更新事務手数料について

質問

今のアパートを借りて約二年が経ち、更新の時期を迎えます。
私の借りている物件は、貸主が不動産屋です。
最初の契約時の話では、今はアパートのオーナー（大家）を募集していて、
そのオーナーが決まればオーナーが貸主になる。と言われました。
私は、オーナーが決まったら不動産屋は仲介業者になるんだろうなー。と思いました。
しかし、結局オーナーは決まらなかった様で、今も貸主は不動産屋のままです。

契約時の書類には、
・重要事項説明書には、更新時において更新料として新賃料１ヶ月分を貸主に支払うものとする。
・建物賃貸借契約書には特約事項として、借主は更新時に仲介業者に対し新賃料の１ヶ月分を更新事務手数料として支払うこと。
という記載がありました。

また、建物賃貸借契約書には、
・貸主：不動産屋
・仲介業者：空欄
となっていました。

ですので、オーナーが決まれば更新時に家賃２ヶ月分の費用がかかるが、決まらなければ家賃１ヶ月分で済むのかな。と思いました。

しかし先日、不動産屋から書面が届いたのですが、
・更新料：１ヵ月分の家賃
・更新事務手数料：１ヵ月分の家賃
・消費税：更新事務手数料×５％
・更新をする場合は、上記料金が必要である
という文章でした。

私は更新事務手数料は払う必要が無いと思うし、必要無いなら払いたくないので、更新料の支払方法と支払期限を確認して、勝手に更新料のみの金額を支払い、
後日配達記録で、
「契約書には仲介業者が記載されておらず、仲介業者に対して支払う更新事務手数料は支払う義務は無いので、更新料のみお支払致します。尚、消費税も更新事務手数料にかかるものですので、お支払致しません。」という文章を送ろうかなー。
と考えていますが、

質問：(1)更新事務手数料は支払わないといけないのでしょうか。
　　　(2)上記のように更新料のみを勝手に支払うとまずいでしょうか（不動産屋は大家なので関係が悪くなるとあまりよくないかなと思います）。
　　　(3)更新事務手数料を支払え！と言われたらどう対応すればよいでしょうか。

長くなりましたが、よろしくおねがいしますm(_ _)m

回答No.6

-pipipu- · ベストアンサー

不動産屋さんに行かれたとの事、大変でしたね。
今回のお話し合いの結果をうかがった感じからすると・・・残念ながらあまり穏便に話し合いができるタイプの不動産屋さんではなさそうですね。。

ちょっと本題からはそれるのですが、とりあえず、投資物件についてちょっと説明を・・・
投資物件とは、「投資」を目的としている＝自分で住む等の目的の為に買ったのではなく、「投資＝儲ける」為に買った。物件だということです。
つまり、「所有者（＝賃貸の場合には貸主でもあります）」は、良い条件で買ってくれる人が居れば、賃借人が居ようとも、「売却（所有者が変わります）」する可能性も十分考えられる。
事になるのですが、それと、今回の件は重ねて考えるべきではないはずです。不動産屋さんの苦し紛れの言い訳（しかも恩着せがましい！）にしか過ぎないのではないかと思います。
断言できないのは、直接契約書類を私が確認していない為、すべての条文の確認ができないからですが、今までお聞きした感じからすると、まず間違いないと思います。

＞あなたが住んでいる物件は投資物件で謄本上の貸主が賃貸の場合はころころかわる
とありますが、「重要事項説明書の登記簿に記載されている事項」欄には当時の所有者の記載はきちんとありましたか？登記簿謄本の提示はありましたでしょうか？また、貸主と所有者が異なると言う説明のようですが、そうであれば、そのように「重要事項説明書」に記入しなければなりません、ありましたか？
ただ、どちらにしても、「重要事項説明」は仲介業者の義務なので、その不動産屋が「自分達は仲介業者であった」と言う主張をするからには、「それらの説明がきちんとされていない＝業者としての義務違反＝宅建業法上の取締りを受ける」事になります。
その場合は、先日お伝えした管轄の箇所に相談すると良いでしょう。
その前に、不動産屋さんに「宅建業法上は問題ないのですか？」と聞いても良いかも知れません。が、あまり、今までの流れからすると良心的とはいえないようなので、今回の場合、すぐにでも都庁か都宅協（もしくはどちらも）へ連絡した方がいいと思いますよ。
どこに所属しているかは確認されましたか？ご不明なようであれば、ネットで不動産屋さんの名前を入れて、所属協会を確認してみてください。

