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建築基準法上の「建物の最高高さ」とは？
自宅の南側に１０階建てのマンションが建設中なのですが、建設業者の説明を聞いてもよく分からないところがたくさんあり、本当に困っています。 建物の高さに関して、下記の３点が分からないのですが、どなたか教えて頂けると助かります。 （１）平均地盤面と設計GLって何ですか？ （２）建築基準法上の「建物の最高高さ」とは、どこからどこまでの高さのことでしょうか？例えば、最上階にエレベーターが突出した所があるのですが、それも高さに含まれますか？ （３）建物の「最高高さ」と「建物高さ」って、どういう違いがあるのでしょうか？ 以上です。 何卒宜しくお願い致します。
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こんにちわ だいぶ大変みたいですね。 反対派の住民のみなさんの中に建築士や建設業界のかたが誰もいない状況ですか？ そういう職業の人がいれば町内会で顧問のような形で相談したほうが身内ですし 親切に安心できると思いますのでぜひご町内を探して見てください。 >（１）平均地盤面と設計GLって何ですか？ 私達素人にはとっても難しいんですが、がけ地にマンションを建てるような場合 には水平な土地ではありませんので、高さの基準になるゼロ地点がどこにしたら よいか困ることになります。 そこで、仕方なしに「形だけこれを水平面と仮定しよう」という線を一本引くこ とになります。これが設計ＧＬです。（ＧＬはグラウンドラインの頭文字です） 水平でない地盤がだらだらと長く続いてしまう場合は３メートルごとに「平均地 盤面」を算出する決まりになっています。 ・・・なので、だらだら長い斜面に巨大なマンションが建つような場合には、 Ａ地点の平均地盤面、Ｂ地点の平均地盤面、Ｃ地点の・・・と３メートルごとに たくさん地盤面が登場することになってしまうことがあります。 （建築基準法施行令２条２項だったけど最近変わったかもしれません） >（２）建築基準法上の「建物の最高高さ」とは これも私達にははてな印がいっぱい点滅してしまうんですが、「エレベーターが 突出した所」の面積が、マンション全体の建築面積の１／８以内のちいさいもの だったら、１２メートルまでは高さに含めなくてよい、といった免除の規定があ ったりしてこれは非常に入り組んでますので、実地に図面を見る事のできる人に 相談して見てください。 （みんな１２メートルかと思うと、実は低層の住宅専用地域だと５メートルとか、 変な但し書きがいっぱいありますので、掲示板だけではちょっと無理だと思いま す） 〉（３）建物の「最高高さ」と「建物高さ」って これは普通の平地なら、軒の高さと最高高さしかないんですが、がけや坂に建っ ている大きな建物だと、（１）のようにいろんな地点での高さがあることになる ので、それで使い分けているんじゃないでしょうか。 ご質問のマンションは斜面に建っているんですね、きっと。 ちょっとネット検索して見たら、わりと私たちにも親切に書いてくれているサイ トがありました。 http://www2u.biglobe.ne.jp/~katana/yougo.htm すごくいっぱい説明されていて嬉しいのですが、あまりに多すぎるので ↑ここで「平均地盤面」とかページ内検索してみてください。
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業者の日影図に「建物高さ」として記載された数値が、最上階の本体ルーフやエ レベーターのルーフよりも低い数値でした。日影図に経度・緯度、計算時と並記 する「建物高さ」は、建物の最高高さ（基準法上もしくは設計GLからの最高高さ ） を書くはずだと思うのですが、違うのでしょうか？度々お手数ですが、ご教授頂 けると助かります。 ＞＞＞＞＞。日陰図というのは、地面に出来る影のことでなく、１階の軒先部分での影のことをししますので、実際の日陰は、その図面より、かなり大きくなります。設計士に建築基準法上の日影図でなく、実際に地面にできて、ペントハウス、カンパンなど、構築物すべてを含んだ日陰図を再提出してもらうことです。つまり、建築基準法では、実際の日陰は、表しません。また、当該建築物のみの日陰しか描く必要がありませんので、南側にマンションを建てるときは、わざと、Ｅ棟、Ｗ棟と、２期に工事を分けます。同時に作ってしまうと、法律違反ですが、半分づつ２回に分けて工事すれば、合法ですから、建築士は、こういうところでも、腕をみせるのです。日陰になるひとがいくら迷惑しようが、お金になりませんが、こういう合法で、かつ、南側の住人から太陽をうばうことは、法律的に、合法ですから。ですから、この日陰図は、建築基準法に従った日陰図（実際の日陰より小さく描いています）と明記してありますでしょう。
