持ち家を売却もしくは賃貸

質問

いつもお世話になります。

現在、敷地約５０坪・築11年の木造住宅に住んでいます。
購入時は築5年で、２８５０万円で購入いたしました。
当時、社宅に住んでいたのですが、出産２週間前になって「不景気につき、社宅を売却しますので半年以内に立ち退いてください」とのお達しがあり、現在の家を一度も見ることなく購入しました。というのも、里帰り出産でしたので、夫にFAXで家の見取り図だけを送ってもらい、その中で一番間取りのマシなものを購入しました。
出産後、初めて自宅を見たときは、あまりにも自分の趣味とかけ離れているので、卒倒するかと思いました…。
しかし、ローンに縛られるのがイヤなので、ひたすら繰り上げ返済をして、お蔭様で長くても7年後に完済する運びとなりました。
そうなると、ローン完済後「一度自分の好きな家に住んでみたい」と思うようになり、今の持ち家をどうするのか？という問題が出てきました。

今、売却すると１６００万円くらいだそうです。
夫と話し合った結果「今の自宅を賃貸に出して、お金がどうにも回らなくなったら売却する」っていうのもありだよね、という話が持ち上がりました。
間取りが１階が１４畳のリビング・キッチンと６畳の和室・２階６＋６＋８畳の４DKなので、８～９万円で貸しに出して、そこから修繕費の積み立て・固定資産税を抜いた６～７万円を　新しい家のローン返済の一部にあてるつもしです。
将来は、子供に譲渡してもいいし、売却してもいいと思っています。

ですが、そもそも賃貸にだしたとして、どのくらいの維持費がかかるのか、税金なども　どうなるのか検討もつきません。

そこで、皆様にご質問なのですが、賃貸物件の維持費って　どれくらいかかるものなのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

回答No.5

m_inoue · ベストアンサー

＃１です

補足・お礼欄を呼んで全体の感触では賃貸でも可能だとは思います

採算も良いかも知れません

ただ、８年後のその家の状況、付近の需要がどうなっているか？

今からその予測は困難です

修繕費だけのことでしたらこれからの８年間の状況で見当がつくと思います

貸す前に細かい修繕を済ませておけば苦労も半減します（それも保険に入ってから）
修繕費用についてはあまり考えないでも構いません
三井○友火災などで「修繕特約付き」の火災保険が出来ました

http://www.ms-ins.com/contact/pdf.html

ここの「ホームピカイチ」
賃貸物件でも加入できます
「建物付属機械設備の故障」も対応してくれます
クーラーが壊れても水道の蛇口が壊れても修理代が補償されます（免責３０００円）
このような保険に加入されれば修繕費はほとんど掛かりません

機器の交換・水道管の劣化などは補償されません

その物件に係わるほとんどの苦労が一気に無くなります
保険に加入して、賃貸にする１－２年前くらいから少しずつでも修繕されてはどうでしょうか？

どこでも１ヶ所３０００円．．．（笑）。

賃貸の場合「契約」が大切です、しっかりした不動産屋と「よーく打ち合わせ」してください

駐車場経営も需要が有れば良いですよ、儲かるから税金が必要なのです（固定資産税は高くなります）
メリットも多くあります、

貴方の場合、全体では年間７０－１００万円程度の収益は見込めるのでは？

お礼

勇気のもてるアドバイスをありがとうございます！！！

なんだか、あきらめずに　前進できるような気がしてきました。
保険のことが大変勉強になりました。
外壁などの残りは、月々の家賃の中から積み立てをして、やりくりしたいと思います。