＞いちいち契約書を書き換えるのは(印鑑証明をとって保証人の判・サインもらったりいちいちそのたび不動産屋まで足を運んだりで)大変で面倒臭いし可哀相かなー
以降のくだりですが・・・ひどい言い分ですね。まるで詐欺師のような口上です・・・録音など、していないですよね・・・。
この話、そのまま都庁（＝都知事免許の場合。大臣免許の場合は国土交通省へ）の管轄部署の方に話してみてください。今回の更新料の件のみにとどまらず、（行政処分にはならないと思いますが）それなりにお灸をすえてくれる可能性大です。こういった業者さんがはびこるのは困りますからね。

＞代理でうちが窓口となって契約書の貸主となってる
代理と、貸主はイコールではありません。貸主の代理であるならば「貸主代理」ときちんと記載がなければなりません。（本来の貸主の記載＆所有者の情報の記載も勿論必須です）ありましたか？

＞本当は別の所有者がいて家賃だってうちがもらってる訳じゃない　
＞管理はいつまでもうちがするのだから貸主の名義をうちに
ただただ、めちゃくちゃです。

実務上、ある程度の手続きを省くケースはないとはいえませんが、業法違反（貸主ではなく仲介業者だと主張をされているようなので）になる事を、こんなに開き直って・・・。とんでもない不動産屋ですね。
相手もどこまで悪気があるかはわかりませんが、これ以上直接話し合ったところで、余計に話がこじれる気がします。相談者様には、大きなストレスにもなるでしょう。

ひとまず、仲介として入っていたと主張されるならば「業法上、問題にはならないのか」聞いてみて、もし「貸主だ」など、話がかみ合わないような事を言ってきた場合には、埒があかなくなる可能性が高いと思うので、「おっしゃって居る事がよく解らないので、○○（都庁もしくは国土交通省）へ相談させていただきます」と伝えてみてください。
もちろん都庁や国交省への相談に不動産屋の了承など不要なので、今すぐにでもしてみて良いですよ。
ココでは、契約書類を細かく一緒にチェックすることもできませんし、不動産屋さんの名前も聞けませんので今までの履歴を見てあげることもできません。
行政処分云々の問題も勿論ですが、なにより直接お話する事で、もっと沢山の情報が伝わるでしょうし、相談者様へももっと確実性のある回答ができるはずです。

がんばってください！

お礼

再びの御回答ありがとうございますｍ(_ _)ｍ
そして、お礼が大変遅くなり申し訳ございませんでした。

都庁に行ってまいりました。
最初は相談員みたいな方に話を聞いて頂いて、話の内容を聞いて職員の方にかわって下さいました。
その方の話だと、
「相手が貸主であるという主張なら、更新事務手数料を支払えというのはおかしい。」
「相手が仲介業者と主張するなら、業法上問題があるかもしれない。」
ということで、都庁の職員さんの方から不動産屋に連絡をして、その結果を私のほうに連絡くださいました。

「不動産屋は今回は更新事務手数料は請求しない。と言っている。」とのことでした♪

ので次のお休みにでも再び不動産屋に行ってきます。

何度も大変丁寧な御回答、本当に嬉しかったです☆
ありがとうございましたｍ(_ _)ｍ

回答No.5

-pipipu-

＞契約書ですが立会人欄は無く、仲介業者欄はありましたが空欄となっており、不動産屋さんの捺印は貸主の欄のみにありました。
＞重要事項説明書にも同じく仲介人欄等は無く捺印は免許番号等が記載してある部分のみにあり、取引態様は貸主となっていました。
良かったです。これで、確実に「本契約に仲介人業者は関与していない」事が確認できますね。ますます、「仲介業者に払う」と指定している更新事務手数料は払う義務がないと主張できますよ。（貸主に払う場合もあるけれども、今回の場合はその義務も無しです）

＞しかし、賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書の方は、取引態様が代理・媒介となっていました。
メッチャクチャですね・・・。ちゃんと一つ一つの契約書を作っていないダメ不動産屋さんだと思います・・・。が、悪気がある場合は少ないので、できるだけ穏便に済むように、努力してみてくださいね。

