ローンを組むと生活が変わります。

ちゃんと払えるようになっていくと思います。

僕は２５歳の時に家を買いました。

年収３百万円で借り入れ期間は２５年・４，９％でした。

今は安いところで１％前後で３年固定が借りられます。

元金の減り方の違い、今後の経済動向、日本の国債残高、人口減少傾向、アメリカの情勢、日本の技術力を考えると今後金利が急上昇することは考えにくいと思います。（３年固定の方がおすすめです）

返済額は少なくて済みますし、今払えるのであれば将来的な負担率はそう変わりません。

２５百万円の借り入れであれば転職しても返していけると思います。

安く買って不満を残すよりも「これ」と思う家を建ててください。

家を建てる人で不安にならない人はいません。

みんな不安の中で生きています。

それを背負うことが男の役目だと思います。

お礼

基本給自体は上昇しているのですが、去年は（責任者ということもあり）率先して残業をカットしたので随分と年収が減ってしまいました。
今年の年収が最低ラインだと信じています。。。

断熱材は「発泡ポリウレタン」です。
これも価格上昇するのでしょうかね？

ローンは１０年以上の固定で考えていましたが、３年固定ですか・・・
もっとよく検討する必要がありますね。

まずは自分の背負える範囲を正確に見極めたうえで、役目を果たしたいと思います。
回答ありがとうございました。

回答No.7

noname#24842

少し辛口に書くことをお許しください。
私は、あなたより１歳若く、女であなたの年収と同じです。（ちなみに、私の旦那は、私と同い年で私の倍収入があります）
はっきり言って、あなたの収入は高くないです。
それで、そのローンの額は大きすぎます。
奥様はいつまでも働き続けることができると約束されているならば可能でしょうが、そうではない。

奥様が働かなくなったら子供は保育園を辞めさせるとは、未満児保育のことですよね。今時、幼稚園、保育園に就学前（小学校入学前）に１年も行かせない人なんているんでしょうか？
行かせるとしたら、地域によりますが、最低毎月２万円くらいは必要だと思います。この他に、教材費、制服代、設備費などの徴収。結構かかりますが・・・
ちょっと考えが甘すぎると思います。

ちなみに、我が家は世帯年収1,000万円。ローン額1,800万円です。それでも、子供２人いて大変です。ちなみに私は海外旅行は嫌いなので行きませんし、贅沢はほとんどしていません。子供は、上が幼稚園年少ですが習い事はさせていませんが、今興味を持ち始めたものがあり、やりたいと言われています。

すべてを押し殺して生活していける自信があれば、よいと思いますが、私の身内だったら、力づくで阻止します。
（頭金が、1,200万円も貯めることができたのならば、もう少し我慢して上積みしたほうがいい＆物件価格を落としたほうがです。）

お礼

年収は倍ですか～。私の配属している支店内にも数人しかいない金額ですね。（私の会社の給与が少なすぎるのか？）
友人にも倍はいませんでしたね～（本当のことを言っていればですが・・・）
・・・うらやましい・・・

さて、前の方のお礼にも記載したのですが、保育園を休ませるのは１年以内にしたいと思っています。２ヶ月から預けているのですが、メリットデメリットを考えると、我が家の場合はメリットの方が大きかったかなと思っています。（ママの友達もできましたし）
なので、できる限り保育園には通わせられるようにしたいと思っています。

現在、夫の収入のみで生活している私達って、どれだけ生活レベルが低いんだって感じでしょうか？
まだまだ押し殺せそうな自分が怖いです・・・

コストダウンを検討し、「うらやましい」なんて言う前に自分なりに頑張ってみます。
回答ありがとうございました。

回答No.6

iichiho

「最悪、妻が仕事を辞めた場合は息子の保育園を辞め～」と書かれていますが、保育園なら辞められますが、小学校や中学校は辞められません。
最悪の定義が甘すぎます。
住宅ローンを払い終えるまでは何が何でも年収２００万円は働いてもらわないといけません。
連帯保証ではなく連帯債務なのですから。