簿記３級は高校の時に習ったので、今後税金の勉強と、「良い不動産屋さん」探しですが、これは何年か後にでも
ポチポチとはじめたいと思います。

ほんとうに　ありがとうございました。

回答No.6

sayakaslaw

お返事、ありがとうございます。読んであれ？これは、いけるかな？と少し思ってしまいました。まず、時期が来たら、そばの、賃貸を扱っている不動産屋に相談に行ってください。付近の一軒家の賃貸状況、需要などを教えてもらえます。そこで、値段設定などをされ、あなたのなるべく得になるけど、入居者もこれぐらいなら、と思える、条件を出してもらいます。それが、あなたの範囲内であれば賃貸に出来ると思います。一番よいのは、転勤で来られた法人契約ですが、また転勤でどこかに行かれてしまうので改装費がかかってしまいます。　はじめに、この範囲なら、現状貸しでとかここは、治してとか賃貸の不動産屋に見せて判断してもらい、見積もりを出します。それを踏まえた上で収支が合うようでしたら、ＧＯです。
　マンションとは、違いますから、そこそこで新品では、ないから、とバランスのとれたところは、業者がよく知っています。それにここまでは、タダですから。
　ただ、手元に１００万円ぐらいの賃貸物件にかかわるお金というのを持っておくほうがよいとは、思います。何かと、きゅうな、ことで、自分の生活に影響が出ては、すべてが狂ってしまいます。家賃がきちんと支払われるとは、限らないからです。また、退去時にかかるお金もありますから、やっぱり、よーく、現地の状況を知る必要があります。よい入居者を求めるコツは、欲張らず、少し、家賃は、抑え目にして、けれど入居審査は、条件をきつめにすることだと思います。ここの物件の場合。
　最後に、不思議なもので、入居者様と家主様は、やはり縁だと思います。業者間では、ごうつく、因業家主に
厄介な、入居者と決まっております。ケチでややこしい家主様のところには、家賃の遅れる、文句の多い等ややこしい入居者が、人のいい家主様のところには、行儀のよい入居者がとたいてい決まっているのです。
　よい、入居者が入られるといいですね。ただ、しっかり、調べてくださいね。

お礼

勇気のもてるアドバイスをありがとうございます！！！

また、詳しい手順を教えていただき大変　助かりました。

社宅にいた頃、２０００万円現金で貯めて自分たちの趣味にあった家を買おうねって、話し合っていたのに、途中で話がおじゃんになってしまい、「ああ、あんなに家のインテリアとか間取りとか、雑誌とか見て考えていたのに、自分には　もう縁のない話なんだ」と悲しくなりましたが「でも、家族みんなが元気で　夫とも仲良しなんだから、これで十分」と言い聞かせてきました。

幼い頃からずっと貸家住まいだったせいで、家への憧れが強かったのかもしれません。
前進できて　なんだか、うれしくなりました。

舞い上がることなく、もう少し勉強して、がんばって新居を手にいれたいと思います。
また、人のいい家主になれるよう、頑張ります！

皆様、ありがとうございました。

回答No.4

noname#39684

■賃貸に出す場合はやはり「気苦労」でしょう。借家人は家を丁寧に使ってくれないことがほとんどなのです。

■そのために修繕費用がけっこうかかることもあります。

■けれども、敷地が広めですので、家が古くなってどうしようもなくなったら駐車場にすることもできます。

とりあえず、新しい家のローンのやりくりができるようであれば、家は持っておくことでしょう。

お礼

早速のご返答をありがとうございます。

おそらく、この家のまま住むことは　もうないと思いますし（子供が住む頃には築年数４０年くらいだと思います）立替するつもりなので、丁寧に使ってくれないことに対する事には抵抗ありません。近所とのトラブルの気苦労は　ある程度　覚悟しようと思うのですが。

