中古マンション

質問

まったくわからないので、教えて下さい。
中古マンションの購入を考えています。
立地、価格は希望通りなのですが、唯一のネックは築年数です。
5年前に大々的に改修工事は行なわれていますが、築45年。
例えば3000万でこの物件を買って、近い将来老朽化で建て替えとなった場合、
払った金額は無駄になってしまうのでしょうか。
また新たに建て替えられたところに住めるのでしょうか。
住めるなら、新たに買わなければいけないのでしょうか？
他にも注意点があったら教えてください。

回答No.1

lv4u · ベストアンサー

>>例えば3000万でこの物件を買って、近い将来老朽化で建て替えとなった場合、
払った金額は無駄になってしまうのでしょうか。

マンションでなく戸建てでも、建て替えになった場合、建物に払った金額は無駄になります。
ただし、戸建ての場合は、都市部なら、土地代部分が大きいこともあり、払った金額の多くが残りますけど、マンションは土地代に当たる部分が小さいです。
だから、払ったお金の大部分は無駄になるといえますね。

でも、同規模の戸建てに比べてマンションの場合は、購入時に土地部分に支払う金額が小さいので、元々、購入価格が安くなっています。
だから、どっちが得か？とは簡単に言えない気もします。
ただ、建て替えたいとき自分たちの意思だけで建て替えを決定できる戸建てに比べて、マンションは住民の多数の賛同が必要になります。だから、トータルで考えると、マンションは建て替えが迫られる時期がくる前に売却するほうがいいような気がします。

お礼

回答ありがとうございます。
購入にあたって色々How to本を読んだり、ネットで調べ、
さらに不動産会社の話を聞いたのですが、3千万出せば、
庭付き一戸建て住宅が買える地方に住んでいるため、
土地と建物の関係がピンと来なくて混乱してしまいました。
築年数の新しいものを探すことにしました。

回答No.5

yana1945

東京都２３区内なら、
３，０００万円は土地の所有権相当です。
築４５年で、建て替え計画が無い方が問題で、本来なら築３６～３８年で
立て替えの方針を出し、３９年～４４年で建て替え計画の詳細を詰め、
例１）各戸の希望する面積から、例えば、８０平米の世帯は２，５００万円
の負担金を出してください。と、決定していないといけない時期です。

新たに立て替える所が、現在は、１２０戸だが、容積率緩和で、１８０戸の
マンション建築可能のため、６０戸の売却で、既存１２０戸の負担を減らそう
と言う事も含め、全て管理組合の総会で決定します。

理事会の動きを調べ、ここ１年の理事会議事録、総会議事録をチェックします。

お礼

回答ありがとうございます。
購入にあたって色々How to本を読んだり、ネットで調べ、
さらに不動産会社の話を聞いたのですが、情報が多すぎて
混乱してしまいました。
やはり築年数の古い物件は考え直そうと思います。
できることなら約1名を除いて、親切にわかりやすい回答を
くださった皆さんにベストアンサーを差し上げたかったです。

回答No.4

lv4u

>>また新たに建て替えられたところに住めるのでしょうか。

マンション建て替えをするなら、新しく建設するマンションの建設費の分担金としてたとえば３，０００万円を支払うことになると思います。ですから、当然お金出したわけですので住むことができます。

>>住めるなら、新たに買わなければいけないのでしょうか？

「新たに買う」という表現が適切かどうか分かりませんが、建て替えにあたり、建築資金の負担分を出すことになりますよね。

ちなみに、マンションの土地持分は、権利書を見ればわかると思いますけど、持分１／７８（７８世帯のマンションの例）とか１／６０（３０世帯で、夫婦がそれぞれ持分を持つ場合）なんてことありますので、１世帯当たりの土地の持分金額は相当小さくなります。

お礼

回答ありがとうございます。
購入にあたって色々How to本を読んだり、ネットで調べ、
さらに不動産会社の話を聞いたのですが、情報が多すぎて
混乱してしまいました。
戸建と違い、土地部分はほとんどないと思った方がいいのですね。
できることなら約1名を除いて、親切にわかりやすい回答を
くださった皆さんにベストアンサーを差し上げたかったです。

回答No.3

doraemonhimitu

築年数から見ますとこのマンションは土地代部分の価格と予測します。
マンションの建て替えについては居住者（所有権者）の８０％の同意がなければ建て替えは難しいです（法改正の動きがありますが）居住者の高齢化により建て替えに難航しているケースも多い。
基本的には建て替えは同一の土地の上に建物を新築するもので、建物代金を支払えば所有することができます。
大々的に改修されたと記載されていますが、一番問題の発生する箇所は配管と雨漏り対策だと思われます。
もし、建て替えが決まり他の物件を購入された場合は土地代部分の権利の売却によって資金の回収ができます。
将来建物の建て替えが進まないようであればその建物はコーストタウン化する恐れもあります。
お勧めの中古物件は１０年前後の物件がいいのでないかと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
購入にあたって色々How to本を読んだり、ネットで調べ、
さらに不動産会社の話を聞いたのですが、情報が多すぎて
混乱してしまいました。
おっしゃるように築年数の新しいものを探そうと思います。
できることなら約1名を除いて、親切にわかりやすい回答を
くださった皆さんにベストアンサーを差し上げたかったです。

回答No.2

aaajouophhoaho

お前、勉強不足も良いところだな。
一生に関わる買い物するんだから、本の一冊ぐらい読んどけよ？

中古マンション買う場合はな、修繕積み立て費がどれぐらい貯まってるのかを見ておく必要がある。
改修にしろ建て替えにしろ、その積み立て費を使うからだ。
これが少ないと別途何かの工事を行うときに、追加で費用を払わされる。
5年前に改修したんならその心配もないが、築45年なら耐震工事もやってるのかが気になるところだな。

もちろん建て替えた後も住めるに決まってる。
そもそも建て替えとなると集会決議で4/5以上の賛成が必要なのに、住めないと分かってて賛成する奴なんていない。

それに4/5以上の賛成というのがかなり難しくてな、それぞれの家庭に事情があるし、工事中は別の住居に移らないといけないし、そう簡単に賛成票が集まらないので中古マンションの建て替えは滅多にない。
だからお前が買おうとしてるマンションも、築45年にもなるのに建て替えじゃなくて改修だったんだろう。

まあ地震で傷むとかでない限り、マンションは改修でだいたい100年ぐらいはもつから、お前が生きているうちに建て替えはないんじゃないか？