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私達にあった『住宅ローン』のアドバイスを・・・
住宅ローンは、色々種類がありすぎて右も左もわからない状態なので良きアドバイスをお願いします。 現在、物件が中古一戸建てで決まり１５００万位（諸費用・リフォーム込み）でその内１３００万くらい の借り入れを考えています。主人（４２歳）の年収は５８０万ほどで合算はありません。子供（5歳）が一人います。出来れば、ローンは長引かせずに１５年～２０年くらいで総返済額の少ないもの（元金均等返済）を希望しています。住まいは愛知県です。 金利のタイプでも変動や固定型色々有りますが、どのようなものが宜しいのでしょうか？私達のように返済期間の短いものは、固定型ではなく１０年固定くらいの民間ローンを探したほうがいいでしょうか？ あと、住宅金融公庫を申し込んで民間ローンと二段階にしたほうが良いのでしょうか？ 公庫に申し込むメリットは何でしょうか？？ 労金も言いと聞いた事がありますが、具体的には？？本当に情報だけがあふれかえっており困惑するばかりなのでどうぞご相談に乗ってください。
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住宅ローンの総支払額を抑える方法は大きく以下の５つのポイントがあります。これらをうまく組み合わせましょう。それぞれの注意点は以下の通りです。 １）金利タイプについて 実行時の金利は、固定変動選択型で固定期間が短いほど低いです。 しかし、裏を返せばそれだけ金利が上がるリスクが大きいと言う事です。 （20年ローンで2年固定をずっと続ければ完済までに9回金利が上がるリスクがあります。） 現在の金利水準というのは0金利政策が解除されたとは言っても、一般的に見て異常に低い水準です。 異常事態なのですから今後、再び今の水準に戻る事は考えにくく、それなら今の金利でずーっと固定してしまおうと言う考えで今は長期固定が流行しているようです。 ただ、思っていたほど金利が上がらなかった場合、 結果的に短期でつないだ方が得だった、という事もありえます。ここらへんは質問者様の「読み」次第でしょうか。 10年固定だと全期間固定の方が低い事もあります。 （その理由は金融工学とかの難しい話なので省略） また、短期固定でも繰上返済を積極的にしていけば 金利見直しの時に元金が減っていて多少金利が上がってても思ったほど利息が掛からず、結果お得になる事があります。短期間固定の場合、借入初期の返済額が抑えられるため、完全固定に比べ繰上返済の資金が貯めやすい、というメリットがあります。 質問者様の場合、期間も短めでお考えならば敢えて短期固定で組んでこのようなテクニックを使うのも一案です。 ２）期間について 月々の支払に余裕があれば少しでも短期間で組む方が 支払総額は抑えられます。 あまり知られていませんが返済期間は1ヵ月単位で設定できますので、細かく返済額を検討してベストバランス を見つけましょう。 もっとも期間の短縮なら繰上返済で後から調整することも可能です。（期間延長はダメですが・・） ３）返済方法について 私の知る限り20年以上でも全期間元金固定返済を取り扱っている銀行はあります。 元金均等は初期の返済額が多く、後になるほど少なくなる方式です。現在の返済力に余裕があればこれを選択しても良いでしょう。ちなみに元金均等方式が元利均等方式よりも利息総額が少ないのは、初期の毎回返済額のうち、元金の占める割合が多いからです。 ４）繰上返済について 元金均等でもそうですが、元金を早い段階で多く返す事が支払総額を抑えるコツです。 小額でも借入初期に繰上返済で返していきましょう。 手数料が多少掛かりますが、数十万円の繰上返済であればそれ以上に金利が助かります。 ローンを組む時に繰上返済の条件も確認しておきましょう。（100万円以上じゃないとダメとか、手数料が高いとこもあります。） ５）保証料・手数料について 支払総額で考えれば保証料も数十万掛かりますので 考えてみましょう。 保証料無料とか金利上乗せ、となっているところは 得てして金利が高いものですが、繰上返済の時に 保証料の返還手数料を取るところなどは、 前払いよりもむしろ金利上乗せにした方が良いです。 手数料も安いに越した事はないですよね。 ただ、手数料よりは金利を重視した方がいいですが 公庫は完全固定金利で、申込時の金利が適用金利になるので（民間は実行時点）金利上昇時にはメリットといえばメリットかも知れません。ただ、金利自体は高めですし、融資額は80%までです。二段にすれば登記費用・手数料が割高になりますし私はメリットを感じません。 労金も特殊な形態の貸出ですが、店舗が少なく返済がめんどくさいという印象があります。
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まず、中古物件ということですが、諸費用リフォーム込みで1500万ということは、物件価格はいくらですか？ もしかして、借入希望額の1300万より低いですか？ 基本的に、ローンで借りられるのは担保評価の金額までとご理解下さい。 例えばですが、物件価格が1200万。 諸費用が100万。リフォームが200万とします。 この場合、中古ならば物件の評価額は1200万とはならず、 さらに低く1000万くらいに評価される場合もあります。 その場合、1000万までしか銀行は融資しません。 諸費用とリフォームの分は金利が高い別のローンを組むことになります。 まずは物件の評価額などからいくらまで借入できるかを、銀行でご確認下さい。 年収580万で1300万を借入する場合に最適なローンですが、 我が家も同じくらいの条件でローンを組みました。 ただし昨年でしたので低金利という恩恵は受けられました。 