賃貸収入付き物件の売値は？

質問

例えば、５千万円で買った物件（築１５年）が、現在５千万円で売れるものとします。

この物件が、ただの住宅だとすれば、５千万円が売値ですが、
この物件がビルでテナントが入っていて、毎月３０万円の賃料が得られている場合。
（入居テナントは、この先も長期間安定しているものとします。）

現在の売値（５千万円）に、どれぐらい上乗せされると考えられるでしょうか？
その考え方は、どのようになっているのでしょうか？
このような計算を一般化して算出する方法があるでしょうか？

回答No.9

mark-wada · ベストアンサー

No/6です。
あるいは、こう説明すればよかったのかな。

○　今は空きビルだけど、自家使用用に5000万円で買いたい、という引き合いが来ている

なら。バランスシートの資産の部に
「空きビル　売却可能価格　5000万円」
が計上されています。

それを、

○　賃料30万円/月の契約を結んでしまうと。

「空きビル　売却可能価格　5000万円」
が削除されて、その代わり、
「テナントビル（賃貸契約込み）　売却可能価格　6000万円」
が計上されます。

○　賃料20万円/月の契約を結んでしまうと、同様に

「空きビル　売却可能価格　5000万円」
が削除されて、その代わり、
「テナントビル（賃貸契約込み）　売却可能価格　4000万円」
が計上されます。

お礼

早速のご回答をありがとうございました。
ＮＯ．８の回答も、ＮＯ．９の回答も、よく理解できました。
収益還元法によると、安い賃料で長期契約をしてしまうと、
売却可能価格まで下がってしまう、という部分が新鮮でした。

この回答を参考に期待収益率６％で試算したところ、資産の部の不動産価格は、
現状で８千万円。空室を埋めれば、１億４千万円と計算できました。
今まで、土地と建物価格の概算で５千万円と考えていたため、
収益還元法の考え方を取り入れると純資産が増える結果となりました。

ところで、今後の公定歩合が上昇すると仮定したとき、期待収益率の前提としている６％も、
同じ比率で上昇するものなのでしょうか。そもそも、６％はなにから導き出された数字なのでしょうか。
もしお時間がございましたら、ご回答ください。ありがとうございました。

回答No.10

mark-wada

No.6です。私も専門家じゃないんで正確にお答えできませんが。
（経済学部卒で、親族の個人不動産の相談にのった経験があるだけです）

6%というのは、考えた「数値例」です。絶対の根拠はありません。
それでも全くデタラメというわけではありません。
不動産はリスク資産ですから、ノンリスクの債券や預貯金より高い率となります。

プロによっても想定する収益率は違うようですが、例えば、
http://www.7andy.jp/books/detail?accd=31636648
この本の著者はあるところで、
「純収益」　÷　5～9%　＝　「不動産価格」
という数字を挙げています。

また、販売サイトなどを見ても、
http://www.yusin-j.com/osusume-itto.htm
「家賃の粗収入（純収益じゃないですよ！）」　÷　6～10% ＝　「物件価格」
となっています。

そしてこの「期待収益率」は、基本的に景気・金利水準の影響を受けません。
金利が上がっても変化しません。
つまり、
○　高金利の時は、不動産投資が不利
○　低金利の時は、不動産投資が有利
になります。

例えば銀行から借金できる信用のある人なら、
自己資金の持ち出し0（ゼロ）でも、
「1億円の物件」を全額、「金利2.5%の借り入れ」で買って、「純利益350万円」を上げることができます。

低金利時代の、「サラリーマン兼業大家」といった方々の収益モデルがこれです。

お礼

毎日ありがとうございます。

＞6%というのは、考えた「数値例」です。絶対の根拠はありません。
なるほど。絶対的な根拠はないのですね。想定するという数値なのですね。

＞「期待収益率」は、基本的に景気・金利水準の影響を受けません。金利が上がっても変化しません。
そうだったのですか。家を貸す人がいて、借りる人がいて、景気や金利の影響はいかにも受けそうですが、
そういうものではないのですね。

