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売ることを前提としたマンション購入

マンションの購入を検討しています。検討している物件は下記です。  ・駅まで徒歩5分以内の立地(ものすごく駅に近いです)  ・価格6500万円位  ・4LDK,東南,10階  ・横浜川崎地域 現在は夫婦2人の共働き生活なので駅にものすごく近いことがとても魅力です。ただ、将来子供ができた時のことを考えると、環境の良い静かなところへ引越したいと考えています。つまり、購入する時点で売ることを考えています。 そこで、心配なのが、売るとなった時に売れるのか、いったいいくらで売れるのかということです。例えば、5年後に売る際、購入価格-1000万円でしか売却できなかったとします。5年で1000万円の価値が下がり、更にローンを5年間分支払ったことを考えると、普通のサラリーマンである私にとって大変な額です。それを考えると、家賃が多少高くても賃貸マンションに住んだ方が良いのかもしれないとも考えます。 ・やはり売ることを前提に購入するというのは、リスクが高すぎるのでしょうか。 ・この物件、駅に近いためそれほど値下がりしなかったとしても、6000万円位の中古マンションの購入を考える人はかなり少なく、売るに売れないという状況になるものなのでしょうか。 ・その他、このことについてご意見,アドバイスがあればお願い致します。

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noname#184449

元業者営業です 新築マンションの場合、一度でも誰かの名前で登記されればその時点で中古扱いになり、(たとえ未入居で登記された日に売りに出しても)新築価格の70%~80%になります。 つまり、ご質問のケースですと購入→即売却でも売り出し価格は「4500万~5000万前後」という事です。 しかも新築マンションは築後10%前後/年で下落していき、築後15年過ぎから価格の下落は「ほぼ横ばい」に推移していきます。 これは余程特別に人気のある「お化け物件」(広尾ガーデンヒルズ・有栖川ヒルズ・恵比寿ガーデンテラス等)以外のマンションに全て当て嵌ります。 勿論、ご質問の物件を見てませんから「100%そうだ」と断言は出来ませんが、横浜・川崎地域ならほぼ間違いないでしょう。 もし私なら 今のまま5年賃貸で貯金>初めから「環境の良い所」で購入 という優先順位ですね。 あと、仰る通り余程の理由がない限り横浜・川崎地区で「中戸6000万のマンション」を買う人はいないでしょう。 中古マンションなら6000万出せば城南地区でも視野に入りますから。 「キャッシュ・フローを考えた上で5年で売却」ならお止めになった方がいいでしょう。

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質問者からのお礼

ご回答ありがとうございます。 やはり、売却できる値段はどんどん下がりますよね。更に5,6000万円の物件の需要も少なそうですし。 やはり一サラリーマンにとっては、リスク高すぎですか。。

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その他の回答 (5)

  • 回答No.6

no.5ですが、ふたたび登場してみました。 値引きがあるとのことでしたので。 ご存知とは思いますが、マンション業界はかつてないほどの大不況で大手デベロッパーも倒産しているこのご時世、新築の売れ残り物件の値引きは当たり前です。 1割しか引かない時点でかなり強気のデベですね。3月に新築マンションを購入した私の知人の多くは、3割引きあたりまえ、1千万以上割引あたりまえでした。 私はムサコの再開発が始まった時点で、駅周辺に予定された新しいマンション全てを見てきました。完成してからも見ています。 販売からずいぶん長い時間が経ってるのに、未だ新築物件が完売してない様子・・・ つまり、新築でさえ売れてないんですよ。もちろん割引があるのも「割引しないと買い手もつかない売れ残り物件」になってしまっているから。 と考えると、5年後10年後に売れるわけがありません。 営業がセールストークで言う「○年後に○○万で売れるでしょう」なんてことはまずありえないと認識した方がいいです。 ちなみに城南地区、品川や田町など、近年で再開発されて大規模マンションが林立した都心に近いエリアも、それこそ5~10年後くらいにはものすごい数の中古物件や賃貸物件が出てくると予想されています。 予算は5~6千万もなくても、ファミリータイプのタワーマンションなどがいくらでも選べる市場となるでしょう。 そうなるとムサコは圧倒的に不利です。ムサコは今年の時点で地価が下がってきています。高い時期に売り出された物件を買うのは、相当な価格の下落を覚悟しないといけないと思います。 ということで、その街と物件が気に入り、一生住むつもりで買うなら良いと思いますが、やはり転売前提では厳しすぎると言わざるを得ません。 後悔の無い選択をなさいますよう・・・

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質問者からのお礼

またまた貴重なご意見ありがとうございます。なるほど。 6千数百万円の1割引きでビックリしていたのですが、ただの無知だったのですね。でも、3割引,1千万円引以上というのは、入居開始直前とか、数ヶ月前での売れ残り物件だったからでしょうか? 確かに、私が勤務している会社が所有していたグラウンドや施設を売却すると、そこには必ずマンションが建っています。他にもこれでもかって言うほどマンションが立ち並んでいるので、売却前提は止めた方がよさそうですね。 そう考えると、ここと決めたマンションに永住するにしても、30年後40年後が怖くなってきました。同じ世代の人が多く住んでいる築30年以上のマンション。。。

  • 回答No.5

ちょっとマンション事情に詳しく、自身は転売で利益を出してる者です。 質問の物件はズバリ武蔵小杉では? ムサコの物件は非常に厳しいですよ。 現状でも賃貸・分譲とも不振で部屋が余りまくってる状況。 5年後に良い価格で転売できる可能性はエリア的にも非常に低いでしょう。 街や物件・交通至便はそれなりに魅力大でしたが、私が買わなかった理由がそれらです。 転売は絶対に苦戦するエリアと思われます。 駅直結物件だとかタワマンだとかは関係なく、とにかく物件余りのエリアであり、その値段なら同じ条件で都内でも買えるエリアもあるから苦戦するのです。 価格が下がる分に加え、新築で購入する際の諸経費・中古で転売する際の諸経費も込みで考えたら、相当高額な賃貸で5年過ごせるくらいの出費になりますよ。 どう考えても賃貸の方がトータルで安く済みます。 リエトコートの賃貸棟などご覧になりました?ケンコーポレーションの賃貸、かなり部屋が余っています。おそらく家賃値下げ交渉も可能では?

