道路拡張による用地買収について

質問

自営業です。市の道路拡張工事に店の駐車場がかかります。店自体には実害はないのですが、駐車場が無くなることは、営業にならず生活が出来なくなります（店舗と住宅が一緒です）。市の担当者は法律や行政的事項（例えば当方が拒否すれが強制執行等）を並べ、とても私には納得できない条件を出しています。こういう事には全くの素人で、どのように市と交渉や折衝をすればいいのかがわからず困っています。弁護士・行政書士？等に頼む方がベストなのか？他にどんな方法が店の営業を続けていくのに最良の方法なのかを教えてください。

回答No.11

63ma

６３maです。
　徐々にイメージが湧いてきましたので、再度回答いたします。

　＞後ろに下がるにも歩道の縁石（店の前、全部に縁石がないとなると別です）があり、無理です。＜

　道路拡幅後の話を、役所からお聞きになってない様ですが、おそらく計画では、店舗前面の歩道は、縁石を切り下げて、車が進入し易い様に工事する筈ですので、担当者に確認された方が良いと思います。
　その際は、来客用の駐車場へのアプローチですから、出来れば、全面的な切り下げを条件とします。（多分、歩道は車椅子の人とかが利用する場合も想定しますから、全面的な切り下げは無理、との回答が有ると思います。切り下げの幅を何処まで縮められるかは、担当者と話し合われるのも、用地交渉です。頑張ってください。）

　また、＞家を小さく造り直せば何とかここで営業できるかも？と今思っていますが・・・。＜とありますが、店舗面積に縮小変更があれば、営業規模縮小補償の要求が出来ます。
　或いは、店舗面積の縮小はなく、住宅部分の縮小でしたら、建物の「曳き家及び切り取り改造補償」の要求が出来そうですので、二枚腰で用地交渉に臨んでください。
　役所の担当者も人間です。質問者さんの生活再建を前提に、且つ本来業務の進捗を年頭に、双方にとって、よりベター（ベストは有り得ませんので）な解決どころを模索するはずです。
　ご家族で一体になられ、頑張ってください。（他人は、親身になって考えてくれません。）

補足

よいアドバイスありがとうございます。＜そんな交渉方法もあるのか＞と感心しています（感心なんて変かも？）家族は近くにいないのでなかなか意思相通が図れない現状です。でも　よりベターな交渉が出来るよう頑張りますが、どうなるのか不安でいっぱいです。

回答No.10

dr_suguru

＞歩道の縁石（店の前、全部に縁石がないとなると別です）があり、無理です。

開口部の位置を変えるば解消できます。

本来ですと原因者（あなた）が道路管理者に対して承認工事（実費）です。

今回の場合は補償工事でタダです。

補足

うーん　微妙です。開口部の位置をあちこち移動してシュミレーションしてみたのですが・・・。今までと同じ車の台数（3～4台）駐車したらどこをあけても、どれかの車が出入りできないのです。開口部をどれ位あけられるかでも違ってくるかもしれません。これも市の方と相談してみます。
ありがとうございます。

回答No.9

63ma

６３maです。
　何件か質問・回答を読みました。その中で、役所の方から店舗併用住宅を後ろにさげ、駐車スペースを生み出すとの事がありました。
　おそらく、役所の方も、従前規模の再現方策としての提示かと思います。それは、曳き家工法による補償だと思います。
　質問者さんは、築２８年の建物なので、曳き家は心配との事ですが、今の日本の建築技術は世界一です。国宝指定の建物さえ、曳き家工法で無傷で移転した例もある位です。心配ないと思います。
　もし、後ろに建物をさげて、従来通り車が駐車出来き、営業が出来るのでしたら、問題ないと思います。
　用地交渉に代理人を入れるような事も仰ってますが、なるべくならご自分の財産は、ご自分で判断（他人を入れない）された方が良いと思います。
　また、議員との案もありましたが、公共事業の交渉に議員を入れることは、最悪です。
　用地交渉の担当によっては、反発を買う場合もあり、質問者さんも議員に余計な借りを作る事となります。（議員は、交渉が成功しても、しなくても、自分の事のみ考えるから）

