マンション購入したいと思うのですが？

質問

最近では、将来（年金支給額が下がるなど）の不安などもあり投資用マンションの購入を検討しています。
現在、検討中のマンションは
１Ｒマンション　20.550m2
東京都港区芝１
7/15階　84戸
最寄り駅　ＪＲ山手線「浜松町」徒歩７分
　　　　　三田線「芝公園」徒歩７分
　　　　　大江戸線「大門」徒歩７分
価格は2130万になります。

当方34歳、独身で年収500万くらいになりますが、購入にあたり、
借入額2000.2万　頭金100万　金利2.850%　35年ローン　月返済額76058円
でと、考えております。

家賃は94000円
（初年度から５年間はマンスリー契約で変動なし）
管理費5800円　修繕積立金　当初10万・以後月2500円
となります。

登記手数料は値引きしていただき、4万くらいですみます。
こちらでの書き込みなどを拝見させていただきますと、デベロッパー（？）も重要みたいですね。
ト○○ンというところで、建築から販売、管理などグループで運営されている見たいです。

不動産投資というと、やはりイメージも悪く（あくまで個人的にですが）、借金もそれなりに高額となりますので、大変迷っていますが、将来のことも気になります。

とりあえず、購入してみて、10年後に売りに出すか、持ち続けるかを検討してみようかなと考えております。

周りの人に相談してみましたが、実際に購入している人もなく、ただ闇雲に否定されており、実際のところはいかがなのでしょうか？
こちらでは、経験者などおられるようですので、ぜひご意見をお聞かせいただければと思い投稿させていただきました。
よろしくお願いいたします。

回答No.5

7oku7oku · ベストアンサー

今回のケースでやめておいた方がよいと考える理由は、以下の通りです。
１）物件が１Ｒであること。
２）購入金額の大半を借入金に依存していること。
　２０００万円の借入でも、３５年間の返済で、単純計算で利息を１２００万円も支払うことになります。
固定金利であれば、この金額ですが、もし、変動金利であれば、さらなる金利負担が出る可能性があります。
　１２００万円もの利息を払うなら、もっと他のことにつかうべきだと思いませんか？
３）借入返済が終わる３５年後には、その物件もかなり老朽化しており、全面改築でもしない限り、新しい借家人は見つからないでしょうし、その時点では売れないか、もしくは二束三文でしか売れません。
修繕積立金も管理組合がいい加減なところだったりすると、遣いこまれてしまったなんてこともあります。
４）不動産は買った瞬間に、価値が下がります。
定期的に修繕も必要になります。　
　駄目だったら売ればよいなどという甘い考えは絶対に捨てるべきです。
　投資の勉強のためと考えるには、あまりにもリスクが大きすぎます。
　質問者さまが、もともと資産家の生まれで、万が一のときでも、生活に困らない境遇であれば話は別ですが、よくよく考えて購入された方がよいと思います。

お礼

再度の回答ありがとうございます。

1）やっぱり1Ｒはやめといたほうがいいのでしょうか？ファミリータイプが良いとか。（この場合そういうことではないかもしれませんが・・・）

２）私もネット上に金利計算してくれる物があったので、計算してみたのですが金利にはびっくりしました。
確かに、１２００万は大きいですよね。
おっしゃるとおり、５年見直しの変動金利になっております。今後、金利が増える可能性大です。
やはり、採算を考えると現金購入なんでしょうね。
頭金増やしても駄目ですよね？

３）２５年後に残債は、退職金でも当てようかなとは思っていましたが、二束三文・・・確かにそうかもしれないです。

４）その下げ幅が気になるところではありますが・・・
一応、長期修繕計画はあるみたいですが、意味がないというところなのでしょうか？

「駄目だったら売ればよい・・・」確かに甘い考えなのかもしれませんね。(^^;
私は、家が資産家でも何でありませんが、だからこそ将来に向けて何か出来ることがあればと思い、投資かな？と考えておりました。
現金だけだと貨幣価値が下がったら大変でしょうし。心配するほどお金があるわけでもないですが。ローンで購入しようって考えるくらいですから。(^^；
とりあえず国なぞあてになりませから・・・
そこで、たまたま不動産投資ということになりましたが、株よりはリスクが少ないのかな？と。
安易な考えなのでしょうね。
皆さんはどうされているのでしょうか？（話題がずれてしまいましたm(__)m）

