区分所有法における棟の権利と修理の変更
- 40年前に建設された22棟670戸の県住宅公社団地において、管理組合法人が共用部分のベランダの修理などを行ってきました。しかし、最近区分所有法の解釈に変更があり、共用部分の修理は各棟の3/4の了解が必要です。大きな修理は全体で管理しますが、小さな修理は各棟で行うことができるようになりました。
- 22棟670戸の県住宅公社団地では、管理組合法人が共用部分のベランダの修理などを行ってきました。しかし、最近の区分所有法の解釈では、各棟で小さな修理が可能となりました。大きな修理は引き続き全体で管理されます。
- 区分所有法において、22棟670戸の県住宅公社団地では、共用部分のベランダの修理を管理組合法人が行ってきました。しかし、最近の解釈では、各棟での小さな修理は可能となりました。大きな修理は引き続き全体で管理されます。
- ベストアンサー
区分所有法における棟の権利
40年前に建設された22棟670戸の県住宅公社団地です。 管理組合法人を設立し670戸全体で共用部分のベランダの修理等をしてきました。土地が3区分登記されていてどの棟も670戸の組合員の権利ある土地の上に建っています。それなので1棟の立替は670戸の了解なしにはできないと思います。最近区分所有法で、共用部分は各棟の3/4の了解で修理ができるとの意見があります。大きな修理は足場を組みますので670戸の土地を使用するので別ですが、小さな修理は各棟でできるのでしょうか。もしそうなら全体で管理してきたことが、ばらばらになって困ったことになります。区分所有法では各棟でできることに変わったのでしょうか。
- ztoyokaz
- お礼率100% (1/1)
- その他（法律）
- 回答数1
- ありがとう数2
- みんなの回答 （1）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
>管理組合法人を設立し670戸全体で共用部分のベランダの修理等をしてきました。 ある棟の共用部分は、その棟の区分所有者が共有しているのであって、22棟670戸の全所有者が共有しているのではないですね。そうだとすれば、その区分建物が団地規約により団地管理の対象としているかどうかによります。 管理組合法人が、団理管理組合法人でしたら、団地規約も定めていると思いますので、その内容を確認してください。
関連するQ&A
- 区分所有法第１７条の特別の影響を及ぼすべき時？
・管理組合から当棟の前の植栽（共用部分）を大幅な剪定、伐採するという計画がだされました。 ・私は植栽のおかげで、景観や隣家からのプライバシーが保てており、困ると主張しましたが、管理組合は植栽の大幅な剪定をする方針を変えてようとしません。 質問： ・区分所有法第１７条第２項の『共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。』というので対抗しようと思うのですが、過去判例とかあるのでしょうか？ ・お手数を掛けますが回答お願いします。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）について
建物の区分所有等に関する法律（通称：区分所有法）には下記のようにありますが、第三条を読んで「建物が存在すると管理組合（区分所有者の団体）は存在する」と主張する人が（ここの回答者の中に）います。しかし、第三十一条によると「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」がないと規約は作れません。規約がなくて管理組合（区分所有者の団体）は、どんな活動ができるのでしょう。 また、「管理人は集会による決議により選任され（第二十五条）」「集会は管理者が招集する。少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない（第三十四条）」「集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告（第四十三条）」とありますが、年１回の総会（集会）も開かれない状態で「管理組合（区分所有者の団体）は存在する」と言えるでしょうか？ （区分所有者の団体） 第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者か管理するときも、同様とする。 （規約の設定、変更及び廃止） 第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 ２ 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 区分所有法「管理所有」、第三者は含まれる…！？
はじめまして。 今年、マンション管理士と管理業務主任者を受験する者です。 11月末の試験に向けて、只今過去問を解いているのですが 「管理所有」に第三者は含まれる…？との表記がありました。 〔問A〕 管理所有に関する次の記述のうち、 区分所有法の規定によれば正しいものはどれか。 １ 規約に特別の定めを設けても、 管理者以外の区分所有者に共用部分を管理所有させることはできない。 ２ 管理所有者は、 区分所有者以外の第三者であってもなることができる。 ３ 法定共用部分は、 区分所有者及び管理者以外のものであっても所有することができる。 以上の問題に対し、私の考えでは 区分所有者以外の者を共用部分の所有者と 定めることはできない。(区分所有法11条2項) を思い出し 「管理所有者」は「管理者と区分所有者」だけだな～と思い １が正しいな…と思っていたのですが 解説を見たところ、１誤り２正しい３誤りと表記されていました。 