お礼
２度もご回答頂きありがとうございました！ じつは・・実際にどれくらい日照があるのかが分かる別の日影図も、既に持っているので日影の影響は把握 しています。 いろいろとアドバイスしてもらえて良かったです♪また機会がありましたら、宜しくお願い致します。
- kurocyatora
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こんにちは 法律はどれも複雑でわかりにくいですね １-1）平均地盤 敷地に勾配などがある場合に建物の高さを示す地盤の平均値で建物が地盤に接している部分の高さの平均値です。敷地に3ｍ以上の高低差がある場合は3ｍ以内ごとにだします。基準法上の建物高さは（全てではないですが）ここから計ります。 1-2）設計ＧＬ 平均地盤は建物の形状・敷地の状況で変わってしまいます。そこで設計図上で地盤面と仮定するレベルが設計ＧＬです。大体は1階の床レベルより0から50ｃｍくらいかな 2）＃1の方も書かれているように、建物の形状で変わりますが、一般的なマンションなら最上階のパラペットの天端です。これも特殊な場合は除きますが基準法上はエレベーターは含みません。 3）図面を見ないとはっきり言えませんが、基準法上の最高高さと、それに含まれないエレベーターなどの部分を含めた高さとで使い分けているのではないでしょうか？
補足
この度は明解なご回答を頂き有難うございます。 すみません！（３）について補足させて頂きます。 業者の日影図に「建物高さ」として記載された数値が、最上階の本体ルーフやエレベーターのルーフよりも低い数値でした。日影図に経度・緯度、計算時と並記する「建物高さ」は、建物の最高高さ（基準法上もしくは設計GLからの最高高さ）を書くはずだと思うのですが、違うのでしょうか？度々お手数ですが、ご教授頂けると助かります。
（１）平均地盤面と設計GLって何ですか？ 平均地盤面とはその土地の現状地盤高さの平均値ですね。設計ＧＬは、設計士が、設計上、自分の都合の良い位置に作った、グランドライン、つまり、出来上がり地面の位置ですね。例えば、急斜面に、北側、南側に、道路があて、北側の道路が、南側より、１階分高いとすると、玄関を北側にもっていけば、南道路から見た部屋は地下１階になりますよね。 ２）建築基準法上の「建物の最高高さ」とは、どこからどこまでの高さのことでしょうか？例えば、最上階にエレベーターが突出した所があるのですが、それも高さに含まれますか？ 建築基準法上のペントハウスは、普通の階の床面積の１０％以下の場合は、塔屋階として、何階建てという階数には、含めないことになっています。 最上階のエレベーターの部分というのは、構造躯体の最上部で測り、その上は、飾りとして高さには、含めません。つまり、お城の高さは、棟までで、しゃちほこの尾っぽは、飾りですから高さに含めません。 （３）建物の「最高高さ」と「建物高さ」って、どういう違いがあるのでしょうか？ 最高高さと建物高さは、実際の高さと、法律上の仮想高さの違いですね。 まあ、高い建物を合法的に建てたいときは、わざとＧＬをかさ上げして、わざと、基準法の仮想高さを低くして、実際は、ものすごく高いのに、法律上の仮想計算高さは、合格するように設計します。まあ、これが、設計士の腕のみせどころですが、日陰訴訟など、近隣問題の元でもあります。最近は、接合道路平均高さより、地盤をかさ上げして、仮想ＧＬをつくることは、違法行為なんですが、通報して、現場で、測量しないと解らないで、確認申請書は、下りてしまいますので、４階建て以上は、建築確認申請提出１ヶ月前に、近隣説明会をすることになっています。なお、反対でも賛成でも、説明さえすれば、建築確認申請は、法律に違反しない限り、下ります。 また、自分のマンションが１０階建てなのに、となりのマンションを、１０階未満に要求することは、できません。他の法令違反が無ければ、自分が１０階で、相手に９階を要求するのは、平等の原則に反しますから。。。
お礼
色々と教えて頂き、本当にありがとうございます。 特に「地盤面のかさ上げ」と「接合道路平均高さ」について教えて頂けてとても参考になりました。 ありがとうございました！
お礼
こんにちわ♪またまた教えて頂き、ありがとうございます。身近に気軽に相談できる専門家がいないので、本当に助かります！ 今、建設中のマンションは住宅街にあり、平地にあるのですが・・業者からもらった日影図を見る限りでは、平均地盤面は、設計GLに十数センチ足した計算になっているので、敷地に若干、傾斜があるようです。 教えて下さった建築・設計用語集のサイトも、私にも分かる説明がされていて良かったです。 お手数をおかけしました。どうも有難うございました♪♪