皆さんから頂いたご意見を参考に熟考したいと思います。（我ながら優柔不断だなぁ）
他にも、ご意見があればお聞かせ頂きたいです。

そういえば、お勧め頂いた、木村剛「投資戦略の発想法」ですが、近くの書店にはなかったので、早速、ネットで注文させて頂きました。
数日後には手元に届くと思いますので、読んでみたいと思います。
貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.4

lunapal7

#3です。お礼を読ませていただき、感じたことを書かせていただきます。
もう殆んど購入しようというお気持ちで、あと誰かに背中を押してほしいという状況でしょうか。
こういう投資物件について、他人に相談すれば、８対２ぐらいで反対が多いでしょう。損をしないことを前提にすれば皆反対します。

でも、私だったらきっと買うでしょうね。
丁度貴方ぐらいの若いとき、新築マンション投資が流行したことがありました。その時は働き盛りで職業も安定していたときだったので、気持ちに余裕があり（多少の不安はありましたが）買いました。
毎月、ローン差し引きで殆んどプラスにならなかったのですが、3年後にお金が必要になって売りました。
ちょうどバブル期にさしかかっていたので、少し高く売れましたが、損しても後悔しないつもりでした。
自分所有の不動産を持っているということは、何となくリッチな気分になれるものです。
現在は現金で投資していますが、きっとこの頃の経験も生かせていると思います。

これからのマンション投資市場は、上がっていくという人と下がっていくという人が半々ぐらいで、どちらか分からない状況です。

もし、絶対に損をしたくないならば、買わないほうがよいですし、経済的に余裕があり、まあ少し損することもあるかもしれないけれど買ってみようかというならば、買われたらよいのではないでしょうか。(働き盛りだからこそ出来ることです）
気持ちはかなりリッチになると思いますし、何と言っても投資の勉強になります。

5年間は家賃保障ならば、5年後に市場を見て売るかどうか判断されたらよいかと思います。

お礼

再度の回答ありがとうございます。

「誰かに背中を押してほしい・・・」、確かにそうかもしれません。

ここに、投稿させていただく前に自分でも色々と考えてみましたが、経験もないですし、知り合いにこのような投資をやっている方もいませんでした。
購入を考えている先の営業の人とかに聞いたとしても、悪いことは言わないでしょうからきっと。（人にもよると思いますが）

結局、自分ではやってみようと思っても、はたしてこれでいいのか？と不安だけは残ってしまい、経験者の方や専門家の方のご意見が聞ければ思いとこちらに投稿させて頂いた次第です。

先のことを読みきるのは大変難しいと思います。損をするにしても、果たしてどのくらいなのか？というのも知りたかったのです。（果たして自分でどうにか出来るのかといことで）
損するつもりで購入、得すれば儲けというつもりで購入すればよさそうですね。（勉強のつもりで）

ただ、損するつもりでいいのか？というのはありますが・・・。(^^;
ご意見を参考にしてもう少し考えて見たいと思います。

貴重なご意見で大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.3

lunapal7

将来の年金＋アルファ用に、投資されようというお気持ちはよく分かります。
その物件は新築でしょうか。投資物件には向いていないと思います。家賃収入と、ローン・管理費・積立金の差があまりないので、固定資産税や空室時のリスクを考えたら、利益は殆んどでないでしょう。(利回りが悪い！）
それに、35年間ローンその他支出は変わらないのに、家賃は確実に安くなっていきます。
35年たったら家賃収入が老後の小遣いになるといわれるでしょうが、家賃は安くなり、建物は老朽化し修繕などにお金がかかるので、たいした財産にはならないでしょう。（むしろお荷物に？）
５～10年後のマンション市場はどうなっているか分かりませんが、今のままだとすると、その広さ・地域では、家賃７～８万円台、1300万円ぐらいでしょう。（新築は値下がり率が大きい）（売っても、借金が残るかも）

今投資するならば、築10～15年、1350万円位、家賃93000円位でありますから、そのほうがずっと得です。それならば５～10年後に売っても利益はでるでしょう。（ただ、現金ではなく、ローンとなると、中古の投資物件は厳しいかも？）

