知人から土地を購入したいが仲介料はたくさん取られたくない

質問

新築をしたくて、土地探しをしています。
希望の条件に合う物件はなかなか見つからないのです。

父親が顔が広いこともあり、知人の所有している畑や田んぼなどで自分の希望の立地条件でいくつか、いいなあと思うところがあります。
田舎なので、減反などで何年間かに１度作付けできなかったり、兼業農家としてやっているが、せがれは農業をするつもりがない、など交渉すれば譲ってくれる可能性のかなりある土地です。
土地の地盤改良など、当然必要になるとは思いますが、急速に発展している地域なので、できれば安く手に入れたいです。

しかし、不動産業者等に間に入ってもらうと仲介の手数料で相当持っていかれて、もったいないと思います。地下公示価格や路線価格？等を参考にして知人に損になるような金額にするつもりはありません。ただし、素人の売買では後にトラブルになっても困るので何らかの資格を持つ方へ報酬を支払って土地の売買を円満に行いたいのですが、どうすると手数料や報酬を抑えることができるでしょうか？司法書士等でしょうか？
用途地域が畑や山林等になっているものを住居に変更しなければいけませんよね。その際の障害になる点なども教えていただけるとありがたいです。

手数料等で浮いたお金を建物のお金に回したいです。自分でできる内容でしたら自分でやりたいくらいです。（←時間に余裕があるので）
また、手数料には個々の業者や依頼先によって違いはあるものなのでしょうか？（下限○％～上限○％の手数料で決められているなど。）無知なので教えてください。よろしくお願いいたします。

ちなみに坪１５万くらいで８０～９０坪くらいの土地です。
土地代については同居予定の父が現金で支払う予定です。（現在は別々に暮らしており、数年後に呼び寄せて一緒に暮らすつもりです。）

回答No.6

mainitiyukifuru · ベストアンサー

#5です。
気を悪くしたらごめんなさいね。

＞知人から土地を購入したいが仲介料はたくさん取られたくない
＞数年前の住宅地図で調べたら、市街化調整区域のようです。

等の文章から判断し、不動産の売買経験が少ないようなので、アドバイスと思い書き込みました。

地域にもよりますが、既に住宅が建っているような場所でも、数メートル離れただけで住宅が建てられなかったり、
また、上下水道が繋げられなかったりと、実際に調べてみないと解らない事もあります。

もし、取得しようとしている土地が確定しているのであれば
１、法務局で、登記簿謄本・公図を取ってくる。
（実際に使用収益している人間と、登記簿上の人間が同一であるか、
また、抵当権やその他の権利が登記されていないか確認する）
２、市役所の都市計画課で、用途地域意を確認する。（都市計画法）
（市街化調整区域であれば、条件に満たなければ住宅を建設する事はできません）
３、建築課で住宅が建てられるか、どのような構造かを確認する。（建築基準法）
４、水道課で上下水の配管の埋設状況を確認する。
ここまで、全てクリアーしたら

あなた自身が買いたい価格を提示し、相手と交渉しましょう。
ここが、難しいです。（友人や親戚よりも、他人の方が交渉が簡単です。）
実は、業者でも販売するよりも、買うほうが難しいのが現実です。
良い土地は、営業など不要です。「売り地」の看板を上げただけで、問い合わせが殺到します。（建築業者が一番多いです）
不動産業者は、良い土地を手に入れた時点で、売れたも同然です。
（何処の不動産業者も、お客さんから、良い土地を探してくれと、何件も依頼を受けているはずです。

土地の売買であれば、市販の土地売買契約書でも充分です。
契約日
契約書に、価格・地番・面積・地目等・契約実行日を明記する。
（手付金は１割が妥当でしょう）
契約実行日
司法書士に立ち会ってもらい、（銀行の応接室などを借りる事が多いです）
売主は、権利済書や印鑑証明書などを添付する。（司法書士の指示に従う）
買主は、残金を残金を清算する。（売主の銀行口座に送金する。）

＞土地は、将来売る事を考えて買う。
土地の評価は、「流通性」があるか？を見ます。
つまり、誰もが欲しがる土地であれば、担保価値が上がり、銀行等の融資も多めに受けられる。
山間部や離島など、農業や特殊な用途にしか使えないような土地は、評価が低いです。
つまり、不動産と言うのは、所有しているだけで、担保価値があるということです。
日本では、不動産以外に担保になるものはありません。
その意味で、「売る事を考え・・・」
実際に、売るか売らないかは、別の話です。

