小作のついた農地の評価額について

質問

義母が相続で農地（約１０００m2）を取得しましたが、その時点では小作が付いているとは知らないで通常の路線価方式（大規模なんとかも適用して）で評価してその他を含めて相続税を納税しました。
その後、小作が付いていることが農業委員会の指摘によりわかりましたが、戦後すぐの小作登録らしくて氏名しかわかっておりませんし、小作料ももらっていたことも聞いたことが無いようです。
しかし、このような小作料をもらっていないにもかかわらず土地を小作人に貸しているということで土地の評価額を減額してすでに収めた相続税（昨年11月に納税）を計算をやり直して戻してもらえることはできるのでしょうか？？
また、やり直す場合には、今回の相続税の資産をしてもらった税理士にお願いしないといけないのでしょうか？その税理士とはあまり意思疎通ができず出来れば次回は違う税理士にお願いしたく考えております。

回答No.1

noname#135013

永小作権は物権として登記、賃借耕作権として農業委員会の台帳に賃借小作人としての登録ならば賃借耕作権としての債権という違いがありますが、いずれにしても、それらの関係を消してしまうことがまず必要でしょう。
すでにどこの誰かわからず、小作料も無いなら、それほど労力はかからないと思います。
賃借耕作権の解除なら農業委員会の認め印ですむはず、永小作権なら司法書士さんに頼んで消滅させてもらえば良いですね。

ところで、相続税の評価ですが、現に小作の事実がないならそのことによる土地評価減は無理だと思います。既に事実として耕作権としての権利が消滅しているからです。

それから本件の申告をした税理士さんとは意志疎通が出来ていないと言うことですが、これはちょっと困りますね。
昨年の１１月に納税ということは、多分近い将来に相続税の調査があると思われます。
その際、味方になってもらうべき税理士ですが、意思疎通不能と言うことだと多くを期待することが出来ないですね。
広大地評価などリスクを負っている財産評価もあるようだし、事と次第によっては税理士に対して賠償要求しなければならない事態も生ずるかもしれません。
その際には味方でなく敵になってしまいますからね。
敵にするか、味方にするか、～ん、ちょっと思案のしどころでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。
小作権は、登記されていないために賃借耕作権になるとおもいます。
評価減につきましては駄目モトでしたのでこれですっきりしました。
しかし、税理士についても医者と同じく専門課程等をつけるべきだと思います。
相続関係が地域では得意との触れ込みで紹介してもらいましたが、素人が少し調べればわかる程度のことでもミスをして相続額を多くされそうになったことは２，３度ありました。決めた納期も守らずに平然としている態度にも腹が立ちましたが最終納税するまではがまんしていました。
もちろん税務調査もまだある得るのでがまんしていますが、疑心暗鬼になっています。
医者と同じく税理士もセカンドオピニオンをつけるか税理士同士で確認しあう等のチェックとか出来ないものでしょうかね？？やっぱり無能な人間に対しての一元さんはスポットでおいしい商売なんでしょうかね？