ちなみに、賃貸借契約に関する書類の優先順位としては、
(1)契約書
(2)重要事項説明書
で、紛争防止条例は、それらの中で「原状回復費用」に関しての部分のみに特記して、もう少し細かく書かれた「おまけ」のようなものです。

それらの内容に「異なる部分」がある場合、契約書に記載されている内容が優先されますので、万が一の事態になっても安心していただいて大丈夫ですよ。
ちなみに、紛争防止条例があると言う事は、東京都の管轄内での契約になりますね。万が一の際には、以前お伝えした連絡先のいずれかでＯＫですよ。
がんばってください☆

お礼

再度ご回答ありがとうございます＆お礼が大変遅くなり、申し訳ございませんｍ(_ _)ｍ

不動産屋に行ってみたのですが、「仲介業者が契約書に記載してないのに更新事務手数料を支払わなければいけないのですか？」と聞いたところこんな説明を受けました。

→・あなたが住んでいる物件は投資物件で謄本上の貸主が賃貸の場合はころころかわるがいちいち契約書を書き換えるのは(印鑑証明をとって保証人の判・サインもらったりいちいちそのたび不動産屋まで足を運んだりで)大変で面倒臭いし可哀相かなーと思って代理でうちが窓口となって契約書の貸主となってるが本当は別の所有者がいて家賃だってうちがもらってる訳じゃない
管理はいつまでもうちがするのだから貸主の名義をうちにしておいた方が一回契約しているので前回の契約と同じ条件でよいという形を取って家賃の振込先のみ現在の貸主に変えて自動更新みたいにしておいたほうが手続きが楽だから良心的にしている
　・今回の更新までの二年間何回も足を運んだりそういった面倒臭いことがなかったのはうちがそういった好意(行為？)をしてあげたからで、一回自動更新でなくすると何回も足を運ぶようになる
　・現在の契約書に納得いかないのならうちで不動産書き換えてうちで仲介やってという契約書を作れるが保証人の印鑑証明取ってもらって実印をやってもらったり大変だからうちで管理している物件に関してはそういう形を取って借りている人が楽なようにしてあげているがそっちの方がいいなら新しいものを作ってもよい
　・今の物件は一年後に売る計画があるから一年後もまた不動産屋にきてまた全部書き換えることになって大変

といった感じで、うちは貸主と契約書上はなっているけど仲介なんだと仰っているようでした。
私には知識が無いので投資物件？てなんだろ？というかんじで話もよく見えなかったし、なんとなく話がすりかえられてまくし立てられていると感じたのでこのまま話していても時間が無駄な気がして、もう一度考えます。といって一旦帰りました。

折角いろいろなお話を教えてくださったのに、不動産屋を目の前にしたらうまく喋れず・また、相手の話もよくわからず帰る羽目になってしまい、悲しいです。

回答No.4

-pipipu-

追加です。

＞契約書の方には、更新に関する記述が「更新事務手数料を仲介業者に支払うこと」という分以外なかったです。。。

とのこと。
私の文章だと判りにくかったかもしれないですが、
契約書には、原則、仲介業者に「支払う金員」に関して強要する文章を入れてはいけないことになっています。
つまり、重要事項説明にないかぎり、業者さんには払う必要がないのです。

不動産屋さんに連絡するのは、なるべく早目がいいです。
更新が、自動更新されるものの場合（例：賃貸借契約期間満了の2ヶ月前までに賃借人からの期間満了による賃貸借契約を終了させる旨の、書面による通知が無く、かつ期間満了の6ヶ月前までに賃貸人からの更新拒絶の通知が無かった場合には、本契約と同様の内容で期間満了の翌日から起算して更に２年間本契約は更新されるものとする）、通知期日を過ぎれば『自動的に、元々の契約書の内容で良いと了承したものとみなす（何も言わないと「それで良いよ」と言ったのと同じ）』ことになる場合があります。