お礼

06/10/30に”道路拡張による用地買収について”でご意見をいただいたonayamiheです。長い時間がかかりましたがやっと結論が出ましたのでご報告します。郊外移転というかたちで補償をいただきました。
28年間住み慣れた家屋や我が家の想い出を胸に納め、新たな生活をする事にしました。皆様には貴重なご意見をいただき感謝しています。ありがとうございました。

補足

メールありがとうございます。100分の1の平面図を描き、家や車の型をとり、市の提案通りで家を後ろに曳いた時の車の動きが出来るかを試してみました。店舗前には右折車線と3ｍ幅の歩道ができるそうです。市の提案のとおりに家を曳いて車を動かしてみるのですが、駐車場に全くゆとりが無く真直ぐ後ろに下がるにも歩道の縁石（店の前、全部に縁石がないとなると別です）があり、無理です。家を小さく造り直せば何とかここで営業できるかも？と今思っていますが・・・。この事は作ったものを市の方に見ていただき、市の出方を待つことにします。議員さんの件は心に刻んでおきます。

回答No.8

dr_suguru

＞H18/10/27（初めて案をもってみえて今回の相談内容）です。市の方は今年中に交渉を済ませ19年度はじめから着工して20年度には出来上げたい旨の事を言われたのですが・・・。

自分とこの勝手な都合ですね。
補償交渉がスケジュールどおりに行くわけありません。
とにかく、金額提示を早速要求しましょう。

補足

毎回メールありがとうございます。皆さんからのそれぞれの意見、自分なりに判断し、この交渉が笑顔で解決できるように努力しようと思いを新たにしているところです。なにせ初めての事で、今までに自分で物事を解決したことの無い者としてはとても参考になります。（それでよく商売しているなぁ。と思っておられるかも）物事を1人で解決しなければならない状況になって2年が経ちます。初めて荒波が押し寄せ戸惑っているしだいです。皆さんの現実に沿った意見をいただき感謝しています。

回答No.7

dr_suguru

＞地続きに隣の方の駐車場はあるのですが、地主さんは手放す気持ちがないとのことでした。

土地を持ってれば、固定資産税、借りれば駐車場代金が必要です。
借りることではダメ？

三者契約で代替地を売った場合、売主は１５００万円控除が受けれるんですけど、その様な交渉を市は駐車場の経営者にしてないんですかね？
一度、確認しましょう。

＞市との補償に関する交渉は弁護士さんに入ってもらったほうがいいのでしょうか？

プロ野球の交渉と違います。失礼。
弁護士先生よりは市会議員の先生のほうが良いかとおもいます。
弁護士が入ったからといって変わるわけでもありませんし、「有料」ですので、議員を上手に使いましょう。

とにかく、補償額（土地の買収価格と建物の曳屋補償額）の提示を求めましょう。

最後に、補償交渉は単年で決着が付くものではありません。
数年ががりの交渉が普通です。

補足

たびたびの質問に対し、丁寧に回答いただきありがとうございます。
私は固定資産税のほうが良いです。
市の方には再々度お隣さんと交渉をしてもらうようにお願いします。
弁護士さんではだめですかぁ　うーん市会議員さんですね　ちょっと心当たりはあるのですが、これまたどうお願いするのでしょう？
交渉の「いろは」から質問なんかしてすみません。聞き流してください。
実はＨ16年9月に文書で市からでお知らせがあり、Ｈ16年10月に初めて対象になる方々を集めて説明会。H17年5月の2回目集会の時に工事の流れの説明があり、その後ずっと音沙汰なしで今年の7月になり市の方が来られ交渉の段となっています。当方にはH18/7/18（予定説明の為）・H18/8/13（境界線引きの為）・H18/10/27（初めて案をもってみえて今回の相談内容）です。市の方は今年中に交渉を済ませ19年度はじめから着工して20年度には出来上げたい旨の事を言われたのですが・・・。

回答No.6

dr_suguru

＞方法のひとつとして曳屋のお話はありましたが、建物を立て直せる金額ではないようなお話でした。

再築に比べて曳屋補償は補償額は低いのは事実です。
また、隣地に代替の駐車場用地は無理なの？

＞まだ金額提示はありません
補償交渉に来ているのであれば、補償額あります。
とりあえず、補償額を聞かないと建築プランも建てれません。

補足

早速のメールありがとうございます。
地続きに隣の方の駐車場はあるのですが、地主さんは手放す気持ちがないとのことでした。
市との補償に関する交渉は弁護士さんに入ってもらったほうがいいのでしょうか？弁護士さんにお願いするようなことが今まで一度も無かったので、なにがベストなのかさっぱりわからずにいます。

