- ベストアンサー
ローン中の家の売却
- みんなの回答 （7）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
- ベストアンサー
このようなケースで二言目には「賃貸に出す」という発想が出てきますが、実際に賃貸に出す段階で余計な費用がかかってきます。 前の使用者（ご自身）が使ったままの状態では貸せませんから、水周りや内装のリフォームが必要ですし、賃貸中に不具合が出てくれば、家主負担で直さなくてはなりません。かといってそのようなメンテナンスをしない条件では家賃は低く設定されてしまいます。また、売却時点での状態は悪くなり売却価格は更に低くなります。 家を貸してローン残債を償却するまではかなりの年月がかかります。 金銭勘定は別としても、その間の心労やトラブルを考えるととても割りに合うように思われません。私は家を貸したことがありますが、もうこりごり、というのが実感です。 ゼロ金利時代に少なすぎる頭金で住宅購入をした方々の破綻がそろそろ出始めており、「賃貸に‥」という質問や回答が目立ちます。「家を売却しても、住宅ローンが残る」という根本的な原因は「頭金不足（＝ローン過剰）だった」という以外にはないのです。 「賃貸に‥」でほんとうに成功している例がどの程度あるのか非常に疑問です。 売却しても残債が残る場合は貯金をはたいてでも完済するか、あるいは売らないでローンを払い続けるかどちらか、がやはり原則です。
その他の回答 (6)
>引越し先では、また転勤があるかもしれないので、家の購入は考えていません。 とのことですが、事例の紹介だけしておきます。 既に回答のあるとおり、家を売却しても借入額に満たない場合にはどこからか資金を調達してきて不足額を弁済することとなります。 ここで、現住物件を売却して新規物件を購入するという「買替」にあたって、「現住物件のローンの不足額＋新規物件の購入資金」を借りられるケースがあります。 各銀行のサイトで確認してみてください。 但し、月々返済額が多くなることとなるでしょうから、「返済能力があると認められれば」という条件付となります。
お礼
ご回答ありがとうございます。 一度銀行に相談してみます。
- MeMe2005
- ベストアンサー率63% (7/11)
住宅ローンがついた状態のままで売却は事実上不可です。抵当権解除後（残債完済）でなければ売却することができないからです。要はきれいな状態で売却する必要があるということです。 また、賃貸については各行の対応が異なります。相談してみてください。 ただ、現実問題として知人に家を貸す場合は別として抵当権が付いたまま不動産屋に賃貸希望を伝えてすんなりいくとは思えません。 理由は、抵当権とは金銭債権等の担保として不動産の交換価値を把握するものであり、債務者（借主）の債務不履行（簡単に言えば返済不能に陥ること）があった時は債権者（銀行）により不動産を競売されてしまうなどの不利益を被ることがあるからです。抵当権が存在する状態で権利関係（賃貸借契約）を結んでも優先権は抵当権、つまり万が一の場合、賃借人は退去を命じられるなど損害を被るリスクがあるということなんです。 ご質問者様の場合、引越し先で再び転勤の可能性があるとのことですので、預貯金を取り崩してでもローンを完済させ売却することがベターな選択だと思います。
補足
家族で話し合いを進めています。 皆さんの意見を参考にして、これからよい方法を考えたいと思います。 ご回答ありがとうございました。
転勤という理由があっても、民間銀行では賃貸に出すことを許可しない場合が多いです。 まずは銀行に相談してみてください。 通常は、売却しても残債が残る場合は貯金をはたいてでも完済するか、あるいは売らないでローンを払い続けるかどちらかです。
お礼
そうですね・・。 一度銀行にも相談をして見ます。 ご回答ありがとうございました。
- e_fudousan
- ベストアンサー率34% (115/338)
売却は自由にできます 問題は住宅ローンが残るという点です つまり 仮に３０００万円のローンが残っている物件で ２５００万円でしか売れなかった という事になった場合 マイナスの５００万円は手持ちのお金を出さないといけません つまり ここから１の方とかぶりますが その物件には３０００万円の抵当権設定があり それを外さないと所有権移転ができません つまり売れません しかし２５００万円でしか売れなかったので ５００万円をなんとかして出さないと 抵当権の解除できないのです このように残債が売却額査定より多く残る場合 大体の方は賃貸に出します 今回は転勤という大義名分があるので 堂々と賃貸に出して 家賃をもらい また ご自身でも繰り上げ返済をし 残債が売却額に追いついた所で 売りに出すというのはいかがでしょうか？
お礼
ご回答ありがとうございます。 今、家族で１番よい方法を話し合っています。 e_fudousanの意見も参考にして、もう一度話し合ってみて、よい方法を見つけたいと思います。
- yamanekotama
- ベストアンサー率18% (269/1462)
当面の打開策として、賃貸にしてローンの返済に充てられては？残債が僅かなら銀行に相談しましょう。 尚所在地が都内か大都市（大阪、名古屋）地内なら賃貸をお薦めします。～チャンスがきたら売却しましょう～
