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小作人の権利と農地を交換した場合の税金
大昔から小作人のいる市街地農地の一部を分筆して小作人の権利と交換し（交換契約）、戻ってきた農地を現在駐車場として貸しています。この場合譲渡所得税はかかりますか。 農地面積 900m2の内35％、315m2を分筆して小作人の権利と精算 戻ってきた585m2の内50m2を市に道路として寄付。 535m2を駐車場として貸している。 よろしくお願いします。
- negawakuba
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再度、書き込ませて頂きます。 「何時以降なら売却されても問題ないのでしょうか？ 」 ⇒通説として、『一収穫期後であれば、譲渡を予定していたとは見なさない』つまり、田であるならこれから苗を植えて、秋の収穫を終えていれば、ということでしょう。これは公的な判断ではありませんし、また国税庁の内部通達かどうかは不確かです。 「農地法以前の小作さんなので、交換の特例は使えない？」 ⇒なるほど、そういう意見もあって然るべしですね。税法の論拠的にはそうなるかもしれません。しかし、論理的なことよりも、前回コメントしましたように、そこまですると農地の転用政策にブレーキがかかるのは必至です。そうなると市街化が進まないのですから。また事例として、それで課税されたということは私は聞いたことがありませんし、所轄税務署がそこまで判断するのかが微妙ですね・・・。
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- rottenboy
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基本的にsiginoさんの回答で充分だと思います。 補足しますと、本質的には分筆された土地の『耕作権』と『底地権』を互いに売買したことになります。それが、ほぼ対等の対価となる場合には、一定の条件を基にして譲渡がなかったものとみなす税制を『交換の特例』(所得税法58条)と言います。 で、気になる条件ですが大きいところを挙げますと、 (1)取得後の売買を予定したものでないこと。 (2)交換取得した資産を交換前の資産と同一の用途にすること。 (3)両者が上の二つの要件を満たすこと。 となっています。 よって、もし小作人の方がすぐに売却したりすると本法の特例は無効になります。 すると時価による売却があったものとなり、negawakubaにも譲渡所得が発生します。 negawakubaさんの側からの判断としては、用途が同じ貸付地ですから問題はないでしょう。 また、一応は申告を要件として認められていますのでご注意下さい。 まぁ、市街地農地は国政の成り行きからか、あまり厳しくはしていないようですが・・・。
お礼
rottenboy様、詳しいご回答ありがとうございます。気になる事なのですが、小作さんのほうも、権利精算で受け取った土地を何時までも耕作する気はなさそうです。万が一売却されたら当方に譲渡所得発生！・・・何時以降なら売却されても問題ないのでしょうか？ それと、農地法以前の小作さんなので、交換の特例は使えない？という人もいて、まだ困っています。お忙しいと存じますが、お時間有ればお教えください。
- sigino
- ベストアンサー率30% (99/329)
すみません。よくわからないので、、、 900m2の土地を持っていた。→その土地はまるまる小作人に貸していた。→そのうち315m2を小作人に売り渡し、585m2は返還してもらった。→この取引に金員の授受はなかった。 ということでしょうか？ 金員の授受がなかったのですから、当然所得もなく、譲渡所得税はかかりません。 この取引では315m2の所有権と900m2の小作権(借地権？）を交換しています。 万一、この所有権を換算した金額と小作権を換算した額があまりに不釣合いだと贈与税の対象になる可能性はあります。 もっとも、この二つが等価だということで当事者同士合意されたのだとおもいますので、特に問題ないと思いますが。
お礼
sigino様、ご回答ありがとうございます。ご理解いただいたとおりなのですが、農地の小作権は宅地の借地権とは扱いが違うと色々言う人がいるもので、困っていました。私もsigino様の回答が合理的だと思うのですが・・・
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rottenboy様再度のご回答本当にありがとうございました。理屈より実際面からのご意見大変参考になりました。