我が家は、フラット35と銀行のプロパーローン10年固定の併用です。 これは同じ金融機関での併用ならばフラットの方を抵当権設定第一位にできるので、可能です。 我が家の場合、一見、年収に対して借入額が少ないので、3年固定一本などにした方がお得なように見えるかもしれませんが、よくよくシミュレーションしてみると、実はそうではないのです。 3年間で減らせる残債はたかが知れてます。 当時からゼロ金利解除のことは知っていたので、3年固定は危険と判断。全期固定と10年固定の併用にすることで、リスクヘッジと低金利の恩恵を最大限に受けるローンの組み方をしました。 質問者さまの場合、まず公庫で借入できるかどうかがわかりません。中古住宅での適合要件に叶っていれば可能ですが、ただ先に書きましたように担保評価まで、しかも公庫の場合は8割までしか融資を受けられません。 民間銀行での長期と短期の併用という方法もありますが、今年に入ってから10年固定はどこも金利が上がっています。 ですから3年固定などと併用するといいと思いますが、当然ですが3年後の金利上昇のリスクヘッジをどのように考えるか、シミュレーションをよくしてみてください。 ちなみに、20年で完済するにしても、最初は25年くらいで組んでおいた方がいいです。 期間短縮は繰り上げ返済でできます。 最初に長く組んでおくのは、何かあったとき(病気、失業など)のための保険です。 最初から短く組んで毎月返済額を多く設定してしまうと、万一の時に動きが取れません。 参考になさってください。
お礼
物件価格は1300万になる予定です。 公庫を組むメリットはなさそうでしたのでうちも 民間ローンにしました。 万が一に備えて、きつきつではなく、余裕を持った 返済期間にしたいと思います。ありがとうございました。
- kuku82
- ベストアンサー率25% (367/1464)
はじめまして まず始めにご自分で元金均等と元利均等の総支払額の計算をされてないでしょう？ カタログやHPなどには、元金均等の方が総支払額が少ないと書いてありますが、ご自分で計算してみてください。 この実行力がなければ、根拠の無い勧められるがままのローンを組まされるハメになりますよ。 以下、1300万借り入れ利率2％で面白い比較をお見せしましょう。 ボーナス払い無しで利率は最終まで同じで計算。 元金均等20年・・最初75833円・・・総支払い額1561.0万 元利均等20年・・通し65783円・・・総支払い額1578.4万 元利均等19年・・通し68582円・・・総支払い額1563.6万 元利金等18年・・通し71717円・・・総支払い額1549.1万 はたして、どれがお得でしょうか？ また、支払いを年収の20％限度として 元金均等15年・・最初93889円・・・総支払い額1496.8万 元金均等15年・・通し83657円・・・総支払い額1505.8万 となります。 元金均等のメリットは、金額が大きい時や返済期間が長いものの、繰上げ返済の目処があるほど収入に余裕がある場合です。（今キャッシュが無くても・・） また、元金均等のリスクとして、私は１０年超える長期は知りません、ですから途中から変動になると思います。 元利の場合は、色んな商品が出回ってますから、計画は立てやすいです。 御年収とお子様・ご本人のご年齢と借入額や上記を考えあわせますと、元利均等で計画だてられたほうが、リスクは低いと思います。 誠に失礼とは思いましたが、何かの参考になればと書き込みさせていただきました。
お礼
具体的な金額を出していただけて本当に参考に なりました。なかなか自分自身で計算するのは たいへんなので銀行のシュミレーションなどを 活用しました。 検討の結果、元金均等は、今現在、余裕がなく リスクも大きいので元利金等にすることにしま した。本当にありがとうございました。
- X-trail_00
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住宅金融公庫で借入れする場合は 個人の審査もありますが物件の審査もあります（適合しないと融資されません） メリットは、固定金利＆保証金不要＆繰上げ無料かな >あと、住宅金融公庫を申し込んで民間ローンと二段階にしたほうが良いのでしょうか？ これは出来ないのでは？ どちらも一番抵当が欲しいので 銀行からフラット申し込んで残額をその銀行で～ ならできるかも 普通の銀行ではあまり元金均等返済できません。(公庫は出来ます） 質問者さんの場合公庫の申し込み基準に合致していないかもしれません >年収は５８０万 3%15年1300万 104722円/月 元金均等 公庫の申し込み基準に下記があります。 >※公庫借入金の毎月の返済額の５倍以上の月収がある方 普通に土地代が問題ないのであれば 都銀で融資を申し込めばほぼ問題ないと思われます 中古の場合、上物の価値が無い場合が多いので 情報誌などで周囲の土地代を把握しておいたほうが無難でしょう。 また旦那様名義のほかのローンが無いことも重要です。 車や家電からクレジットカード、その他・・・ （これが無いなら問題なし） 物件の仲介の不動産屋の紹介の銀行でもいいでしょう どこでも10年以上の固定金利で組んで 余剰が出れば繰上げ返済をする方向で行けば 元利金等でもいいのではないでしょうか？
お礼
専門的なアドバイス本当にありがとうございました。 この2週間ほど、色んな銀行に飛び込みでローンの話し をお伺いして、回答者様の言うとおりだな！！と実感 しております。７月から8月に掛け、思ったより１０ 年固定の金利などが上昇しなかったので、１０年固定 の民間金融ローン1本建てで行こうと思いました。 余裕を持って組んで「繰り上げ返済」を狙って頑張 りたいと思います。本当にありがとうございました。