○　高金利の時は、不動産投資が不利
○　低金利の時は、不動産投資が有利

考えてみれば、わたしの物件は、直近の最高金利で建てた物件でした。支払い当初は大変厳しかったものの、
ここ数年、「なんでこんなに少ないのか」と思うほど楽でした。残債も意外なほど減っています。
まったく不利な状況で建てたはずなのですが、この感覚は不思議です。

＞低金利時代の、「サラリーマン兼業大家」といった方々の収益モデルがこれです。
それはわたしもよく目にしました。これから金利が上昇すると、そのビジネスモデルはどうなってしまうのか、
人ごとながら心配です。

mark-wada様、大変ご丁寧に回答を頂き、誠にありがとうございました。
１年ほどあれこれ悩んでいたものがすっきり解決できました。なにより自分の資産形成に自信が持てたことが良かったです。

回答No.8

mark-wada

No.6です。
例えばある個人（質問者さん）がビル1棟を持っているとします。

○　今は空きビルだけど、自家使用用に5000万円で買いたい、という引き合いが来ている

なら、そのビルの価格は5000万円。オーナー個人のバランスシート上、
「資産の部、不動産　5000万円」

が計上されています。

ところがここで、

○　そのビルを将来までずっと、賃料30万円/月（まあ実際の収益も30万円としましょう）で借りてもらえる借り手と契約した

なら、No.6の数値例なら、物件価格（価値）は6000万円になります。
オーナー個人のバランスシート

「資産の部　不動産　6000万円」

に変わります。
この差額の1000万円が、「安定した賃料が得られる」ことによる効果だと言えるでしょう。

バランスシート上は純資産、自己資本が1000万円も増加しました。
おめでとうございます。

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ただしここで。
「賃料20万円/月で、将来までずっと貸す」
という契約を結んでしまうと。

240万円　÷　6%　＝　4000万円

となって、下手な契約を結んだためにビルの価格・バランスシート上の資産が1000万円も減ってしまいます。

そのビルを自家使用用に5000万円で買ってくれる人は、もういないでしょう。
契約上、新大家もテナントを追い出すことができませんから。

回答No.7

chinya

残念ながら、事業用収益物件の場合、テナントが入る可能性が低い場合は、５０００万円では売れません。
収益用の物件は、物としての価値より、そこからいくらの収益が上げられるかの見込みをもって、その物件の価値とします。
最低でもこの価格では売れると決めておられますが、一般住宅ならば、確かに土地代と建物の価値によって売値が決まりますが、収益用の物件は、価格の決め方の根本が一般住宅とは異なります。
物の価値があって、そこに上乗せで賃料があるのではなく、これだけの収益の上がる物件だと言うことで、価格が決まるのです。
多分、皆さんと話が噛み合わないのは、その辺の認識の差では無いでしょうか。

買う方は、テナントの入居見込みを調べて、いけそうだと思えば購入しますが、じゃあ、すでにテナントがいる状態なら物件価値が上がっているのかと言えば、そうとも言えないと思います。
現況が空室でも、テナントが入れば同じです。
売る立場から言えば、はじめから賃料が入ってくるんだから・・・と思われるのかも知れませんが、買う立場では、その物件から賃料が入るのはごく当然のことで、それによって買値を決めているのですから、賃料は付加価値ではありません。
売り主が、ずーっと入っていてくれるはずと主張するテナントがいるより、そのテナントが出て行っても、すぐに次が入ってくれる物件の方が、価値は高いと言えます。
現況満室！に飛びついて、その後入れ替わりが出来なく、だんだん空室が増えていく状況は避けたいですから。

テナントを探すのが面倒なので、多少上乗せしても入っている物を・・という人もいるかも知れませんし、ビルを自分で使いたい人には、テナントはむしろ邪魔です。
結局は、買い手と交渉次第です。