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質問者からのお礼

ご回答ありがとうございます。 値引きのことも書いてしまったので、場所・物件は記載できません。すみません。 やはり物件かなり余ってるんですね。リエトコートとケンコーポレーションのHP見てみました。結構あるんですね。実は今日モデルルームを見に行ってきました。やはり6000万円台というのがネックだと感じました。幸い共働きの期間が長かったため、購入はできると思うのですが、売却を考えた場合には・・・。リスク大きい、というよりも、その物件が気に入ってどうしても住みたい、という気持ちがない限りは購入は見送るという気持ちが強くなってきました。 駅近,自走式駐車場で安い,無駄な共通施設が少ないので管理費が安い等、心に引っかかることはあるのですが。。。 もう少し考えて、気持ちを整理してみます。

  • 回答No.3

売ることを前提はともかく、5年でしたら賃貸のほうが良いのではないでしょうか。 家賃20万円の5年分で1200万円。 マンションは人が住んだ瞬間から中古になりますので1000万円近く値下がりするでしょう。その他購入するときの諸費用で数百万、カーテンやカーペットなど最低限のものを揃えても100万円以上。転居を繰り返しますとその度にいくつかの家具は買い替えになりますので(大きさや色が合わない等の理由)こちらもかなりかかりますよ。 このご時世ですし、売るときには立地条件が良くても昔のように値下がりしないということはないと思います。値段を下げれば売れます。ローンが支払えずに5年程度で(恐らく3年固定金利)売りにでてしまう高額なマンションがかなり出ていますので、買ったマンションも同時期に何部屋か売りに出ることが考えられます。 それだけのお金をかけても駅に近くて便利なことを利用されたいというのであれば良いでしょうが、余程経済的に余裕がなければ売却前提での購入はおすすめできません。

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質問者からのお礼

ご回答ありがとうございます。 実はもう一点魅力というか好条件があって、今購入すれば1割程度の値引きをしてくれるとのこと。 売却することも考えていることを担当者の方に話したところ、駅近,東南,床面積から感覚的には10年後でも5千万円前半では売れるのではないかとのこと。よって目減り分は値引きを考慮すると7,800万円。また、10年間で支払うローンの利息はおおよそ1000万円。それらを考えると、10年間で1800万円くらいの家賃を支払う(15万円/月)ことと同じ位の支出になりそうです。そう考えると購入してもよいか、という錯覚に陥ってしまったのですが、10年後にその値段で売れるかどうかというリスク,更に売却と次に住む物件のローンをうまく組めるかというリスクもあるため、そうはうまくいかないと思いました。 また、購入時の諸費用,売却時の仲介手数料で更に400万円位の出費がありますしね。身軽な賃貸の方が安全ですよね。

  • 回答No.2

 5年後くらいしか住まれないのであれば最初から“環境の良い静かなところ”を購入されるか賃貸で暮らす方が良いと思います。  マンションは次から次へとできるため、購入を検討されているマンションの近所にもっと価格的に条件がよいマンションが建つ可能性があるのではと思います。例えば駅から離れるが新築・設備良しで5,000万円前半で売り出されたら購入検討者はどうしても比較すると思います。  また、環境の変化で価値が暴落することもあります。自分が知っている例では値下がりせずの価値の高いマンションが隣(ベランダ側です)にショッピングセンターの立体駐車場ができることになったため暴落した例を知っております。景観が売りのタワーマンションだって隣に同じ高さのマンションが建てばお隣しか見えなくなりますし。  ちなみに値下がりしない可能性が高いマンションなら駅上(or前)マンションでしょう。駅(及び前)が再開発されない限り出て来ない物件ですから稀少物件だと思います。

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ご回答ありがとうございます。 検討している物件は駅まで徒歩5分位と記載したのですが、実は殆ど駅前に立地しています。実際改札までだと徒歩5分弱なのですが。。 (再開発もどきで建てられたマンションなんです。) また、南側はかなり間隔が開いてマンションが建っていて、東側はある大企業の大きな所有地でよほどのことがない限り建物が建つことはなさそうなのです。 そのため、そんなに値下がりしないで売却できるかも、といった衝動的感覚みたいなものが沸いてしまいました。ただ、例え値下がりしなかったとしても、6000万円台のマンションを購入したいという需要は少ない気もします。ご回答者様が言われているように、少し駅から離れれば5000万円台前半の物件もあるかも知れませんしね。やっぱり決めきれません。。。。

  • 回答No.1
  • 0621p
  • ベストアンサー率32% (852/2623)

この先行きが不透明な時代に5年後のマンションの値段なんてわかりませんよね。値下がりしてる可能性の方が高いと思いますが。 ところでその物件は新築ですか?中古ですか?新築でも購入の諸費用だけで百数十万は必要と思われます。中古ならば仲介手数料も入れて300万以上必要でしょう。売る場合も仲介手数料などで200万近く必要と思われます。その点もお忘れなく。

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質問者からのお礼

早速のご回答ありがとうございます。検討している物件は新築です。 諸費用や売却時の仲介手数料の件も了解しました。 やはり、リスク覚悟というよりもかなりの値下がりを覚悟するべき、といったところでしょうか。。

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