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家の売却についてご意見お聞かせ下さい
主人の転勤で家の売却を考えています。5500万で購入し、5000万返済していますが後15年で4500万返済が残っています。築10年ですが買った価格の半分の価格でしか売却は期待できず400万程ローンが残ります。、賃貸に出したら月々のローン分ぐらいはでます。将来この家に戻ってくるかどうかは未定です。これから価格が上がると言うことは考えにくい思われます、同じ街の中で4500万も出せば立派な家が建てられる状況です。今売却したほうがよいのでしょうか？ローンが残った場合金利を安く貸してくれる特別なローンはあるのでしょうか？
- barakura
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- e_fudousan
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まず第一になんですが 残債だけをローンとして引き受けてくれる銀行は ありません 何故かと言うと その物件には抵当権というものが ついています その抵当権はローンを全額返済しないと 外せませんし その抵当権を抹消しないと売却もできませんので 結局 売却が難しいということです ただし １の方が言われてるように 残債分を新規の住宅ローンに載せて組む事はできますが その段階で気になるのは 転勤した土地で 一生暮らせるのか？という事です また 転勤はないですか？ 知ってて住みやすいならいいのですが 行ってみたら あまり合わないという事も 可能性としてはあると思います そのあたりは ご主人とよく話し合ってみて下さい 実は 私も似たようなお客さんを抱えていて 今 実際にマンションを販売中です そのために いろいろ 銀行や信販系のローンを あたってみたのですが よくて８％台で 金額が大きくても ３００万まででした 実際 お客さんもその金利ではできなかったのですが 奥の手がありました それは生命保険の貸出金？（というのでしょうか） を使うというものでした 金利をかなり低く抑えれるようでしたよ とまあ いろいろ書きましたが 私個人的には 転勤という理由があれば ちゃんと賃貸に出せるので まず 賃貸に出して 将来的な状況がはっきり見えた時点で 判断するのがいいと思いますよ
- alias3
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基本的に住宅ローンの残債がある段階でセカンドハウス取得以外の住宅ローンを組むことはできませんが、ご質問者様の場合、10年で5,000万返しているのですから、かなり返済能力が高いと想像します。 現在、お借りになっているのは公庫ではなく、民間の金融機関でしょうか？ そうであれば、売却後の残債の400万を含め『おまとめ』が組める可能性は高いと思いますので一度ご相談してみては如何でしょうか？ また、賃貸で月々の支払額分が出るのであれば1年で500万マイナス賞与分の返済額（併用しているのであれば）の貯蓄ができるかと思います。 賞与を最大枠の40%支払っているとしても、賃貸を続けていれば2年も待たず残債を綺麗にする事が可能なはずです（2年後の資産価値の下落状況にもよりますが）。 しばらく賃貸に出して、月々の支払額分を貯蓄に回すことでそう遠くない未来には頭金も含め4千万台の物件なら十分ターゲットに入りそうなプランは立てられるかと思います。
■25年ローン・5500万円で家を購入し、利子を含めるとまだ4500万円もローンが残っている（つまり利子分くらいしか返済していない）、というかなり厳しい状況のようです。全体の返済計画がかなり厳しかったという点はありますが、それはさておき。 ■ローンの残債がかなりありますがこれまでに支払った額も大きいので、賃貸に出す選択した無いように思われます。つまり、ここで売ってしまうと今まで支払った5000万円はただの利子ということになり、更に400万円も借金が残るのは納得がいかないでしょうね。 ■賃貸に出す場合、家賃でローンを支払うだけでは済まないでしょう。メンテナンス費用は自分が住んでいる時よりも余計にかかります。15年後には手元に戻りますがボロ屋になっていることが確実ですから、全体として±ゼロ、というような具合でしょう。借金が残らないだけまだまし、程度です。 ■でも、今後転勤先で家新築を考えているのであれば、選択は売却です。２重の住宅ローンは金融機関の手続き的・現実的に難しいですし、残ったローンを含めて新たな住宅ローンを組む「住み替えローン」が可能です。それを利用するのが得策と思います。 ■詳しくは金融機関にお尋ねください。
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