賃料は、上乗せする物ではなく、その状況での物件価格を算出する必要があるということです。

お礼

度々ありがとうございます。
＞多分、皆さんと話が噛み合わないのは、その辺の認識の差では無いでしょうか。
そういうことだったのですね。失礼しました。

＞賃料は付加価値ではありません。
なるほど。賃料から物件価格を算出するのですから、賃料は付加価値ではありません。

ところで、なんでこんな質問をしたのかというと、以前「賃料は資産とは考えられませんか？」という質問に、
一つも回答が得られなかったからなのです。

そこで、今回の「賃貸収入付き物件の売値は？」という質問に切り替えました。
「賃料は物件の資産価値を増加させないか？」という意味です。話が噛み合わなかった本当の理由はここです。
すみませんでした。

みなさまからご回答を頂いた通り、賃料は物件価格を増加させませんでした。物件価格が賃料から決まるためでした。
賃料は貸借対照表で資産には入りません。損益計算書に入ってくるものです。
ただ、法人で「特許権」とか「のれん代」というような勘定が、資産に計上されることがあります。
それらの勘定について、詳しいことは知らないので質問したのですが、もしそれらが資産であるなら、
個人の所得として入ってくる賃料も、（未来の）資産と考えることはできないだろうかと思ったのです。

まだ入ってきていない賃料ですから、期限を区切る必要があると思います。例えば１年としたとき、
「１年貸借対照表上の資産」のような考え方は、不可能なのかと、いう疑問でした。

またなにか、とんでもない基礎的な考え違いをしているのだと思いますが、これについても教えて頂けないでしょうか。

要するに↓これです。

　　　　Ｂ／Ｓ
現預金　　　　ローン
有価証券
不動産
保険
資産計　　　　負債計

ここから、「資産計－負債計＝純資産」を増やしたいと思っているのですが、将来得られるであろう賃料は、
「資産の部を大きくしないのだろうか？」という疑問なのです。

回答No.6

mark-wada

不動産の価格は最近は「収益還元法」というやり方で計算されることが多いです。
これは、もしその物件を人に貸したとして

「人に貸したときに得られる収益」　÷　「期待収益率」　＝　不動産価格

というものです。
テナントビルだけでなく、家族で住む住宅でも理論上は、これで価格が決まります。
特に、本人居住・テナント貸し、両方可能なビルであれば、間違いなくこれで市場価格が（おおざっぱに）決まります。

賃料30万円/月　といっても、固定資産税や管理費、将来賃料が下がることまで考えねばいけません。ま、仮に数値例として30万円/月の収益（収入マイナス費用）が将来までずっと見込める、として。

期待収益率。これは、世間一般の相場として、不動産投資でどれくらいの利益率が見込めるか？というものです。
不動産投資にはリスクが伴いますから、銀行の利子率や債券の利子率よりも高い数字になります。
プロによってもこの数字の見方は異なるでしょうが、No.2さんの回答では
>最低で5%
という数字ですし、実際は仮に6%とすれば、

360万円（1年の収益）　÷　6%　＝　6000万円

で6000万円、ということになります。
月家賃30万円のビルは、売却価格6000万円と、この計算例ではなります。

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で、質問者さんの質問例としては、
「このビルを自己使用したい人と5000万円で売買する」
ということですね。この前提が間違っている気がします。

「同等のビル」を、人に貸せば月30万円の賃料、貸しビル経営したい人に売れば、6000万円で売れます。
好きこのんで5000万円で売る人はいません。
つまりこのビルの市場価格は6000万円になります。
そのビルは、自家使用するにはぜいたくすぎるビル、ということになります。
どうしても自家使用したい人は、6000万円払おうとするでしょう。

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A テナントがついていないし、将来つく見込みも薄いビルなら5000万、
B 賃料月30万のテナントが安定して入っているビルなら6000万