回答No.5

dr_suguru

＞店を後ろに引いて前方の駐車スペースを確保する案も言って来ています。

相手は曳屋補償も考えているんですね。

＞築28年経っている鉄骨建物です。今以上に建物のひずみが出る事の不安もあり納得していません。

曳屋業者に相談しましょう。
また、建物を曳屋で補償を受けたからといって、曳屋せずに再建築しても補償はＯＫです。
相手はそう言いませんでした？

補足

メールありがとうございます。
はい　方法のひとつとして曳屋のお話はありましたが、建物を立て直せる金額ではないようなお話でした。（まだ金額提示はありません）

回答No.4

dr_suguru

＞半分の面積（約１０坪）は残りますが
３３m2です。
車は、５ｍの２．５ｍで１２．５ｍは一台必要です。
何台駐車できそう？

＞駐車場が無くなることは

駐車場の代替地の案はないの？

＞市の担当者は法律や行政的事項（例えば当方が拒否すれが強制執行等）を並べ、

よくある極論の話です。
収用委員会など、数年かかります。

補足

メールありがとうございます。残りの駐車スペース約10坪と言っても店の出入り口前に横付けしても幅が2.5ｍ弱で長さ10ｍちょっと位が残る状態で、ドアも開けられない状態になります。店の形態（遠方からのお客さんが殆ど）からいって駐車スペースは最低3台は必要なのです。

代替地として、市は半径200ｍ以内での駐車場を借りるなり、買うなりの提案をしています。当方としては、地続き駐車場でないと営業に支障をきたすと考えていますので納得できないでいます。

店を後ろに引いて前方の駐車スペースを確保する案も言って来ています。
築28年経っている鉄骨建物です。今以上に建物のひずみが出る事の不安もあり納得していません。
今の市の提案ではお客様減少は必至で生活できなくなる可能性が高いと思えます。
不安でいっぱいです。

回答No.3

63ma

文章だけで現地を把握してませんので、推測になりますが、ご容赦下さい。
　問題は、駐車場の存在が店舗に対してどの様な位置付けかです。

　（１）店舗に商品を搬入する為の、営業上必要不可欠な駐車スペースの場合・・・道路拡幅により駐車場が無くなるか、駐車不可能まで縮小する場合は、現実問題として、営業自体が不可能となりますので、店舗全体も関連移転として、補償の対象になる場合もあります。

　（２）来客用の駐車スペースの場合・・・相当難しい案件です。ドライブ・スルーの様に、店舗と駐車場（？）が一体の営業なら、関連移転の可能性もありますが、それ以外ですと、買収のみとなるかも知れません。

補足

メールありがとうございます。交差点の拡大をすることで道路拡張となり、店は交差点から約15ｍ位の位置にあり、道路拡張により（推測なのですが）横断歩道が店からわずか6～７ｍ地点になるのではないでしょうか。となると車の出入りにも支障をきたす気がしています。店舗前面の駐車場で幅10ｍ長さ3ｍ取られることで車が縦に3台～4台駐車できていたのが横1台の駐車も難しい状態です（その辺はしっかり測量しないといけないのでしょうが）。小売業を営んでいて、私の店では遠方からのお客様がほとんどです。駐車場なしでは営業は成り立たない状態です。営業をやめる事は死活問題なので悩んでいます。

回答No.2

hijyousyudan

その条件だと厳しいですね。
間口と奥行きにもよりますが、
店舗前面の土地が１０坪あれば、
駐車スペースは確保できると判断される可能性が高いです。

これ以降の交渉としては、
駐車スペースがないと営業が成り立たないということを根拠に、
１．建物を含めた全面的な買取り。
２．建物を一部改造して駐車スペースを確保するための費用を補償。
このいずれかで進めていくしかないと思います。

お礼

先行きの不安でいっぱいですが、市との交渉の後又質問しますのでその節はよろしくお願いします。ありがとうございました。