住宅購入 理論武装におすすめは

質問

住宅購入を検討中の30代共働き子供あり、のものです。

今後のマンション市場や法令、住宅ローンについてや
中古マンション購入の注意点などについて理論武装したいと思っています。
おすすめの書籍、HP、メルマガなどありましたら教えてください。

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実家が都内にあり10～20年程度で建て替え(現在築30年強)のため
それまでの住居として都下に中古住宅の購入を検討しています。

自己資金は現金600万、親からの援助500万を予定しております。
また勤務先には社宅制度に代わる融資制度？があり
購入価格の15％強を5年間に分け(月ごと)もらえることが出来ます。
現在の年収は800万以上ですが、今後妻の収入は変動します。

物件は子供の保育園のこともあり現在の場所近くで
駅徒歩10分以内、築10年未満、70平米以上を検討しており
価格は2500万まで。

家賃程度の返済(10～20年で完済できる)の中古マンション購入。
その後実家を建て直し。
マンションはそのときの経済状態で賃貸か売却。

という計画なのですが、中古マンションの購入には
売却や修繕負担金のリスクがあり、踏み切れずにいます。
なので理論武装をして自信をつけたいのです。

回答No.1

walkingdic

ご質問の条件を満たす理論武装が出来るかどうかは情報が少ないので断定できません。

まず物件は仮に２５００万としましょう。（場所により相場は違うのでこれが妥当なのかは判断できませんから）
自己資金として６００＋５００＝１１００万ですが、諸経費を２５０万見積もり、８５０万が頭金とします。
借りる金額は１６５０万となります。
まあ世帯年収が仮に最低７００万確保されているとすれば、楽に返済できる金額です。
仮に年収７００万で返済比率２０％の水準として考えると、金利３％、返済年数１５年、毎月返済額１１．４万という計画が立てられます。なので購入自体は問題ないですね。
更に言うと２５００万×１５％＝３７５万が入りますので、税金・社会保険料は多分取られると思いますが、３００万程度は見入りとして考えても良いだろうと予測します。（この分があるので返済比率を２０％で考えました）

とまあここまではよいのですが、問題は１０～２０年で売却という点です。
いま、売却時の価格をＸとします。そして売却までの期間をＹとします。

購入から売却までかかった住居費総額をＡとすると、

（Ａ－Ｘ）／Ｙ／１２ヶ月＝毎月かかった住居費

でありこの金額が家賃よりも確実に安いのであれば、金銭的には購入してよかったとなります。
問題はまずこのＡです。

１．自己資金　．．．１１００万
２．ローン返済金額．．上記ローン条件で、２０５０万
３．固定資産税．．．ざっくり考えると年平均１５万ほど。
４．管理費・繕費積立金（共有部分）．．年数分「毎月修繕管理費」から算出
５．専有部分の修繕費．．月５０００円ほど見込みましょうか。
６．売却時費用（手数料など）．．．Ｘの３％ほど。
７．会社からの補填．．．今回特別にこれをマイナスで－３００万として入れましょう。

を合計した金額がＡになります。仮に１０年とするとローンは完済する前なので、１５年ローンであれば残り５年分の金利はかからないのでその分は安くなります。（計算では５００万ほど）
そこで、とりあえず１５年以上を想定して式を展開すると、

（Ａ－Ｘ）／Ｙ／１２ヶ月＝毎月かかった住居費
＝（１１００万＋２０５０万－３００万－Ｘ）／Ｙ／１２＋毎月修繕管理費＋１．８万（税金、修繕費）
＝（２８５０万－Ｘ）／Ｙ／１２＋毎月修繕費＋１．８万

となります。１０年売却に限定すれば（ローン金利５００万をマイナスして）、
（２３５０万－Ｘ）／１０／１２＋毎月修繕費＋１．８万
＝２１．４万＋毎月修繕管理費－Ｘ／１２０
となります。

あとは問題はＸとＹですよね。Ｙ＝１０年は上記で求めているから、Ｙ＝２０と比較しましょうか。
Ｙ＝２０として計算すると、

１３．７万＋毎月修繕管理費－Ｘ／２４０

です。いま毎月修繕管理費を仮に月２万としましょうか。すると、

１０年：２３．４万－Ｘ／１２０
２０年：１５．７万－Ｘ／２４０

です。あとは１０年後、２０年後に幾らで売れるのかです。
逆に仮に現在の家賃を月１２万とかにすれば、Ｘが幾ら以上あればよいのか計算できます。
１０年プランだと、
１２万＝２３．４万－Ｘ／１２０
Ｘ＝１１．４万×１２０＝１３６８万

２０年プランだと、
１２万＝１５．７万－Ｘ／２４０
Ｘ＝３．７万×２４０＝８８８万

です。つまりこのＸの金額以上では確実に売れそうであると予想されるのであれば購入は問題ないとなります。

もし現在賃貸に対しても何らかの住宅手当があるのであれば、現在の賃貸料金からその分を差し引いたものが比較すべき賃貸料金になります。あと現在の賃貸では狭すぎるのでもっと広い賃貸をということであれば、平均（１０年売却であれば１０年間の総賃貸料金を平均する）して求めた金額で計算すればよいです。

上記の計算はあくまで基本的な計算の仕方であり、細かく言えばまだ見積もらなければならないものがあったりしますけど、考え方は上記のようにすればよいです。

売却時の価格の予測は難しいですが、とりあえずは築年数や条件が同程度の物件の売却価格の相場を見ればある程度は見当がつくでしょう。

お礼

短時間にすばらしい検討結果ありがとうございます。
このようなシュミレーションを行いたかったので非常に参考になりました。

このような知識を自分で行えるようになって初めて物件購入できるかな、と思っていますので頂きました情報を参考に検討したいと思います。

このようなシュミレーション手段や細かく見積もらなければならない部分についての情報を得たいと思うのですが、お勧め書籍などありますでしょうか。

住宅ローン相談会や実際に不動産業者の開催する勉強会などに参加したほうが良いのでしょうか。公平中立の立場からの意見なのかかんぐってしまいそうな自分がおり、できれば書籍などで検討したいと思っています。