契約書の期間に関する条文を、ちゃんと確認して、できるだけ早めの対応をしたほうがいいですよ。

今までお聞きしている内容だけで言えば、「（オーナーに対する）更新料」、「（仲介業者＝不動産屋に対する）更新時事務手数料」共に払う義務はないです。
穏便な解決に、相手が応じないようであれば、
(1)所属協会に連絡する（不動産屋に表示があるはずです。例：都宅協など）
http://www.tokyo-takken.or.jp/
(2)免許の登録されている管轄部署へ連絡。大臣免許であれば、国土交通省。知事免許であれば、各県庁へ。（東京都知事免許であれば都庁、の代表電話にかけて状況を説明すると住宅政策推進部につないでもらえます）
どちらなのかは、重要事項説明書で判ります。
ただ、もし、不動産屋さんの捺印が、重要事項説明書の「仲介人」欄にあり、契約書の「立会人（もしくは仲介）」欄にある場合、今回の話は根底から変わってきますので、再度確認してください。

がんばってください。

お礼

再び大変丁寧なご回答ありがとうございます。

契約時の書類を見直してみたら、更新に関しては重要事項説明書の方に更新を希望する場合、契約期間満了の１ヶ月前までにその旨を貸主に対して申し出ること。とのみ書いてありました。
まだ１ヶ月は申し出迄に猶予がありますが早めに対応しようと思います。

契約書ですが立会人欄は無く、仲介業者欄はありましたが空欄となっており、不動産屋さんの捺印は貸主の欄のみにありました。

重要事項説明書にも同じく仲介人欄等は無く捺印は免許番号等が記載してある部分のみにあり、取引態様は貸主となっていました。
しかし、賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書の方は、取引態様が代理・媒介となっていました。

回答No.3

sapporo30

貸主自身が、仲介業者として、更新の際に
仲介業者に払うべき費用を受け取るのは、おかしいです。

契約は、貸主、借主　双方が行うのは当然であり、
貸主が不動産業者であっても、貸主の義務として
契約手続をします。
別に第三者に委託しているわけではないのです。

ですので、特約などで決まっていても、今回、仲介業者は
存在しないのですから、払う根拠はないです。

また、仲介業者は、あくまでも仲介業者なので、
双方が合意して業者を決めることができます。
現在、決まっていませんので、その不動産屋がここにして
と言ってきたとしても、その別な業者に、紹介手数料として
１か月＋消費税をもらえるなら、あなたにしてもいいと
いってもいいわけです。
仲介業者は、双方の仲立ちをするのが基本です。

質問：(1)　払わなくても立退きになるようなことはありません。
　　　(2)　更新料だけはらうより、不動産屋に、仲介業者は
　　　　　 存在しないので、払うべき根拠はない。
　　　　　 とやさしく電話しましょう。

　　　　　 いろいろ調べたんですけど、
　　　　　 そもそも、更新料を払っているのに、
　　　　　 更新事務手数料が必要なのは、おかしいと書いてあったり
　　　　　 しますし、
　　　　　 今回みたいに　大家＝不動産屋さん　だと
　　　　　 仲介ではないので、手数料の類は一切取れないとも
　　　　　 書いてあるので、払えません。

　　　　　 釈然としないので、本当に払うべきかどうか、
　　　　　 は、裁判所とか、そういうとこに決めてもらいたいです。
　　　　　 とでもいいましょうか。

　　　　　 仲介業者がいないので、払うべき根拠がないと
　　　　　 言った段階で、相手が折れなければ、その業者は
　　　　　 あまりよくない業者と思われますので、関係悪化も
　　　　　 ある程度やむを得ないでｙそう。
　　　(3)　今回は、仲介業者がいないので、払うべき根拠が
　　　　　 ないと思います。それでも払うべきと思うなら
　　　　　 少額訴訟を起してくれますか？
　　　　　 司法の判断に従いますから・・・
　　　　　 とでも言えばいいかな

更新事務手数料全てを否定はしませんが、
存在しない仲介業者への費用を　大家へ払うのは、
どうりがありません。

お礼

力強いお言葉ありがとうございますｍ(_ _)ｍ

現在のアパートに入居するときも、仲介手数料は勿論かからなかったのですが、
事務手数料という名目で別途お金を支払いました（家賃の４割程度の金額）。
その時点で抗議しましたが、契約書作成と物件ご案内にかかる費用だということで押し切られました（早く物件を決めたいというのもあったので納得せざるを得なかったです）。

今回も契約書作成にかかる費用だ！なんて言われそうです。
それでも新規契約時の契約書作成と更新時の契約書作成では更新時の方が契約書は簡素なものでしょうし、今回は物件への案内なんてもちろんありませんから、やはり家賃１ヶ月分の手数料はおかしいと思うのです。

