借地の買取！

質問

100坪の借地の中に4軒の借地人がおり内一軒の借地人は数年前に建っていたアパートを老朽化に伴い取り壊し現在駐車場になっています。残りの3軒の借地人は家が建っている状況です。地主が他界し諸事情があり現在国庫に入り裁判の結果近々払い下げになることが確定したと担当弁護士より連絡がありました。父親も高齢であるため払い下げになる土地は長男である私が買い取る事になり金額も 平成15年課税明細書の価格より

644,484,377÷330,74×3.3×0.3＝193,017円（坪）と言う金額で買い取ってくれと弁護士から連絡があり4軒とも了承し話が進んでいたのですが問題が発生し私の借地も含め道路より奥に入っている2軒の４mの通路が確保されないため土地が死んでしまうと言わました。通路を確保するため弁護士さんが道路側の借地人に駐車場であるため土地の返却を要求したところ了承してくれたのですが、借地権を買い取って欲しいと連絡があり金額は坪約６４万円でお願いしますとありただ交渉のよちありと言われております。
ただ土地に関しての知識も無いためなにが適正な金額かわかりません、
どなたか適切なアドバイスお願い致します。

ちなみに公示価格は
平成15年が　240,000 D
平成18年が　215,000 D
となっています！

回答No.4

noname#22812

補足頂きました内容からして恐らく、64,484,377円（平成15年度評価額）÷330.74m2×3.3（坪換算）×0.3（底地権割合30%、借地権割合70%という考え方ですね、底地の買取りなので0.3）という数式かと思います。底地というのは借地に対する所有権の呼び方です。

こういうものの評価というのは何が絶対正しいという答えが有る訳でも無いので難しい所です。仮に上記弁護士が提示している質問者が底地を買い取るに当たっての評価方法を用いて、今回の借地権の評価をするならば数式の最後の部分0.3を0.7に変えて坪約45万円となります。この方法を使うと坪64万円は高いですね。

又、別の数値を採用してみますと215,000円÷80%＝公示地価水準268,750円×3.3（坪換算）＝886,875円×0.6（路線価図の借地権割合Dで60%なので参考にこれを代入）＝坪約53万円。まだ高いですね。60%を70%に変えると坪約62万円となり、何となくこの様なバランスで算出して提示してきているのではないかと推測出来ます。

先にも触れたように、この様な評価に正解というものは有りませんし結局は当事者の合意が無ければ取引も成立しませんのでよく話し合うしか有りません。
交渉の余地有りとの事なので、お勧めとしてはまず弁護士が使っている式に当てはめた場合の借地権割合70%で坪45万円という方法や、地価公示水準に対して路線価図にある借地権割合60%を採用（本来路線価は相続税贈与税のものですから関係無いのですが目安として）した場合の坪53万円という方法でしょうか。

取引時価評価が解らないので何とも言えませんが路線価215,000円/m2の土地に対する借地権を坪64万円で買い取るというのは割高感は有ります。相手も多少吹っ掛けている可能性も有り、言い値で買ってくれたらラッキー位に考えているかもしれませんのでよく交渉した方が良いと思います。

お礼

適切なご意見有難う御座います。
beyonthetimeさんのアドバイス大変参考になりました。この意見を参考にもう少し自分なりにまとめて、他の２軒と協議して交渉してみます。

回答No.3

bungy1234223

大変ですね。長文失礼します。

私も＃１の方の意見に賛成です。
仮に時価１００万（坪）路線価８０万（坪に換算）として、
私道なら、相場は路線価の半額４０万（坪）というところです。
が、
「坪２００万円で買って下さい（相場の倍）」と相手に言われても、
買う方が立場が弱いのです。
当然、後々の事を考えたら買うことになると思います。
残念ですが、そういう立場です。

土地はあまり安く売買すると「相場より安い」という理由で贈与税がかかります。
ただし、この「私道部分」の場合はグレーゾンで、
４０～２００万までは税務署も文句を言わないと思います。
一般の土地に比べてかなり範囲が広いです。
コレが一般の土地なら、８０～１００万（坪）でしょう。

また、買ったらすぐに「道路認定」を受けてください。
私道でも「道路認定」はできます。
「２項道路」でも「４３条ただしがき道路」でもかまいません。
今回のタイミングでコレをする事により、後々の建替えもスムーズに行くでしょう。

このまま放置して、立替の際に道路認定を受けようとすると、
他方の奥の一軒と、新たなトラブルに発展する可能性があります。
「ウチはすぐに建替える予定が無いから、道路認定に協力しない」など、
他方の奥の一軒にも事情を説明し、
今回の一件で土地の権利関係を整理することをオススメします。
買わなければ「死に地」となり、末代までトラブルを抱えることになります。
＊なお、今回のアドバイスには、借地権は考慮していません。
　一般の所有権の売買のケースとして考えています。
　貴方の土地は、それだけ権利関係が複雑だと言う事です。
　具体的な金額は、このケースに借地割合を考慮して計算してください。

匿名で、国税庁のタックスアンサー（税務相談室）に聞けます。
ただし、お役所なので、担当者によっては冷たい対応をされる場合もあります。
電話相談も可能ですが、行った方が早いと思います。
http://www.taxanser.nta.go.jp/9200.htm
「買い取る私道は、その敷地の形状からして、建物を建築できない土地」
として相談して下さい。

いずれにしろ、不動産には地域差があります。
ご自身で足と時間とお金を使って、調べてみることをオススメします。
いつも言っている事ですが、
「法律は弱者の味方」ではなく、「知っている者の味方」です。

不安であれば、地域で同様の案件を扱った経験のある
プロ（税理士または不動産屋）に相談し、調べて下さい。
どうか、頑張って下さい。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/9200.htm

お礼

有難う御座いますかなり参考になりました。
がんばって交渉してみます。

回答No.2

noname#22812

＞644,484,377÷330,74×3.3×0.3＝193,017円（坪）
この計算根拠が解れば補足をお願いしたいです。
それと330.74m2という事でしょうか、数式からすると答えは1,929,127円となり桁が違います。

それと公示地価にDなど付かないのではないかと思いますので数値は路線価では無いでしょうか。
合わせて補足頂けると何か書けるかもしれません。

補足

失礼致しました
数式は64,484,377÷330.74×3.3×0.3＝193,017
で、330.74m2です。
路線価です！

回答No.1

legacy_bp5_20r

ドコか知らないので的を得た回答になってないとは思いますが。。。＾＾；
公示価格２１万５０００円なら、１坪（３．３ｍ２）なら７１万円、路線価は実勢価格の７～８割が多いです。ということは、実勢価格だと坪１００万となってもおかしくないですよ。
再建築不可になるトコの道路部分を買うのだったら倍ぐらいふっかけられても文句言えないトコですから良心価格だと思います。
私がマイホーム用に物色中の土地は路線価２１５で実勢価格は坪１３５～１４０万です。それに比べると羨ましい限りです。
まずは周辺の土地（古屋有りなら坪５万の撤去費用を盛り込む）の相場と比較してみると良いと思います。

お礼

早速の回答有難う御座います。
参考にさせて頂き交渉してみます。