持分と贈与に関して

質問

お世話になります。

昨年５５０万円贈与のルールを使い、夫婦でそれぞれ両親より贈与受け、今年住宅を購入し、来年ローン減税の確定申告を予定しております。なお、５５０万円贈与は来年の申告でよいと勝手に思っていたのですが，今年の申告が必要だったようなので，期限を過ぎてますが，申請の準備をしております。

住宅ローンの契約時、結果としては勉強不足（と、いうか銀行も不動産屋も詳しい説明がなかった事もあり）だったのですが、持分に関して奥さんの持分を1/10として登記したのですが、改めて奥さんの出したお金と持分の比較したところ、約１４０万円ほど持分より払っている結果となりました。

そこで、質問ですが，奥さんから私が１１０万円の贈与を受けた、という事を適応できますでしょうか？そうすると誤差は約３０万円にまで縮小されますが、この３０万円に関して、贈与税がかかるか、及び３０万円に対して何％の贈与税がかかるか教えていただきたいです。

もし、１１０万円贈与が使えない、となった場合、贈与税が１４０万円に対してかかってしまうかも教えて頂ければと思います。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

walkingdic

>本日奥さんが税務署に問い合わせた結果、５５０万円は期限後申告にてＯＫとの事でした。
あれ、すいません。暦年贈与課税の特例の方は期限後でも良かったのかもしれません。（相続時～の方は不可）

>ただ、この申告には必要書類を集めるのにも苦労しそうです。
そうなんです。相続時清算課税制度を利用するより必要書類が沢山あります。

>５５０万円は１２月に受けており、確か３月までに入居すること、の様な条件だったようですが、いちを２月に入居はしました。

そうなんですか。先入観で３月間に合わなかったと思っていましたが間に合ったのですね。

では後は持分の計算のつじつま合わせですね。
これは住宅ローンの減税を受ける場合に必要になります。

特例贈与を受けた分は、基本的には建物に使わなければなりません。
建物持分が１０：１とするならば、仮に建物２０００万だと妻は２００万ですから、妻の親からの贈与が２００万以下であれば問題ありません。
異なる場合には、土地分に費やされたと考えることが出来ますが、この場合には、建物と共に取得する土地（具体的にはマンションの場合、建売戸建、建築条件付宅地）でなければなりません。

これらのことは贈与税申告時からよく全体を考えてやらないと、後で住宅ローン減税の申告のときにシマッタと思うことになりかねませんので、ご注意下さい。

お礼

再び早速のご回答ありがとうございます。
５５０万円の法は、期限後申告というものでクリアになることだけがわかったので、後はローン減税の方を確定申告までに何とかしないといけないですね。
今回、中古の一戸建てを購入したのですが、持分設定については、若干？すでに？しまった、という感じはありますが、不幸中の幸いで、１４０万円のずれは、奥さん分（親からの贈与分＋奥さんが出したお金）のうち、奥さんが出したお金でずれが出ているので、実際の１／１０の母数となるお金を再度良く計算して、ずれた分は家に使ったのか、その他経費（引越しや、引越しに伴う諸経費）で使ったのか、良く考えるようにいたします。

回答No.1

walkingdic

>昨年５５０万円贈与のルールを使い、夫婦でそれぞれ両親より贈与受け、
>今年住宅を購入し、来年ローン減税の確定申告を予定しております。
これはだめですね。

>なお、５５０万円贈与は来年の申告でよいと勝手に思っていたのですが，今年の申告が必要だったようなので，期限を過ぎてますが，申請の準備をしております。

それだと特例は受けられずまともに贈与税がかかりますよ。
特例は贈与を受けた翌年に居住し、かつの申告していることが要件ですから。
遅れた申告も認めていませんし。

ご質問の場合は昨年の贈与はなかったことしてに、今年贈与を受けましょう。
そして相続時清算課税制度の住宅取得特例を使いましょう。
これで来年確定申告してください。ちなみに昨年まで存在した暦年課税の住宅取得特例の５５０万は既にありません。

>住宅ローンの契約時、結果としては勉強不足
住宅ローンの契約とは直接持分が連動しているわけではないのですが、

>持分に関して奥さんの持分を 1/10として登記したのですが、改めて奥さんの出したお金と持分の比較したところ、約１４０万円ほど持分より払っている結果となりました。

今はきちんと計算できて、その計算ではそのようになるのですね。

ただ、家には諸費用が色々かかったはずです。
その範囲で調節できるのであれば問題ない計算に出来るでしょう。

わざわざその分を贈与税を支払うことを考えるのではなく、計算上どうにもならないのか、それとも諸費用関係の計算からつじつまをあわせられるのかを考えましょう。

お礼

早速ありがとうございます。
色々なじみのない言葉にかなり(T_T)ですが、本日奥さんが税務署に問い合わせた結果、５５０万円は期限後申告にてＯＫとの事でした。ただ、この申告には必要書類を集めるのにも苦労しそうです。
５５０万円は１２月に受けており、確か３月までに入居すること、の様な条件だったようですが、いちを２月に入居はしました。
ローンの控除は来年の確定申告でよし！という理解だけで贈与は今年だったのかも？と今更思い出したように調べだして、今あたふたとやっております。
まだ、しばらく格闘が続きそうですが、早速のご連絡大変ありがたかったです。誰もこんな複雑な事してないのかも？と思ったりもしたので、すぐに返信ないかなぁと思っていたので。
期限後申告を素直にしたら、はい、贈与税はｘｘ円なのでお支払いくらいと言われた気絶ものですが。