※　一般に、仲介者を入れずに売買する場合、翌年に税金が発生するので、契約書を２枚作成することが多いようです。

お礼

再度の回答ありがとうございます。気を悪くするどころか、アドバイス頂きありがとうございます。
この質問した時点では用途地域が住宅でないところが候補だったのですが、昨日２つ候補地が見つかりました。１つ目は、この秋で田んぼを辞めたお宅でお屋敷内に自宅と庭に加えて作業小屋や農機具小屋を３，４軒持っているお宅があり、第１種低層住宅の地域でした。跡継ぎがいないことがきっかけだそうですが、敷地内に小屋をいくつも持っていても今後は使う予定はなくなるそうです。市道７ｍに面していて宅地として駐車場も合わせて建設が可能な十分な土地の広さがあります。実際に可能かどうかは法務局や市の窓口へ出向いて聞いてこようと思います。立地条件も申し分ありません。こちらの希望する広さで分けてくれそうです。
もう１つは、分譲地内に地主さんの個人所有の土地で、土地価格の問い合わせが多いことから数日前から売りに出すことになったという土地です。こちらの方が現在の所、私たち夫婦にとっては優勢といった感じです。
義母が嫁の実家の伝で土地を購入することをたぶん良くは思わないだろうということで、高くても分譲地の方が角が立たない気がするという夫の意見でそうなりそうです。ただ、土地のお金は義父なので、立地条件がほとんど同じで売買の代金がかなり１つめの方が安くなりそうなので、そこらへんはもう一度検討の余地がありそうです。当然ですが土地が安く済めば建物の方に十分な資金が回せるので私としてはありがたいのですが。
他の方の回答でも分譲地はお金を掛けて作っているのでそれだけ高いとありましたが、昔からある住宅地とどのくらい金額面で何割くらいのひらきがあるのでしょうか。今回の２つの候補地は集落としては隣り合っており、町並みの作り方くらいしか違いがありません。

とても参考になりましたありがとうございました。

回答No.5

mainitiyukifuru

求める土地が１００坪以内なら、分譲地をお勧めします。

一般に分譲価格は、農地などを買い受けた額の３倍を目安にしています。（最低です）
なんかすごく儲かっているようでしょう？
でも、隅切りした６ｍ道路に使われる土地、公園やゴミステーションなどに使われる土地も含まれます。
また、平らにし雨水処理したり、上下水道の整備をしたりと経費もかかります。
あの道路は、完成してから行政にあげちゃうので、行政が管理してくれるんですよ。

何よりも、４ｍ以上の道路に接続された、成型された農地などあまり無いです。
無駄で歪な土地は、固定資産税を無駄に払う事になります。

それと、農家が反復継続して土地販売すると、（自分の所有地を切り売り）
不動産業を無免許で行ったことになり、今後、４条・５条の許可申請できなくなることがあります。
（これは売る農家の問題ですが、知らないで売って、今後売れなくなった人がいます。）

あなたの気持ちや土地を求めたい人の気持ちは解るが、
安い事だけに目が行き、結局損をしたりする人が多いですよ。

土地は、将来売る事を考えて買う。

お礼

ありがとうございました。
分譲地で気に入ったところがありませんでした。

＞何よりも、４ｍ以上の道路に接続された、成型された農地などあまり無いです。

↑　6.5m以上の道路に接続して正方形または長方形のところばかりで、歪な形の所は視野に入れていません。大きな集落の中に土地があります。売り手の自宅のすぐ隣にある土地といった感じです。ここからさほど遠くない所の分譲価格で１５万円で８０～９０坪なので所有者の持っている土地の大きさにもよりますが１００～１２０坪くらいで手に入れることになると思います。個人所有の土地なので、小さいサイズはかえってあまりないので、上記サイズくらいになりそうです。

＞安い事だけに目が行き
安いということだけに目がいっているわけではなく、分譲地にそれだけの価値があれば払ってでも買うと思います。その価値が見いだせないので、他の土地を自分で探したいのです。また、分譲地でどんな人が入居してくるか分からない土地に買うよりも、事前に地域住人を知っているところに買えば、人間関係で揉めることも少ないと考えたわけです。これには人それぞれ考え方が異なると思いますが・・・。

売り手に損や迷惑がかかるような売買をするつもりはありませんので、相談致しました。

＞土地は、将来売る事を考えて買う。
私にはこの考えはありません。都会ではありませんので、土地にそれほどの資産価値を見いだし、売れるなどとは思いません。自分の暮らしたいところに買う。そして代々そこで暮らしたいかどうかが基準です。

回答No.4

dr_suguru

手数料は既に回答がありますので省略します。

＞用途地域が畑や山林等

こんな用途は存在しません。
田、畑は農地法の許可が必要です。
また、農地を農地として取得する場合は、農地法３条許可が必要です。
この場合、農業委員会の適格者証明がでないと取得できません。
所有権移転登記申請にも３条許可書添付でないと法務局は受け付けてくれません。
※農地がらみの移転登記は農地法の許可書がないと法務局は受け付けません。