お礼
今、家族で話し合いをしています。 賃貸にすると、契約と違うので、すぐに返済を・・。 ということが、ローンの説明の際にあったような気がします。 １番よい方法を考えて行きたいと思います。 ありがとうございました。
- tarotaro001
- ベストアンサー率27% (513/1900)
住宅ローンを組むと必ず、家と土地に抵当権を設定されます。 これを解除しないと、基本的に売却できません。
お礼
ご回答ありがとうございました。 どんな方法が１番よいのか、家族で考えてみます。
関連するQ&A
- 家を売却してもローンが残ったら…
６３００万円で8年前に家を購入しました。私の母と同居の為、頭金を母が出し、残りを夫が住宅ローン組みました権利は夫６：私の母４です。 ところが、事情があり家を売却したいのですが、売り急ぐと３５００万円ぐらいとの事です。家を売ったお金でローンを返すと現金がほとんど残らないと思うのですが、母は自分の出したお金は現金で返してほしいといっています。確かに同居するという約束で母がお金をしてくれたのは事実です。しかし、私たち夫婦が離婚し、夫も私もそれぞれにアパートを借りて住んでいます。それなのに夫名義の住宅ローンが毎月１４万円あり、その家には母一人住んでいる状態です。 そこで、質問なのですが、私たち元夫婦二人は家を売却し、ローンを完済し、母の持分相応のお金は毎月少しづつ返していきたいと思っています。母は売却したお金のうち少なくとも２０００万円は自分の物で、すぐにでも返してもらいたい、さもなければまず、自分でマンションを現金で買うからそれを担保に元夫に２０００万住宅ローンを組んで自分に現金で返してほしいと言っています。私の元夫が母の購入した物件にローンを組めるのでしょうか。元夫は毎月住宅ローン１４万円のほか私に二人の子供の養育費として６万円きちっと払ってくれています。 元夫にも申し訳ないのでローン負担をなくしてあげたく、家を売却しようと考えたのに、母のために住宅ローンを組むなんて、ちょっと納得がいきません。家を売却した代金のうち２０００万円母に返すとローンは完済できず抵当権が外れないと思うのですが、それでも売買は成立するのですか？他人が購入する時、新たに融資してもらえるのでしょうか？こういう事情をローン組んでいる銀行に相談するべきでしょうか？ とりとめもなくごめんなさい、でも困ってます。よろしくお願いします。
- 締切済み
- その他（法律）
- 家の売却について・・・
実家を売却しようとしています。けれど思ったような金額では売れず、５００万円ほどローンが残ってしまいそうです。 家の名義は私と母の共有名義となっています。住宅ローンの名義も私と母です。 そこで質問なのですが １．ローン残について銀行に交渉の余地はあるのでしょうか（他のローンを組む等）。 ２．残債を決済できない場合、中古マンション（１０００万円以下で考えます）を買う等して、上乗せしてローンを組むことはできるのでしょうか？（この場合、現在、私と母の収入が下がってしまっているため、父を名義にして（年収約４００万円程度）ローンを組むことは可能でしょうか。） もしもマンションを購入するとなると、私は一緒には住まないため、ローンの名義に入ることはできません。 ３．このような事は、不動産屋と銀行、どちらに先に相談したらよいのでしょうか 現在の家を売却せず、賃貸で貸し出す事は考えておりません。 また、中古マンション購入はローン返済の関係で必要 が生じるようであれば考える程度で、できれば賃貸住宅へ引っ越したいと思っています。 どうぞよろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 住宅ローンの残ってる家の売却
住宅ローンの支払いが困難なので、売却を考えております。 しかしながら、ちょっと面倒な状況です。 住宅ローンの借主？は夫ですが、今は別居中です。 家の名義は私、妻になってます。 私は、住宅ローンの連帯保証人です。 この場合、例えば家の売却ができても、住宅ローンの返済にまわす事、できないのでしょうか。
- 締切済み
- 住宅ローン
- 家を売却したいのに・・・
このままじゃ売却できそうにありません。 現在ローン残高が約1470万円あります。売却には銀行へ残高を一括返済しないといけないんですよね？到底用意できません。 来年から空家になってしまう為、すぐに売却したいのですが・・・。 Ａ銀行に返済をするローン額をＢ銀行からお金を借りて返済することは可能なんでしょうか。 わけあって私が住むわけにもいかず空家のまま２０数年地道に返済するのもどうかと思いまして・・・。 何かすぐ売却できるいい方法はないでしょうか。 些細なことでも構いません。教えてください。 参考情報 (1)家は中古住宅で購入。現在、築９年くらい。 (2)家の査定額は８００～１０００万円。 (3)毎月の返済額はおよそ５５０００円。（ボーナス払いなし） (4)３０年ローン。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 家の売却についてご意見お聞かせ下さい
