区分所有法第三十一条と一部共有部分の使用について

質問

旧公団が分譲した複数の棟から成り立っている団地です。駐輪場にバイクと自転車を停めていますが、無秩序に駐輪されているということで、「バイク置場については白線を引いて専有使用できるようにして持ち主を特定できるプレートの設置をする」という議案が１／２の賛成で可決しました。その後のバイク駐輪契約時に、初めて他棟のバイクを私たちの棟に停めるという説明がありました。（その後の調査で私たちの棟のバイク置場は他棟のバイクを含め１６台、他の棟のバイク置場は３台～４台しかとっていない）。私たちの管理組合規約では、駐輪場は「一部の組合員の共有に属する部分」になっています。私たちの棟に他棟のバイクを停めるのであれば、区分所有法第３１条第二項の手続きを踏む必要があり、この手続きを踏んでいない議決は無効と考えるのですがいかがでしょうか？
私ども管理組合の顧問弁護士は１／２の議決で問題無いと言っています。

区分所有法に明るい方の回答をお待ちします。

なお、最近自転車が増えたため自分の自転車が停められなくなっています。

回答No.2

tk-kubota · ベストアンサー

「一号棟の駐車場は一号棟の組合員に専有使用権があると」と言うことが、即 、「一部組合員の共有に属する部分」ではなく、あくまでも、一部の共用部分を一定の者が専用に利用することができると言うことですから、それを他の棟の者が専用使用することができるようにしても共用部分の変更ではないと思います。
従って、少なくとも、今回は区分所有法第３１条第二項の決議は必要ないと思います。
ですから、他の棟の者が使用することになっても同法同条の決議は必要ないと思います。
しかし、そうでないとしても、現実問題として、多数の組合員がおり、複数棟のものが入り交じっておれば、数々の問題もあるでしよう。そのような場合、大まかなことは管理規約で定め、細かなことは「使用細則」で定めてはどうでしよう。
これは区分所有法や管理規約に反しなければ、どんなことでもいいので、それを考えてみてはどうでしよう。

お礼

素人にも分かり易い説明で納得しました。ありがとうございます。

回答No.1

tk-kubota

まず最初に「複数の棟から成り立っている団地です。」と言うことですから、区分所有法65条以下の「団地」です。
団地は、各棟ごとに規約があるわけではなく、全棟で1つの規約とします。
そうしないと今回のように「他の棟の者が」と言うようになってしまいます。
区分所有法31条は規約を変更する場合の規定で、何処に自転車を停めるか等々は規約の変更ではないので一般決議で2分の1でいいです。
同法30条は、今まで専有部分だったところを総会の決議によって共用部分としようと言うことですから、今回のように、もともと駐輪場だった場所は共用部分ですから同法31条のことは考えないでいいです。
なお、気にかかることとして「持ち主を特定できる」と言うことですが共用部分を専有部分しすることは特別決議ですから4分の3の合意がないとできないです。
しかし、土地を専有部分とはできないので、結局できないことになります。
白線などで特定し、専用の使用権を管理組合が認めればいいわけです。
その決議は、2分の1です。

補足

早々に回答いただきありがとうございます。区分所有法の31条が規約を変更する場合の規定であることを理解しました。私の説明不足でしたが、規約は全棟で一つです。駐車場は各棟に備えられています。そのため駐車場は「一部組合員の共有に属する部分」・・・つまり、一号棟の駐車場は一号棟の組合員に専有使用権があると理解し、一号棟の組合員が専有できる駐輪場を他の棟の人も使えるようにするには、規約を変える手続き（一部組合員の共有に属する部分→全体の共有部分への変更）を踏む必要があると考えたのですが間違いでしょうか？ちなみに規約では、一号棟の駐輪場の修繕費は一号棟の棟別修繕費を使うことになっています。