個人的意見からすると、まだお若いのでこれから家族用の住宅ローンを組んだりしなければならないかも知れないし、借金してまで投資しなくても・・・・。

今は一生懸命働いて貯金をすれば、定年にはその程度のマンションはいくつか買えるのでは・・・。

現金で買って投資するならば、かなりメリットがあると思います。

お礼

今回、検討中の物件は新築になります。
確かに、利回りが低いのは気になっておりました。
新築は値下がり率が大きいのですね。知りませんでした。
そうなると、10年後に売却しても（1300万で売却できたとして）、借金は300万くらいは残ってしまいます。これだと、売るに売れなくなる可能性大ですね。

老後まで持っていたとしても老朽化して、家賃は安くなる、それなら退職金などで物件を現金購入したほうが、得なのかも知れないですね。

中古物件も考えてみましたが、ローンは使えない事もあるみたいですし、今の私の状況で現金で購入するのは無理ですし・・・。

一度は、購入する踏ん切りがついたものの、再検討の必要がありそうですね。

率直なご意見ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

回答No.2

7oku7oku

私の意見としては、絶対にやめるべきだと思います。　
　将来のためにと考えるのであれば、他の運用方法を考えるべきです。
　木村剛「投資戦略の発想法」という本を一読ください。
　考え方が変わるはずです。
　マンション投資（不動産投資）は非常にハイリスクであるということを肝に命じ、安易に手を出すべきではありません。
　銀行や不動産業者のいうことなどあてにしてはいけません。
　いざとなったら、何もしてくれません。

お礼

貴重なご意見ありがとうございます。

木村剛「投資戦略の発想法」ですね。
読んでみたいと思います。

不動産投資はハイリスクといことですが、ひょっとしたら、自分が持っている漠然とした不安が少しでも浮き彫りになるかもしれませんので、もしよろしければ、その辺りをもう少し詳しくお聞きできればうれしいのですが、いかがでしょうか？

回答No.1

Jodie0625

二件ほど所有しています。

給与所得があるのであれば、不動産所得の計算の過程で発生する減価償却の影響で申告時の所得が下がり、節税になるのはご存じの通りです。

場所もいいですし、返済額を上回る物件なので、良物件ではないでしょうか。

リスクとしては、
借り手が付かない期間の収入が減ること、
将来返済ができなくなったときにどうするか、
ヒューザー物件みたいなババをつかんだらどうするか
などでしょうか。

いい物件とはいえ、何年か後に売ると言っても、残債を返済しきれる価格で売れることは期待しない方がいいとおもいます。

イメージが悪いのは、休みの日になるときまって、調子のいい声で一方的にまくし立てる電話勧誘があまりにも失礼で、しつこいことから、一度でも電話を受けた人からはいい話は聞けませんね。
なんで、どこの販売会社もきまって、あんな調子なのかと、疑ってしまいます。

お礼

早速の回答ありがとうございます。

>場所もいいですし、返済額を上回る物件なので、良物件ではないでしょうか。

少し、安心いたしました。

>借り手が付かない期間の収入が減ること
確かにそうですね。とりあえずは、持ち出しになることもありえることを覚悟しておかないとですね。

>将来返済ができなくなったときにどうするか
その時は、売りに出すしかないですね。(^^;

>ヒューザー物件みたいなババをつかんだらどうするか
とりあえずは、ヒューザーではないのですが、今後、のようなことが、増えることが考えられますね。

>いい物件とはいえ、何年か後に売ると言っても、残債を返済しきれる価格で売れることは期待しない方がいいとおもいます。
はい。当初の目的としては、老後の年金の足しにでもなればいいなと、思っておりますので持ち続けるつもりではおります。
ただ、修繕に費用がかかり追徴金が必ずでる、という話も聞きましたので、その辺りも不安ではあります。
ですので、10年ぐらいを目途に検討ぐらいはしようというつもりではおります。

>なんで、どこの販売会社もきまって、あんな調子なのかと、疑ってしまいます。
私も、電話をもらったことがあります。会社にかかってきたり。確かにイメージが悪いですよね。
周りの人も、話をした途端に、「みなまで言うな、そんなのは騙されるに決まっている。」って感じでしたから・・・
特に今回は、あまり一般的に名の通っている会社ではではなかったので、大変でした。

貴重なご意見ありがとうございます。
参考にさせていただきます。