少々愚痴が入ってしまい申し訳ございませんでした。
今度の休日にでも不動産屋に行ってみます。

ご回答ありがとうございました。

回答No.2

-pipipu-

はじめまして。いやな思いをされていらっしゃるでしょうね。

まず、契約書と重要事項説明書では、契約内容自体は契約書に記載されている事項に基づいていると考えてください。（契約書にない事項は重説にあったとしても原則無効です）
その上で、契約書に「更新料」の記載はありましたか？
なければ、更新料であっても、原則：支払う必要はないと言う事になります。
また、更新事務手数料と言うのは逆に「（仲介）業者と借主」の間で取り交わすものになります。それを「貸主と借主」間で取り交わす（仲介業者はあくまで仲介（立会）人です）契約書上にうたうと言う事は、原則：無効。となりますので、この場合「仲介業者に払う事務手数料は払う必要はない」と言う事になります。
ただし、更新事務手数料は一概に不当なものとは言えず、双方が合意していると言う条件下であれば、授受があるのは一般的です。
この場合、当初の契約時から合意を取るのが後日のトラブル回避の為にも得策と言え、「契約書上への記載ではなく、重説上に特記事項の形で記載し、前もって了承を得ておく」のがスムーズでしょう。
ただし、一般的に、普通賃貸借契約は「法定更新（＝借主保護の観点から契約自体はほっといても自動的に更新される）」（*注：法定更新でない場合もあるので、ご自身の契約書の更新に関する条文をご確認ください）のものが多いので、当初は合意していても、更新事務手数料を支払わずにそのまま自動更新させてしまう。と言ったケースもなくはないです。この場合、金額も小額と言う事もあると思いますが、不動産屋が泣き寝入りに至ることもありえます。

ただし、↓の方もおっしゃっているように、こういったことは、気持ち良く住んで頂くためにも、とりあえずはなるべく穏便な解決を試みる事が大切です。特に、「不動産屋＝貸主」な今回のようなケースは、「貸主からの解除事由に無理やり当てはめて契約解除」もしくは「貸主からの更新拒絶」があり得ないとはいえません。

とりあえずは、電話等で不動産屋さんに相談してみてくださいね。
（ムカッとしていらっしゃるかもしれないですが、くれぐれも最初から喧嘩腰になったりしないようにしてくださいね(^^;　相手も人間なので、カッとなって交渉しても良い解決策はあまり見込めません。）
その際、万が一の事態に備えて、レコーダーなどで録音しておく事をお勧めします。

気持ちよく住み続けられますように☆

お礼

お礼が遅くなり申し訳ございません。

契約書の方には、更新に関する記述が「更新事務手数料を仲介業者に支払うこと」という分以外なかったです。。。

レコーダーですか。
やはり証拠を残しておくことは必要ですよね。。。

丁寧なご回答ありがとうございました☆
がんばります（> <）

回答No.1

noname#50009

いきなり強硬なことをすると、意味もなく関係が悪化する可能性もありますので（笑）、配達記録云々の前にとりあえず電話等で相談してみたほうが良いと思いすよ。

契約書の記載事項についてはあなたの解釈が正論ですから、仲介業者不在の状況で契約している限りは事務手数料や消費税は掛かりません。
仮に将来、オーナーに変更があったとしても旧オーナー（旧貸主）が仲介業者の位置にシフトするという理屈は全く成り立ちませんので、要するに今のあなたの契約においては、将来的にも事務手数料は発生しないということです。

それでも「払え」と言われたときには関係悪化を気にするのであればおとなしく払えば良いし、譲れないと思えば払わなければ良いです。
尚、払いたくない場合には「役所の宅建指導課に契約書を見せて相談してきます。そこで払うべきと言われたら払います」とでも言っておけば問題ないでしょう。

とりあえず穏便に連絡を。相手の請求ミスということかもしれませんし。

お礼

確かに関係悪化しそうです（焦）

頭が冷えました☆ありがとうございます。
今まで３回引っ越しているのですが、今まで不動産会社・大家に良い印象が無く・・・（＞　＜）
勝手に被害妄想でした。

大変参考になりました。＆早速のご回答ありがとうございました。