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住宅ローンの返済方法について
公庫住宅ローンについて教えてください。2200万を金利2.6% 35年で返済とシュミレーションして、私の場合ボーナスなし月々均等払いで無理なく返済できる理想の金額が8万です。余裕があれば貯金しながら5年毎に100万の繰上げ返済が出来ればと思っています。元金均等払いだと初回は10万程で年々支払い額が少なくなっていくようですが、ローン開始から11年目以降住宅ローン控除が適用されないようなので、その時点では月々の返済を8万より少なくしたいと思ってます。どちらがお得というかリスクが小さく生活できるのでしょうか。宜しくお願いします。
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■計画通りの返済ですと、月々79,833円、年間では957,996円の返済で35年間では33,529,883円の返済ということになりますよね。 ■つまり、1150万円は利子を払うということですから何としてでも繰上げ返済で返済期間を短くしていきたいところです。 ■戦略としては、上記の35年ローンを組み、できるだけ繰上げ返済を早期にしていくことです。初めから短いローンは組まないでリスクを回避することです。 ■５年ごとに100万とすると1年間に20万円のプラス返済ですので、そのペースが維持できれば返済期間は26年となり返済総額は約3000万円利子の支払いを800万円まで圧縮できます。繰上げ返済することで300万円もらえると思えば頑張りがいがあります。 ■35年間での繰上げ返済の総額が決まっていれば、ローン控除を最大限圧縮するためには、繰り上げ返済の時期を月単位で計算しないとわかりませんが、最初の10年間に繰上げ返済できる金額は200万円ということですので、年初めに繰り上げ返済する程度で（前年のローン残高を多くする）あとは誤差範囲だと考えます。
■「どちらが」とありますが、何と何でしょう。 ■ローンの基本は「元金均等返済」「返済期間はできるだけ短く」「できるだけ多く・早く繰り上げ返済」です。 ■上の３点ができない方が、少しずつ不利な条件で組んでいくのです。ローン控除期限までに返済すれば最も効率的ですが、できるだけ控除期間の繰上げ返済を多くしておくことです。
お礼
回答ありがとうございます。「どちらが」とは (1)元利均等で毎月8万の返済、貯金が出来れば繰上返済を行う (2)毎月無理をして元金均等で支払うの事です。 ローンの基本は理解しているつもりですが、現状では2200万を10年間で返済は間違いなく不可能です。 ローン控除10年間を最大限利用しながら毎月無理なく返済でき、最終的に総支払額を抑えたい。繰上返済は基本的に返済期間短縮の為に使いたい、しかし不測の事態が発生した場合は返済額圧縮して毎月を減らしたいと考えています。アドバイスお願いします。
元利金等と元金均等のどちらがいいか？ということがご質問の要旨でしょうか。 それはどちらでも大差ありません。 毎月の支払額が、初回が8万円と10万円、どちらにするかということですよね。 その2万円の差を質問者さまがクリアできるかどうかというだけのことです。 余裕があれば繰り上げ返済するということならば、元利金等でも元金均等でも大きな差は出ません。 総返済額で数万円～数十万円の差はあるかもしれませんが、それは今後、どれくらい貯金できてどれくらい繰り上げ返済できるかはご自分でシミュレーションしてみないと。ご質問の内容だけではどちらがお得とも言えません。 ちなみに、元金均等は「年々支払額が少なくなる」ではなくて、毎月少なくなっていきますよ。
お礼
回答ありがとうございます。11年目以降、繰上返済で期間を短くするか毎月支払いを少なくするかを選択するならば、それまで無理なくできる金額（私の場合8万ですが）元利金等でいくのが良さそうだと思いました。
お礼
お返事遅くなりました。大変参考になりました。 低金利で買いやすい時代と言われてますが、その分何があるかわからない時代の裏返しと思っています。 あこがれのマイホームで人生を失敗しないよう勉強したいと思います。ありがとうございました。