お子さんが3人として、このお子さんたちがみんな中学高校生になったらどうしますか？
お小遣いや学校へ通うための交通費、学費、部活をすればウエアや道具代。
食費も今の2倍、下手をすれば3倍になります。
着るものは毎年全部買い替えになる時期が連続または重なってやってきます。
これらを合算すると、月で考えても半端な額ではありません。

また、お子さん3人が大学へ行ったらどうしまうか？
最悪、1年で3年分の学費を納めないといけない年も出てくるかもしれませんが大丈夫ですか？
もし、実家から通えない大学へ進学を希望したらどうしますか？
（６年間で3人分の学費＋入学金で1,300万円とかになっても払えますか？）
奨学金を利用してもすべてがまかなえるわけではありません。

住宅ローンを返済しながら、毎月10万円くらいは貯金できるくらいの余裕が欲しいです。
（繰り上げ返済と、子供さんの教育資金のため）
（本当は固定資産税が月１万円と、ローン完済後の修繕費用として3万円もプラスしたい）

年収３７０万円で3人のお子さんというのもチャレンジャーだと思いますが、それに追加してマイホーム。
支払いに追われて家庭から笑顔が消えたらさびしいですね。

確かにこのローンは、夫婦の収入を合算すれば通る可能性があります。
だけど、実際払っていけるのでしょうか？
一度、夫の収入だけで生活してみてください。
その際は、家賃は１１万円（固定資産税込み）、食費は3倍、子供の養育費用は7万円で計算してください。
やっていけるかどうかはおのずと答えが出てくると思います。

お礼

回答ありがとうございます。
チャレンジャー・・・ステキな言葉ですが、笑顔が消えてしまえば本末転倒ですからね。
食費も増えますよね～。忘れてました。。。
まだまだ聞きたいことがあります。別の質問をしたときにも回答をよろしくお願いします。

補足

質問内容に幾つか誤解を招く表現があったようなので、改めて記述します。

『最悪』という表現は不適切ですね。つい口癖のように使ってしまうので気をつけたいと思います。
『妻が仕事を辞めた場合・・・』の期間は１年も考えていません。
今までの経験上、妻は「専業主婦」にはなれない性格のようで、外で仕事をしていないと精神的にダメでしょう。（本人もそう言っています）
で、再就職までの期間は保育園をお休みさせるという意味でした。（子どもは徒歩５分の実家に預かってもらいます）

子どもは２人を想定しているのですが、、、確かに双子が生まれたら３人になりますからね～。こればかりはどうにもなりませんね。

ちなみに今は未満児保育なので、公立の中学よりも年間の費用が高いと聞いているのですが、実際どうなのでしょう？
保育園に支払う金額は年間５０～６０万くらいです。

回答No.5

echino

不動産屋です。
破綻するかどうかは、奥様次第でしょう。
すでにもう一人のお子さんを望んでいる状態なのですから
近いうちに無理な支払いに変わる可能性があります。

しかし、現在は金利が低く、相対的に見れば得といえなくもありません。
他の方も仰っていますが、あと３００万。（支払いで月１万くらいに相当）
この部分を何とかできそうなら購入することをおすすめします。
諸費用や建物費用とうで節約するのと、どこからか捻出できるかどうかです。
（保証料を内枠にして減らすのは想定してません。）

ちなみにローンが組めるか？　と言われれば、組める可能性は高いです。

お礼

回答ありがとうございました。
ローン減税、消費税、金利、あちこちから今のうちに建てたほうが良いと聞くのですが、あと３００万ですか・・・
手元に残す資金にもよりますが、今考えられるのは１５０万減で２３５０万の借り入れといったところでしょうか。（自己資金を増やすのではなく、住宅のグレードを落としてです）

「手元に残す資金」も別件で質問しようと思っています。
それについても意見をいただければ幸いです。

補足

「子どもを２人と仮定して」あと３００万とお考えでしょうか？
そうであれば少しは心が救われるのですが・・・違いますよね。。。

保証料も内抱にして考えないほうが良いですよね。やっぱり。