AとBは「同じビル」でも1000万円の差がつく、と思われるかもしれません。
しかし厳密には、AとBは「同じビル」ではありません。
もしAとBが、立地その他完璧に同じで、ただ今現在、テナントが入っているかだけが異なる、というなら。

もし私がAビルのオーナーなら、Bビルの入居者に向かって、こう言います。
「家賃を29万9999円にするから、うちに移ってくれ」

質問者さんお分かりのように、経済・会計理論上は、こうしてAビルの値段はBビルにサヤ寄せされて6000万円に近づきます。

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逆にAビルが5000万円の市場価格がついている、ということは。
もし貸したら、
300万円（25万円/月）　÷　6% ＝　5000万円
で、月25万円の借り手がつくからです。
一戸建て5000万円も同様、
「もし貸したら25万円/月の賃料が見込めるから」その値段なのです。

あるいは、自家使用のための買い手がそのビル又は一戸建てを
「賃料25万円の借家」と同等
と見なしているから、5000万円の市場価格がつきます。

Aビルがもし本当に、将来までテナントがつく見込みが絶対ないなら。
そのビルの価格は、収益還元法によれば0（ゼロ）になります。

Aビルが魅力的なら、Aビルを買わずに、借りて自宅として使用する人が現れるはずです。

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（うーん、↑この点、納得いただけるように説明できてるか、自信がない）
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結局のところ。
AビルとBビルが全く同条件で、「今たまたま」テナントがいるかどうかが異なるだけなら、経済・会計理論上の価格は同一になります。
Bビルは将来まで賃料確実、Aビルは賃料不安、というならAビルとBビルは違う条件の物件となって、価格も当然、異なります。どれだけ違うかは、収益還元法によって決まります。

お礼

大変懇切丁寧な回答を頂きまして、誠にありがとうございました。
なんとなく分かってきた気がします。

収益還元法による不動産価格は、
「人に貸したときに得られる収益」　÷　「期待収益率」　＝　不動産価格
となっていて、「不動産価格＋収益」という考え方はしないということですね。

＞つまりこのビルの市場価格は6000万円になります。
前提として不動産価格を置くから、おかしなことになるのですね。収益還元法で５千万であるとか、６千万であるとか言うわけですね。

＞しかし厳密には、AとBは「同じビル」ではありません。
AとBは同じビルではない。と言われて、ようやく分かってきたような気がします。

＞Aビルの値段はBビルにサヤ寄せされて6000万円に
これは、Aビルの価値が上昇すると共に、Bビルの価値が減少するのですね。
Bビルの価値がAビルに移ったと。

＞Bビルは将来まで賃料確実、Aビルは賃料不安、というならAビルとBビルは違う条件の物件となって、価格も当然、異なります。
了解しました。賃料が発生している、いないで、そもそも物件価格が違うはずだから、
賃料が発生しているビルと発生していないビルの比較が、そもそも間違っていたのですね。
ありがとうございました。

補足

もしよろしければ、ＮＯ，７様へのお礼もご覧ください。

回答No.5

chinya

アパート等の売り物件を見ても、現況満室は、一つのウリにはなっても、価格的な上乗せまでは難しいようです。
（空室があまりにも多いと減価要因になるかも知れませんが、満室だからといって増額要因にはなりません）
中古の場合、むしろ、半端に入居者がいるより、リフォームして家賃を上げて新たに貸したいと思う方もいるでしょうし・・。
テナントが、入居してもらえそうな物件だから購入するのであり、中古物件に現況テナントありは、特別ありがたがるほどのことも無いように思いますが・・。
別のテナントを探すのに苦労しそうな物件なら買いませんし。

