アパートの契約更新（家賃値下交渉）の仕方

質問

2000/3/25に新築のアパートに入居いたしまして今年の3月に初めての契約更新があります。入居して時は妻も働いていたのですが、その後妊娠し、去年の4月以降会社を退社してそれからは私の収入のみになっており、この更新を機に値下げの交渉を行いたいのですか、どうしたらよろしいのですか？教えてください。
貸主：積水ハイム不動産
仲介人：地元不動産会社
になっておりまして、仲介人：地元不動産会社からすでに更新の書類（現況と変わらない更新内容）が郵送されてきております。
余談ですが、アパートの更新料として家賃1ヶ月分に消費税は入っていないのですが
新規契約の時は手数料（礼金）に消費税は入っていました。これはどうしてなんでしょうか？

回答No.1

legalmindcorp · ベストアンサー

宅建業界は12年目の者です。
　多分契約書の内容として賃料増減の理由が書いてあると思いますので、それをご覧いただきつつ、2年前と今との賃料増減の客観的な理由を明示して、そのうえで妥当な賃料としての主張をされるといいと思います。ご質問に書かれている内容はどちらかというと個人的事情が中心ですが、これをあまり前面に出さないことも留意されることと、借地借家法上そのまま更新期限が到来すると、従前契約と同一内容の契約の更新として取扱われることを知識として知っておいてください。
　具体的には、公示地価の前年前前年推移や、政府等で出している消費者物価指数などの各種統計資料で当該年次推移のわかるものを示すこと、近隣の賃料相場や、仲のよい方がいれば同住宅の新規契約者の賃料等が根拠になります。
　更新料等には、貸主が受領する「更新料」と、仲介人が受領する「更新手数料」との別があり、「更新手数料」は宅建業法上半月分が上限です。消費税がないのは、それが「更新料」であることを推論させ、貸主が「更新料」のうちから「更新手数料」を仲介業者に支払うものと思われます。

補足

ご親切にありがとうございました
具体的には、公示地価の前年前前年推移や、政府等で出している消費者物価指数などの各種統計資料で当該年次推移のわかるものを示すこと・・・とございますが
どうやって調べればよいのでしょうか？
また、調べたものについては、書類等にした方がよいのですか？
ご存知でしたら教えてください

回答No.2

oo1

賃料は需給関係で決まります。更新時期＝需要期ですから、そこらへんは留意する必要がありそうです。それと、当該物件の空室状況等も集合郵便受を覗き込んで予め調査しておくとよいでしょうね。要は、力関係です。理屈は、相手の顔を立てる意味で用意なさるほうがよい。

なお、居住用の賃貸物件の賃料、礼金、契約更新料には消費税は賦課されません。ご指摘の新規契約時の消費税は、不動産業者に対する仲介手数料に係るものだと思います。家主は消費税は取れない（預れない）が、不動産業者は消費税の納税義務者になる可能性があるのです。

また、仲介手数料は礼金ではありませんので、混同されているのではありませんか？　消費税が家主宛の礼金に課せられている場合は、非課税である旨を申告して家主に返還請求できますよ。その前に、領収書の内容と発行人をキチンと確認すること。

お礼

どうもありがとうございました。
予め調査に努めたいと思います。