修繕費も「ボロくても広いほうがすき」って方に貸して最低限の補修しか　するつもりがないのですが、それでもけっこう　かかりますでしょうか？

＞けれども、敷地が広めですので、家が古くなってどうしようもなくなったら駐車場にすることもできます。

それは　夫とも話し合っていたのですが、夫が「駐車場は税金でたくさん持っていかれるから、ダメらしい」と聞いてきたので、あきらめていました。

＞とりあえず、新しい家のローンのやりくりができるようであれば、家は持っておくことでしょう。

賃貸から、月6万円以上の収入が見込めないとなると、すこし厳しいです。というのも、再度購入する家のローンも繰り上げ返済しないと、夫の定年を超えてしまうこと、また子供達の大学費用を考えると「そこまでして買い替えなくても、今の家で我慢しようかな」と思ってしまいます。ただ、ちょっと工夫すれば　いけるかも　ってところで私の心が「あきらめるなっ！」と葛藤します。
それくらい、この家は冬が寒いんです。

あの、今のところ、唯一「持っておくことでしょう」とのご意見なので、お時間があれば　もう少し詳しくアドバイスいただけると　非常にうれしいです。
ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue

一戸建ての場合は今まで貴方が掛けてきた費用と同じです
ただ、これからがメンテナンスが必要な時期ですね
１０－１５年目で屋根・外壁の塗装は最低でも必要でしょう
細かい修繕もしておかなければなりません

築１８年からのスタートですから

・スタート時まで待ってから大規模修繕をする
・不動産屋と管理委託契約をするなら家賃の５％程度の管理費が発生する
・後は修繕費などは従来と同じです

青色申告しましょう、

・損益通算で所得税が還付されるかも？
・住民税も安くなるかも？
・青色申告控除（１０万円）が受けられます
（簿記の知識が有れば６５万円？）

建物の減価償却などが認められますから節税になるのが一般的です
物件に係わる経費・冠婚葬祭費・交際費も認めてくれます（意味判りますね？．．．（笑）。 ）

・不動産屋にお中元・お歳暮
・打合せの会食費
・電話代
・空室の間のカーテン代
・若干の設備強化（洗浄便座・その他設備）
・結婚のご祝儀・香典（領収証不要）

なぜか結構お金掛かりますね．．．？

http://www.tokyo-aoiro.or.jp/welcome/index.htm

http://www.taxanser.nta.go.jp/2070.htm

恐らく実際の経費以上の恩恵が有るでしょう
賃貸で儲かるかどうかは別問題、たいてい儲かりません
でも大家兼サラリーマンにとっては非常に有利です
賃貸の多少の損失はあってもトータルではなぜか儲かります

どこかおかしいのですが、それが日本の税制です

個人的には損をしても売却される事をお勧めします

減価償却の分だけ建物が傷んでいます
１２年後は建物の価値は無い物と思ってください
建て替え又は大規模修繕が必要です

儲け以上に気苦労が耐えません、そのせいで最近わたしの頭に赤信号が．．．。

補足

再度のお答えありがとうございます。
先ほどから「お礼を言う」をクリックしているのですが、どうしてもつながらないので、こちらからお礼をさせていただきます。

屋根の修繕は、今年塗り替えをする予定です。
（まだまだ、大丈夫なのですが　早めに補修したほうが良いと聞いたので）
ただ、外壁は住むにはあまり関係ないので　賃貸に出すときには「ボロくても　広いほうがすき」って人が借りてくれればいいなぁと思っていたので、ギリギリまで補修しないと思います。
下記のお礼にも書いたのですが、この辺りの２LDKのコーポが６～７万円、３LDKのマンションが９万円くらいなので「車が2台置けて、４LDKでこのお値段ならボロくてもいいわ」って人が借りてくれないかなぁと思っていました。
不動産屋さんとも、お中元・お歳暮のお付き合いなどがあるんですね…。