何故なんでしょう。 区分所有法11条2項に「区分所有者以外は定めれない」と記載があるのに 何故、区分所有者以外(第三者)が「管理所有者」になれるのか ど～～しても理解が出来ないんです。 「管理所有者」=「管理者＋区分所有者＋それ以外」=だれでも！？ もう混乱状態です… 知識がある方、ご教授頂けませんか？ 解説は下記に記載しております。 どなたか判り易く教えて下さい。 【〔問A〕解説説明文】 １ 誤り 規約により共用部分の所有者となる(管理所有)ことができるのは、 区分所有者か管理者である(区分所有法11条2項、27条1項) 従って、管理者以外の区分所有者を管理所有者とすることができる。 ≪平成24、問6≫ ２ 正しい 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、 共用部分を所有することができる(区分所有法27条1項) そして、この管理者(管理所有者)は 区分所有者以外の者であってもよい(11条2項参照)。 ≪平成20年、問5≫ ３ 誤り まず、建物の共用部分には、区分所有法第４条１項に定める (1)法定共用部分「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他 構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は 区分所有権の目的とならないものとする。」と同条２項に定める (2)規約共用部分「第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、 規約により共用部分とすることができる。 この場合には、その旨の登記をしなければ、 これをもつて第三者に対抗することができない。」がある。 そして、共用部分は、同法第11条 「１項 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。 ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する」 「２項 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、 区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない 」 とあり、2項によれば、 第27条1項(管理者による管理所有)の場合を除き、 区分所有者以外には、 法定共用部分を含めて共用部分の所有者と定めることは出来ない。 ≪平成16年、問1≫ 引用サイト：マンション管理士／過去の試験問題 http://www20.tok2.com/home/tk4982/kako-table.html
- ベストアンサー
- その他（職業・資格）
- 区分所有と共有について
親の持っている 「賃貸」マンションを相続する際、 (1)兄弟で全体を共有 (2)例えば、1階・２階・３階と分けて相続 （この場合、共用部分の扱いがどうなるかイメージできません） (3)兄弟で管理組合を作る （各貸室を登記し、兄弟が各貸室の区分所有者になる） (1)と(3)は、なんとなくイメージできますが、(2)の場合 共用部分をそれぞれ階別に所有できるのでしょうか？ よろしくお願いします。
- 締切済み
- その他（法律）
- 収益一棟マンション今さら区分所有に変更できますか？
『収益一棟マンション今さら区分所有に変更できますか？』 現在、収益テナントビルを土地建物で一人で所有しています。 登記上は、土地１筆、建物１筆です。 １階２階部分は自宅で使用しており、３階４階５階部分は 各階ワンフロアーで医療テナントとして賃貸借しています。 自宅部分と、テナント部分の入口は全く別で、 各階にエレベーターが止まり、１階には管理人室を設置してあります。 築20年のマンションです。 そこで、ご質問ですが、５階部分の借主が５階部分のみ 購入したいと申し出があり、どうすればいいか迷っています。 まず、根本的に区分所有への登記さえ変更し、土地の持ち分を 含んだ区分所有の売買をすれば、売却が可能なのか？ 普通の中古マンションの売買と違い、 現在、管理組合や規約、修繕積立金等はありません。 このような場合、どういう方に頼んで、どのような費用や どのような手続きが必要なのか、教えていただければと 思います。 将来的には、３階４階も売却して、１、２階は自宅のまま 10年は使用し、10年後ぐらいには１，２階を売却したいと 考えています。借入は現在ありません。 宜しくお願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- テラスハウス区分所有建物修繕の合法的扱い方について
