中古物件の購入について(至急です)

質問

現在、以下の内容の3階建築7年の中古物件購入を検討しております。この物件、仲介業者に確認したところ、チラシには北側4m私道(および東側4m公道)となっているのですが、実際には、私道と物件の敷地の間に10cmほどの境界の細長い土地が入っていて、厳密にいえば、私道とは接していないそうです。ちなみに、この境界線は、私道の奥にあるアパート所有者が持ち主らしいです。
物件を見学に行った際は、見た目上接している訳だし問題ないって思っておりましたが、昨日、仲介業者から連絡があって、どうもこの物件、この境界線のため北側斜面規制にひっかかるそうです。具体的には、この境界線が他人の敷地であるため、この建物はそもそも屋根に傾斜をつけないといけないのですが、建築許可は傾斜付きの図面でとり、実際は傾斜なしで建築、さらに建売されたようです。建替え時やなんらかの事情で物件を手放すようになった際、このことが問題になることが懸念されるので、なんとかならないかと仲介業者にお願いしたところ、その境界線の持ち主から承認が得られれば大丈夫と仲介業者は主張してます。(その件は売主に交渉してくれるそうです。)ちなみに、この物件は、売主が不動産会社の不動産買取物件です。
そこでどなたかお知恵を拝借したいのですが、この場合、境界線の土地所有者から承認さえ得られれば、建替えの際も現在と同じ建物を建てることができるのでしょうか。そもそも、傾斜規制が守られていない物件ということで、ローンが通るかどうかも懸念されますが、仮に通ったとした場合、この物件を購入するにあたり生じそうな問題点について、お教えいただければと思います。よろしくお願いします。

回答No.12

xyz773

現状のままの場合。
建替え時、現状と同じものが建てられるかのご質問に対しては、違反建築なので、建てることはできません。他人の土地に接している限り、他人が承諾しても許可しても、関係ありません。法規上は、あくまでも、他人の敷地であり、隣地境界線です。
北側斜線制限違反以外では、容積率オーバー、法規上の採光等の違反を起こしている可能性もあります。（プランにもよりますが、道路斜線の違反の可能性は敷地内にカーポートがあると思うので可能性は少ないです。また、建ぺい率に関しては、カーポートがあると思うので大丈夫でしょう。カーポートに付随する屋根がある場合、地域によっては、カーポートを建ぺい率に含める場合もあるので注意が必要です。）現状の図面でチェックされたらと思います。
建物の価格に関しては、売りにだされている物件が世間相場なのか、それとも、世間相場より安いかわかりません。
もし、世間相場なら、値引き交渉をすることをお奨めします。（違反建築物だから）世間相場より安いのなら、値引き交渉の余地はないかもしれません。
違反建築なので、ローンはどうなるかわかりませんが、ローン会社に聞いてみるべきだと思います。
それから判断されても遅くはないでしょう。
いろいろとみますと、この物件は東側４ｍ公道に接する敷地です。（角地というおなしがでたので、東側道路に接する敷地と勝手に判断しています。まちがっていたら申し訳ありません。）新築する場合は、東側道路を利用して、法規を遵守して申請すれば問題はないでしょう。北側斜線制限があるので、守らなければなりません。地域は、中高層住居専用地域だと思います。（低層住居専用地域ではないですよね。絶対高さがありますから。）それと、高度地区指定もあるかないかチェックする必要があると思います。

どうしても角地にこだわるとき
角地にしようと思えば、北側の隣地境界線を道路境界線にすれば良いことです。方法は、No７様とNO.11様を参考にされたら良いと思います。北側斜線が、隣地境界線ではなく、道路境界線の場合、道路境界線と反対側の道路境界線の部分になりますので、道路があるとだいぶ緩和されます。（私道が位置指定をうけてる場合です）
ただ、角地だから、建ぺい率が１０％無条件で多くなるのではなく、特定行政丁の指定が必要です。
通常は、安全上、防火上問題がなければ、指定されるので心配はないですが、特定行政丁にお聞きになると良いと思います。角地扱いになるとだいぶ緩和されるので、現状の建物も建築することが可能になります。道路扱いになれば、法規上の採光もクリアできるでしょう。

お礼

丁寧なご回答、どうもありがとうございました。
昨日、仲介業者に確認したところ、どうもこの物件、完了検査も受けておらず、教えてgooの他の質問でも指摘されているように、昨今のローン審査は通らないことが予想されます。また、皆様の意見を参考に、この物件が適合物件になるにはどうしたらよいか検討してみましたが、現況引渡しを基準とする売主さんとの間のギャップが埋まる可能性が低く、今回は見送ることに致しました。
xyz773様へのお礼の欄で書くのも恐縮ですが、皆様、どうもありがとうございました。