この物件はどうでしょうか？

質問

現在、以下のような条件の中古マンションを検討中です。
・関西圏豊中市人気駅徒歩8分
・人気校区、人気マンション
・3200万（駐車場権利付）
・4ＬＤＫ93m2、日当たり通風良好
・築23年
・約100戸弱規模の棟が6棟
・管理費、修繕費2.5万
築年数以外は立地条件、間取り等すべて気に入っています。しかし築年数が経っているため、将来的な建替とその場合の自己負担金に不安があります。
私は現在30歳です。
建替えの自己負担金がどれくらいかかるのかよく分かりませんが例えば30年後に数千万の負担はきびしいです。
築23年のマンションでこの金額の物件というのはどうでしょうか？ご意見をお聞かせください。宜しくお願い致します。

回答No.2

noname#20102

私はその地域の価格の妥当性などはわからないのですが、古いマンションを買う場合に注意したほうがいいと思われることを書かせていただきます。

次のことを検討してみてください。

●現在の住民の年齢層

新築当時からの居住者が多かったり、年齢層が高ければ、建て替えはほとんど可決しません。
高齢者にとって建て替えの費用の捻出や、工事中に転居する手間と費用負担はバカにならないものですから。
逆に、若い世代が多いとしたら、3200万という中古にしては高価格帯の物件ですから、割と高い所得層の人が多いのでしょう。
その場合は建て替えが可決する場合もないとは言い切れません。(実際は4/5の賛成というのはかなり難しいのですが。)
建蔽率容積率に余裕があって、今と同等の建物が建てられるのでしたら、一棟あたり100戸もの大所帯でしたら、一世帯あたりの建て替え費用負担は軽くなります。
一般に一千万くらいとか言われますね。
(あの構造偽装マンションの建て替えも、ある物件は2000万ということですね)
一千万くらいならば、若い人なら出せないこともないです。

●管理体制が良好か
●立地はよいか

修繕費は現在、いくら積み立てられていますか。
600世帯近くある大規模マンションでしたら、修繕費はかなり貯まっているはずですし、毎月の修繕積立金の負担も少なめであるはずです。
立地がよいマンションは資産価値がありますから、住民も建て替えをするよりは大事に維持していこうという意識が強くなります。
つまり立地のよい物件は管理体制がよい場合が多いのです。
これまでどんな修繕計画でどのような修繕が実施されたか、今後の修繕計画なども組合の議事録から調べてみましょう。

●古いマンションに住むことについて

質問者さまは終の棲家として考えておられるのですか？
耐震性などは不安はありませんか？
一般に、老朽化したマンションは、オーナー自身が住むのではなく、賃貸にまわすことが多いです。
ですから、築年数の古いマンションでも、立地さえよくて賃貸の需要があるなら、購入する価値はあると思います。
自分は20年くらい住んで、その後は賃貸に出す、あるいは最低でも業者が買い取ってくれます。

参考になさってください。

補足

ご丁寧な回答有難うございました。
修繕費積立金は6000万ぐらいたまっているそうです。長期計画については調べてみようと思います。
建て替え費用負担は一般に一千万くらいと言われているんですね。建替えは新築の3倍費用がかかると聞いていたのでもっとかかるのかと思っていました。
参考にさせていただきます。

回答No.1

dot777

豊中現地民です。（趣味、土地見物）

場所に対して私の推測が正しいとすれば、値段は妥当な値段ですね。広いですが、築年数を考えると高くも安くもないと思いますよ。

マンションの建て替えは生易しいものじゃないと思います。4/5の賛成がないとだめですし、高齢化しているため、おっしゃる通り自己負担金の問題もでます。
千里中央のあたりでそのあたりの取り組みをしていますが（戸数を増やして負担金を減らす）どのみち大変な作業です。

あくまでも私ならですが、広さか徒歩圏を犠牲にして、もう少しだして新築か築浅にしますよ。あと１０００万だせば、新築４ＬＤＫがありますし。
１１中校区じゃなくても３中や９中、１７中も結構良いですしね。

お礼

早速のご回答有難うございました。
あと1000万出すのは正直なところ費用的にきびしいですね。それであれば一戸建てを考えたくなってしまいます(^-^)参考にさせていただきます。