また、３条取得は、３年３作と言われ、この期間は農地転用ができません。

今回、農地を農地以外のものに転用取得することは、農地法５条許可となります。
また、上物（建物）があるときは、農地法と都市計画法の同時申請、同時許可が基本です。
なので、農地法より都計法の許認可に該当する要件があるかどうかが重要です。

＞分家する等の正当な？理由が必要ですよね。

土地を取得して分家が建築できる基本的な考え方です。
１　本家（あなたの親）が市街化調整区域決定前（線引き）から継続して居住していること。
・線引きは、都市計画課で確認できます。
・継続は住民票で確認できます。
２　立地場所は大規模集落内
分家の開発審査会基準です、多少は県によって違う場合があります。
開発審査会基準第1号
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
これも、あなたの市町が開発委任市であれば、その部署で、委任市なければ建設事務所に聞きましょう。

農地法について
基本は、月１回開催されます。
締め切りがありますので乗り遅れないように。

農業振興地域に関する法律について
俗に言う「青地」、「白地」の
青地を指します。
農業振興地域の除外は、うちの市では、年４回しか開催されません。
調整区域のなかに存在します。

お礼

ありがとうございました。いろいろ出向いて聞いてみたいと思います。

回答No.3

timeup

＞用途地域が畑や山林等になっているものを住居
⇒構造改善などはしていない土地ですよね。しているとまず無理です。

一般の畑は、農業委員を知っていれば変更は可能です。　
確か１年に二回ほど農業委員会へ申請が出来たはずです（全国同じなのかどうかは不明）。

山林が簡単です。

登記自体はすでに書かれているように簡単です。
不動産屋の手数料も上限は決まっています。　
金の動きがはっきりするように、銀行振込みなどを活用されるとよいかと思います。

お礼

確かにそうですね。お金の動きを銀行振り込みで行えばもめなくて済みそうです。
農業委員会へ申請ですか。農業委員というのをまず調べてみる必要がありそうです。問い合わせしてみたいと思います。

山林だと簡単なようですね。田畑から住居用への変更が難しそうだったら山林に絞って土地を見てみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

>どうすると手数料や報酬を抑えることができるでしょうか？
売買の相手が決まったら、数件不動産業者に話を持ちかけて一番安い手数料で引き受けてくれるところを探します。広告費もかからず、契約も確実な案件ですから安く受けてくれるところはありますよ。

>司法書士等でしょうか？
辞めた方がよいです。所有権移転は確実に出来るでしょうけど、家を建築したいということに対して、間違いなく建築できるのかということは司法書士の専門外です。
宅地建物取引主任であればこのあたりもきちんと調べて説明しなければなりませんので。

>用途地域が畑や山林等になっているものを住居に変更しなければいけませんよね。
畑は厄介です。山林はそうでもありません。

>その際の障害になる点なども教えていただけるとありがたいです。
住宅地としての利用そのものが不可能な場合があります。農業委員会が決めています。

>自分でできる内容でしたら自分でやりたいくらいです。（←時間に余裕があるので）
土地売買では手数料を払っても依頼することをお勧めします。トラブルになると損害額が大きすぎますから。

一番節約できるといえば、たとえば外溝を全部自分でやるなど体力系の話ですね。
数十万以上は節約可能です。

お礼

回答ありがとうございます。
確かに、買ったのはいいけれど、家を建てることができなかったではすまない話なので、安い手数料で引き受けてくれるところを探すのが得策かもしれませんね。
その場合、土地の値段については、買い手側、売り手側が互いに同意すればいいということなんですよね。その値段に、手数料分が不動産屋の取り分になると、いうことですよね。
土地の値段について不動産屋は「もっと高く売るように」と口出しするんでしょうか？単純に考えると売買する土地の値段が高ければ高いほど手数料での儲けが大きくなるので、そんな風に言われても困ります。
こちらとしても、父の知り合いでもあるので、安く買いたたいたりするつもりはありません。

外構・・・自分でやれるところはやりたいと思います。

回答No.1

xs200

農地の売買には許可がいります。取得者が農作業をしない場合には許可はでません。

農地でない場合には権利証、契約書などの必要書類を持って法務局にいけば簡単に登記できます。やり方は法務局が親切に教えてくれますので問題ありません。これで不動産屋の手数料、司法書士の手数料は節約できます。不動産屋の手数料は上限が決められているだけでそれ以下なら自由です。400万円超なら3%+6万円が最高限度です。

お礼

ありがとうございました。
自力でできる可能性があるとのこと、嬉しいです。

数年前の住宅地図で調べたら、市街化調整区域のようです。市街化調整区域だとさらに条件が厳しくなりそうですよね。
宅地用に変更するには、血縁関係があって分家する等の正当な？理由が必要ですよね。諦めるしかないでしょうか？

何か良いアイディアがありましたらご教授願います。