＞１２年後は建物の価値は無い物と思ってください

いえ、良い家ではないので、もうすでに建物の価値はないんです。１６００万円というのも、今のこの辺りの土地の相場一坪３０万円×５０坪＋ほんの少しのおまけで１６００万円なんです。
もともと、買い替えを考えたのも、この家　すご～～い寒いんです。夏は涼しくて良いんですが、冬が寒くて雪が降った時など、雨戸が開けられなくて　家の中がジメ～～と暗いんです。なので良い家ではなく　したがって資産価値は今の時点でないんです。
ただ、立地条件が非常に良くて、市立図書館は５０M先にあるし、この辺りで一番安いスーパーも自転車で３分で行けるので、将来　子供に譲渡するには非常に良いと思えば　手放すのが惜しくて。
（男の子2人なので、将来　嫁に遠方にさらわれない予備線？？（笑））
まぁ、将来　子供に譲渡することは期待も　あまりしていないんですが。東京とかに就職してしまえば　それまでですから。

＞賃貸の多少の損失はあってもトータルではなぜか儲かります

ん？？そうなんですか？すみません、世間知らずな３５歳なもので、税制とか　よく分からなくて。
このフレーズを聞くと、もう少し勉強して　やっぱり賃貸にだそうかしら、と思うのですが、

＞個人的には損をしても売却される事をお勧めします

このフレーズを聞くと　経験者様が　そうおっしゃるのだから、売ったほうが良いのかと思ったり。

ただ、２８５０万円で買ったものを１６００万円で売却するのかと思うと、貸せるうちは賃貸で少しでも元をとって、何年後かに売却しようかと思ったり。
もう少し、勉強しなくてはならないと思うのですが、
何分　若輩者なので、どこで勉強するのやらも分からずご質問させていただいた次第です。
ありがとうございました。

回答No.2

sayakaslaw

すごく,あいまいな答えになりますが、まず、通常、持ち主が入居しているのと同等の維持費がかかります。それから入居者と契約すれば、不動産屋に手数料を払います。（１月分とします）名目は,広告料などです。すぐ,決まればいいですが、空家が続けば,早く客をつけてもらうために、家賃の２,３月分払う約束をします。入居者は、持ち主と違い少しのがたに修理を要求します。これには,答えなくては、なりません。また、退去したあと、年数が経過しますから、自然消耗を美しくしなければ、次の入居者は,入っては,くれません。他人が見て美しくです。このときの改装は、特約事項をつけていなければすべて家主もちです。
　簡単に思いつくところでは,畳,ふすま、壁紙、床のワックスがけ、クッションフロア－の張り替え、柱や窓枠、室内ドアの木枠が変色していれば,塗り替えです。カーテンレールがさびかかっていればこれも取り替え,そして外回り、さびているところがあれば,塗り替え、門やベランダなどです。また,ドアにがたが来ていればとりかえ、今思いつくところは,これくらいですが、入居者に喜んで入ってもらおうと思えば,設備等の、変更も必要です　ようは,入居者が変るたびに、簡単なリフォームを繰り返す,ということです。あと、専門の洗い屋による,ハウスクリーンニングです。一軒家なら８万円～１２万円ぐらいでしょうか？ちょっと,費用がかかりすぎるので現状で貸すとなると家賃を２万から３万円、落としたほうがいいかもしれません。そうなると、入居者の方は,最初より家賃が下がりますから,当然、所得も下がります。そうなると・・・。ようは,普通に住もうと思って購入した家を賃貸に出すには,リスクや諸経費が多いのに利益が,薄いのです。また.入居者に関するまわり住人からのクレームは,すベて、持ち主に連絡が来ます。知り合いですからそして、そして,謝るしかないのです。自分の入居者だから。また、賃貸業者からすれば、それなりのグレードの家は,客のつきにくい物件です。その家賃が払えれば、買えることが多いからです。もちろん,入居者の要求も高くなります。そして、自分の家のように大切には,扱ってくれません。
　あと、遠方になられたときに、入居者の要請にいちいち出向いて来れないので管理を不動産屋に頼むと家賃の5％から10％ぐらいかかります。この地域が保証金・敷引き契約の地域なら、まだ預り金で何とかとりあえずまかなえますが、退去時には、返金です。敷金契約なら・・ぞっとします。そして、家賃収入になりますから課税です。すみません。話しが維持費からずれてしまいますが。しかし、不動産屋的には、家を大切に、また誰か身内が住むかもしれないと考えるなら、人に貸すのは,やめたほうがいいと思います。マンション等を分譲貸にされている家主様は、大概、めちゃくちゃにされた、もう,後は,住めたもんじゃないと嘆かれる方が多いです。私たちからすれば、賃貸物件の退去的には普通なのだけどという印象です。やはり自分の物と,かり住まいでは、ちがうのでしょうね。結局は,必要ないと思われたときに、売りに出されるのが一番、資産価値がみいだせる時期だと思います。思いつくままに書いてみましたが増えることはあっても、減ることは、ないと思います。