補足

ありがとうございます。たとえ話を変えてみます。

わたしが、二つの物件を持っているとします。
一つは、売却可能額５千万円の一戸建て住宅。
もう一つは、売却可能額５千万円のビル。

一戸建てを買う人から見れば、一戸建てには５千万円しか払えないと思います。
また、ビルを買う人がもし家族で住むだけなら、やはり５千万円しか払えないでしょう。

一方、ビルを売るわたしから見れば、そのビルが空きビルで、テナントが入る可能性も低いとなれば、やはり５千万円で売るでしょう。
ところが、そのビルからなにがしかの賃料が発生している場合、５千万円でビルを売る必要はありません。
売らなければ、賃料が入りますから。

ここで、なにかの理由があって、この賃料が発生しているビルを、どうしても買いたいという人が現れたと仮定します。
その場合、「この人は、このビルにいくら払うだろうか」という質問でしたら、どうでしょうか。

このとき、わたしは５千万円では売りたくありません。
将来入る可能性がある賃料総額と、将来賃料が入らなくなる可能性とを天秤にかけて、
売却価格を提示すると思うのですが。

回答No.4

m_inoue

＞売却価格は５千万円にいくら上乗せされるか

ですから投資物件としては－１０００万円の上乗せです

中古マンション１５０００万円
満室予想家賃年間２０００万円

この物件でも何とか採算に合うくらいです

５０００万円／３６０万円ではそもそも誰も投資しません、不良物件です

テナントを付けるなら最低でも４０万円の家賃が必要です

補足

５０００万円と３６０万円は無関係な数字なのですが・・・
１０００万円と５００万円のたとえでもかまわないのですが、もういいです。
ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue

＃２です

５０００万円では採算が合いません

自己使用の方でないと買わないでしょう

投資用物件の採算はここでは書ききれませんので省略します。

年間家賃－管理費－修繕積立金－税金＝いくらでしょうか？

最低でも「実質利回り５％」は必要です

築１５年ですから
・最大でも２５年の投資期間
・入居率８０％
・家賃低下率
・処分時の見込み価格

ざっとこれらを勘案しても４０００万円が精一杯です

投資用別件では「３０万円の家賃＝３６００万円」

これ以下ではよほどその物件に付加価値が無い限り投資できません

貴方の物件は５００万円の投資で３万円の家賃と同じです

投資できますか？

テナントが居なければ自分で購入して商売する方も居られるでしょうね

補足

実践経験豊富な大家さんからの回答をありがとうございます。

プロフィールでお書きになっているように「莫大な借入金での副業？です」という部分について、
わたしも考えております。

この例は例ですので、投資対象の利回り問題ではなく、cash flowやＢ／Ｓに関係する質問なのですが。
ＮＯ，１の補足をお読みになってから、もう一度お願いいたします。

回答No.2

m_inoue

大家してます

上乗せは無理でしょう

投資物件としては利回りが悪すぎます

３０万円の家賃では上限４０００万円でしょうね

補足

ありがとうございます。
ＮＯ，１の方の補足のようなことを考えているのですが、いかがでしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

myv165

1つの例は、
30万円×12ヶ月＝360万円（年間賃料）
360万円÷5000万円×100＝7.2％（年間表面利回り）
近隣の相場から見て、表面利回りが7.2％が妥当な範囲ならば、売値は5000万円程度と見る。
しかし、7.2％が低ければ、5000万円から下げざるを得ない。
と言う考え方もあります。
近隣の相場がどうなってるかは、地域によって違いますので、ここでは何とも言えません。

補足

ありがとうございます。
たとえが悪かったようで、すみません。表面利回りのことは分かるのですが、
「表面利回りの逆の考え方」のようなものがあるかどうか、という質問なのです。

例えば、土地と建物の評価額だけで５千万円の値段が付いている物件に、
「毎月３０万円の賃料が発生するテナントを付けてあげましょう」というような条件を提示したと仮定して、
売却価格は５千万円にいくら上乗せされるか。というようなことを考えていたのですが。
よけい分かりにくくなったでしょうか。よろしくお願いいたします。