主人の転勤で家の売却を考えています。5500万で購入し、5000万返済していますが後15年で4500万返済が残っています。築10年ですが買った価格の半分の価格でしか売却は期待できず400万程ローンが残ります。、賃貸に出したら月々のローン分ぐらいはでます。将来この家に戻ってくるかどうかは未定です。これから価格が上がると言うことは考えにくい思われます、同じ街の中で4500万も出せば立派な家が建てられる状況です。今売却したほうがよいのでしょうか？ローンが残った場合金利を安く貸してくれる特別なローンはあるのでしょうか？
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 住宅ローン中の家を賃貸に出すのはNGと言われました
よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。 現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。 しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。 ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。 契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカーの担当者としか話をしておりません。 転勤が多いことも住宅メーカーの担当者には伝えたのですが、その時は家を賃貸に出すことも可能ですよ、と言われ、それを鵜呑みにしておりました。 現状、住宅ローンを支払いつつ赴任先の家賃を払う余裕はありませんし、もし、そうなれば自己破産？負債を抱える覚悟で売却？等ということしか思いつきません。 そこで質問ですが （1）ローン契約時の私の認識が甘かったのは承知しておりますが、何か対応方法はないのでしょうか？ （2）ローン先は三井住友銀行です。大手ですし、かなりの住宅ローンも契約している顧客もいると思いますが、本当に皆さん、やむを得ず転勤などの場合は賃貸に出していないのでしょうか？ 出している、あるいは出された方がいらっしゃいましたら、どのような方法で出されたかアドバイスいただけると助かります。 （3）例えば、金利面や諸経費の点で私にとっては不利なのですが、転勤時の賃貸を認めてもらえる銀行を探し借り換えを行うことも考えております。 この考えをちらつかせて、銀行に特例を認めてもらうようなやり方は有効でしょうか？ 一部分でも結構ですので、アドバイスお願いします。 また、不愉快な表現・記載等もあるかとは思いますがご容赦下さい。
- ベストアンサー
- その他（マネー）
- 家を売却する際の税金について教えて下さい
７年前に約４０００万円で新築一戸建てのマイホームを購入しました。 ３年前から地方転勤となり、家は現在空き家の状態です。 当分すむことが出来そうにないので、家は売却しようと考えています。不動産屋さんに相談したところ、３２００万円ほどで売れるだろうとのことでした。 住宅ローンは残り約２０００万円ですので、１２００万円くらい手元に残りそうです。（手数料などはのぞく） 当初の購入金額よりも売却金額は８００万円くらい下がることとなりそうですが、このような場合、売却に伴って税金は発生しないと考えて良いのでしょうか？ 教えて下さい！！よろしくお願い致します！！
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 家の売却によるローンの残金について
事情があり2年前に買った家を売却する予定です。売却後は売却損が出ることが予想され、多額のローンが残る可能性が有ると考えています。その場合のローンの残金は、一括して払わないと、いけないのでしょうか？それとも継続して融資してもらえますか？ちなみに、シティーバンクの住宅ローンを利用しています。宜しくお願いします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 家を売却したのですが・・・
Ｈ１５年１２月に新築で３７７０万の家を購入しました。 ですがＨ１７年２月に３５００万で家を売却しました。 住宅ローンの借入れは２９５０万で家を売却時に完済しました。 諸費用やその他色々で５００万位の売却損になったのですが、この場合今年の確定申告で税金が戻ってきたりしますか？ ご回答、宜しくお願い致します。
- ベストアンサー
- その他（税金）
- ローンの残っている家の売却
この度、築10年の戸建住宅を売却しようと考えております。しかし、ローンも残っており、何から行動したらよいのか全くわかりません。一般仲介してもらう場合、買主が決まるまでは、ローンの返済は行わなければいけないのでしょうか？
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
お礼
ご回答ありがとうございます。 前職は転勤などが全くない仕事でしたので、まさか転勤後に、転勤になるとは思いもしませんでした。 正直、いまだに現実を受け入れられていません・・。 といっても、現実は現実ですので今みんなで話し合いをしています。 賃貸は私自身も抵抗があり、家族もあまりの力ではないのが現実です。 一度銀行にも相談してみようとおもいます。