複数戸の土地付き戸建住宅が隣の建物と共通の壁一枚を介して一列に連なる形態のテラスハウス区分所有建物の修繕に関して、法律的な視点で教えていただきたいことが有ります。 このテラスハウスは、区分所有者の専有部分を構成する建物が、１００％個人所有の敷地内(現状は専有部分の区分所有者が敷地の所有者)に建築されています。この専有部分を構成する構造物(外壁、躯体など)は、100％個人所有の敷地内なので、排他的な専用となっています。 この区分所有者が所有する建物に(建物全体では、その一部分)が、その区分所有者が個人所有する敷地の地盤沈下で、敷地内に杭を打ち込み、持ち上げる大掛かりな工事が必要になりました。この場合、法律的には、修繕(原状回復)の責任(費用負担)は、１～3のいずれにあるのでしょうか。 1．区分所有建物を管理する管理組合 2．敷地の所有者 3．区分所有建物を管理する管理組合と敷地の所有者で分担 この場合、修繕費負担の割合はどのように割り振りが妥当でしょうか？ また、排他的に専用されている建物の特定な一部分のみ管理組合で修繕すると、各組合 員間の、負担に対する還元が著しく不均衡になり、区分所有法第30条3の区分所有者間の 利害の衡平にそぐわなくなるのではないでしょうか？その際の対処法ほとして考えれれ ることはどんなことでしょうか？ (例えば、費用面では効率的では有りませんが、 建 物全体に同じ工事を行う など。) また、この工事の可否を管理組合の集会で決議する場合、3/4以上の多数決、あるいは、全員の合意とすべきでしょうか。個人的には、個人所有の敷地にの所有権に関わることなので、全員の合意が必要ではなかと思うのですが、法的にはどのように扱うべきでしょうか。 もし、3/4の多数決で採決すると、個人所有の敷地の利用や処分について、敷地所有者の意向にかかわらず管理組合が制限を加えるようなことが出来ることになり、所有権を侵害することになるのではないでしょうか。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 管理規約と区分所有法、どちらが優先するか？
区分所有法の第17条(共用部分の変更)は平成14年に 「共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）は、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による集会の決議で決する。 →→ 「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものは除く）は、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による集会の決議で決する。」 に変更されていますが私の住むマンションでは管理規約の条文では「敷地及び共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）のままになっています。 早い機会に改定する必要があると思いますが、それまでにこの条文に該当する共用部分の変更が生じた場合、管理規約と区分所有法、どちらが優先するのでしょうか？ マンション固有の「管理規約が優先」と言う方もいれば、「区分所有法」は強行規定であり、こちらが優先と言う方がいます。どのように判断すればよいのでしょうか？よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- コンサルティング
- 区分所有法について教えてください。
３階建てのアパートの３階部分全部を所有しています。３階部分のエレベータホールや廊下は、３階のみで使うため、区分所有法上は、区分所有法３条の「一部共用部分」となり、１４条で専有部分の面積に算入され、所有形態は私の単独所有となっています。 このような場合でも改修をするときには、１７条により全員の3/4以上の決議が要るのでしょうか？ よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（インターネット・Webサービス）
- 共用部分と区分建物が絡んだ一棟の建物という表現がありますが、
共用部分と区分建物が絡んだ一棟の建物という表現がありますが、 【一棟の建物】というのはどういったことをさすのか 曖昧になってます。 添付画像について（赤い部分が共用部分です） (1)ひとつの建物の一室をＡ専有部分、 Ｂ専有部分、Ｃ専有部分の共用部分とし、 この専有部分と共用部分を一棟の建物とする (2)区分建物３棟が同じ敷地内（緑の線で囲んだ部分）にある 他の１棟の建物を共用部分（共有部分ともいうのですかね？） とし、この３棟の区分建物と同じ敷地内にある他の１棟を 合わせて一棟の建物とする つまり、緑の線で囲まれている部分が一棟になる 【一棟の建物】という言葉は(1)について使うのでしょうか？ それとも(2)についても使うのでしょうか？ 区分建物ではない建物について『主たる建物』と『附属建物』 は一つの建物として扱いますよね？ なので、区分建物の場合、(2)のようなときも一棟の建物として 扱うことがあるのか、 それとも(1)のみのことを一棟の建物というのかわかってないです。 よろしくお願いします。
- 締切済み
- その他（法律）
- (マンション系) 区分所有法の共用部分の権利に関し
現在、学習中なので、教えて下さい。 ↓↓ ・共用部分の「共有持分の割合」は、各区分所有者が所有する「専有部分の床面積」の割合（＝内法計算）によって算定されます。 ただし、「規約」で別段の定めをすることもできます。 ・共用部分の処分について。 各共有者の共有持分は、原則として、その区分所有者の所有する専有部分と分離 して処分することはできません。 ⇒「規約」により、専有部分と共有持分を「分離処分できると定める」ことはできない。 なぜ？どうして？ 共有者は、「区分所有法」に別段に定めがある場合は、分離処分ができる。 なぜ？ 規約であったり・区分所有法が混同してしまい、よく理解できません。 上記の内容は、どのように考えればいいのでしょうか？
- 締切済み
- 中古住宅・マンション
お礼
ありがとうございます。よく判りました。ベランダー等共有部分は一戸当たり月幾らと決めて徴収し、共有土地に駐車場をつくり、駐車場代と管理費を共有部分の修理に充ててきました。よって団地管理の対象にしています。よく判りました。ありがとうございました。