お礼

早速のお返事をありがとうございます。
う～～～ん、賃貸物件の維持費ってこんなにかかるんですね…。ちょっと甘く見ていました。
畳・ふすま・壁紙・給湯器・ガス器具くらいは思っていましたが、クッションフロアーの張替えや柱の塗り替え、カーテンレールなどは思っていませんでした。

家賃もこのあたりの２LDKのコーポが６～７万円、３LDKのマンションだと9万円くらいなので、４LDKあるのだから７～９万円くらいかなぁと思いついたのですが…。一応車が2台置けるので、マンションとかコーポとかに入る人の駐車場代を考えると「こっちのほうがお得」と思ってくれる人がいないかしら、と思ったり。
荒れ放題とはいえ、バーベキューできる庭もあるし、とか。このあたりの一戸建ての賃貸は、チラシにのっているのだと11万円とかだったので「ボロくても広いほうがいいの」って人が借りてくれればいいかなぁと。
将来、子供に譲渡すると言っても、子供達は　まだ幼稚園なので、20年から30年後になると思いますし、そのときには　どのみち　更地にして立て替えるだろうと思っておりましたので「ペット可」とか「内装　自由につついても良いですよ」とかにすれば、店子がつくかなぁと少し甘くみていました。
ここから京都まで電車一本で２０分、大阪まで４５分なので、意外とその辺りの不動産屋さんに頼んだら　いけるかしら　とか。

近所への迷惑は、多少思いましたが、恐らくこの間取りを借りる人なら家族持ちだろうと思うと、そうびっくりするような事はないかな、と思っていました。（甘いですか？）

う～～ん、ちょっと反省です。
ありがとうございました。

回答No.1

m_inoue

大家してます

あなた方は障害物競走をしています

＞賃貸物件の維持費って　どれくらいかかるものなのでしょうか？

これは３・４番目の障害物です

１番目は、本人居住条件で契約した住宅を賃貸にできるか？

２番目は、住宅ローンを残したままで新たなローンを組めるか？

これらの障害を飛び越えてからご質問をされてはどうでしょうか？

「住宅ローン　賃貸」などで検索し、過去の質問・回答を理解した上での再質問が良いかと思います

http://oshiete.homes.co.jp/index.php3

＞お金がどうにも回らなくなったら売却する

この考え方も安易過ぎます、入居者が居る物件をそう簡単に売れるでしょうか？

入居者を追い出すには大金が必要ですよ

順番に解決していきましょう、少なくとも５－６個の障害物が有ります

お礼

早速のご返答をありがとうございます。
いえ、新居の購入はご質問にも記載したとおり、7年後の住宅ローン完済後と考えております。
7年後の住宅ローン完済は確実なので、今から「どういったものに、どの程度お金が必要なのか？」を勉強する意味でご質問させていただきました。

過去の質問も「家賃収入」で検索いたしましたが、
税金などのご質問にはヒットしたものの、維持費となると漠然としていたので、新たにご質問をたてさせていただきました。
決して安易に考えているわけでもありませんし、新居の住宅ローンにもある程度余裕をもって計画もしておりますが「最悪、売却すればよい」とは思っています。
よろしくお願いいたします。