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区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)について

 建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)には下記のようにありますが、第三条を読んで「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と主張する人が(ここの回答者の中に)います。しかし、第三十一条によると「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」がないと規約は作れません。規約がなくて管理組合(区分所有者の団体)は、どんな活動ができるのでしょう。  また、「管理人は集会による決議により選任され(第二十五条)」「集会は管理者が招集する。少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない(第三十四条)」「集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告(第四十三条)」とありますが、年1回の総会(集会)も開かれない状態で「管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と言えるでしょうか? (区分所有者の団体) 第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者か管理するときも、同様とする。 (規約の設定、変更及び廃止) 第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 2 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

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「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」よりは、 「区分建物が存在し2人以上の区分所有者が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は当然に存在する」のほうがより正しです。 分譲マンションなどでは別段の定めを必要としますし、分譲開始時に原始分譲業者は、32条に挙げられている4項目について公正証書規約(一人規約)を設定(複数分譲会社の場合を別手法)しています(主に、敷地権(割合)という表示登記と権利登記の架け橋が公正証書によって切断され、普通の登記と同じように、表示登記の錯誤が権利登記に波及しないため)が、例えば、区分所有権の対象が少数の小規模な区分建物の場合には、別段の定めを必要としないようなことも多く、分譲マンションのような別段の定めの管理規約を作ることも無く、分譲マンションのように団体として組織され、規約等で運営が定められている権利能力なき社団なり管理組合法人を作ることも無く、単に区分所有者の団体として区分所有法上の規定だけの集会の決議だけで運営しているのです。 管理者も定めないで、主に34条から46条の規定にしたがい(集会は、34条の5本文 「管理者がないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、集会を招集することができる。」で招集)、つまり別段の定めと言う管理規約の無い状態で運営されています。 なおNo1回答者townsさんの示す参考図書は(推測ですが) ・稲本洋之助・鎌野邦樹「コンメンタール マンション区分所有法」〔平成9年(1997)・日本評論社〕 か ・水本浩・遠藤浩・丸山英氣・編「基本法コンメンタール・マンション法〔第二版〕」〔平成11年(1999)・日本評論社〕 でしょう。 でも私は、 ・法務省民事局参事官・吉田徹・編著「一問一答 改正マンション法」〔平成15年(2003)・商事法務〕 ・法務省民事局参事官室「新しいマンション法-一問一答による改正区分所有法の解説」〔昭和58年(1983)・商事法務〕 も薦めします。

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>規約がなくて管理組合(区分所有者の団体)は、どんな活動ができるのでしょう。 区分所有者の5分の1以上で集会(総会)を開き(法34-5)、管理者を定め(法25-1)、共用部分の管理に必要な事項を決議(法18-1)すればいいのです。 ご指摘のとおり、規約の制定には4分の3の賛成が必要ですが、集会の決議は過半数で可能(法39-1)ですから、規約がなくても集会を開いて活動することが可能です。 >年1回の総会(集会)も開かれない状態で「管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と言えるでしょうか? 規約も管理者も理事会もない状態で「存在する」と言われても理解しにくいかもしれませんが、法律的に(観念的にと言い替えればわかりやすいでしょうか?)は存在しています。 法律を理解しようとするとき、生の条文を読んで文字通り解釈するだけでは充分ではないと思います。 コンメンタール(逐条解説)で、立法趣旨、改正があった場合はその理由、判例に関する解説を読まれることをお勧めします。 区分所有法に関しては、参考URLの本が代表的と思われますので、是非ご一読ください。

参考URL:
http://www.nippyo.co.jp/books/index.htm

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質問者からのお礼

>>年1回の総会(集会)も開かれない状態で「管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と言えるでしょうか? >規約も管理者も理事会もない状態で「存在する」と言われても理解しにくいかもしれませんが、法律的に(観念的にと言い替えればわかりやすいでしょうか?)は存在しています。  なるほど、一般的な会話では「有名無実」のものは「存在しない」と表現する傾向にあり、「存在するか?」=「有効な活動をしている管理組合は存在するか?」という意味と解釈すれば「存在しない」という事になる訳ですね。通常の会話で、有効な活動もしていないものを「存在する」と言っても意味のない事でしょうからね。 >区分所有法に関しては、参考URLの本が代表的と思われますので、是非ご一読ください。  ちなみに、参考の U.R.L. では「書籍の検索」のページが表示されます。 P.S.  「法律上の会話(法律用語)」と「一般の会話」のギャップを埋める努力(研究)をしている人もいるのでしょうが、そういうの(努力や研究)は、まだまだ、マイナーなのでしょうね。  法律は難しいからこそ、値打ちがある? (法律は難しいからこそ、弁護士がメシを食ってゆけるし、本も売れる?)

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