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東京都住宅供給公社を告発したい
東京都住宅供給公社は「管理契約」で区分所有法第２５条の管理者を名乗りながら少なくとも２００８年６月まで１４年間一度も集会を開かなかった。 区分所有法第34条に違反していませんか？ 区分所有法第71条基づいて告発できますか？ 可能であれば告発先と方法を教えてください。 経 過 １９４５年 公社の長期分譲住宅を３５年分割で購入 １９９４年 残金を繰上げ償還、所有権取得 公社と管理契約締結 ２００７年 １０月 全譲受人償還完了（この時点で管理組合結成の予定が公社の怠慢で大幅に遅れた） ２００８年 ６月 管理組合結成 参 考 「公社との管理契約」 第２条 乙は、本物件の所有権移転完了と同時に、土地及び共用部分ついては、甲が「建物の区分所有等に閥する法律」（昭和58年法律51号)第２５条に基づく管理者となることを承諾する。 第12条 乙は、乙を含む７５％に相当する譲受人が区分所有者になったときは、これらの物件の使用に伴う住宅所有者の共同利益を維持し、共同生活の円滑な運営をはかるため、甲の指導指示に従い管理組合を結成し、規約を定め、この規約を「建物の区分所有等に関する法律」（昭和58年法律５１号）に基づく規約とすることに同意するものとする。 「公社の主張」 区分所有法第３４条では、集会は管理者が招集し、少なくとも毎年１回集会を招集しなけれぱならないとされています。区分所有法第４２条では、集会が開かれたら、議事録を作成しなければならないとされています。しかし、それらの条文にいう管理者とは、区分所有法第２５条に基づく規約または集会決議において選任された管理者をいうのであり、公社はここでいう管理者にはあたりません。確かに、管理契約書第２条には管理者の記載かおりますが、本条は規約または集会決議によって公社が管理者となることを承諾しているにすぎず、本条のみによって、公社が区分所有法上の管理者になるわけではありません。
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＃２～５です。 区分所有法というのは元々民法の共有関係を、緩和・補足した法律だから、基本的には民事事件なので、裁判所などになると思います。 具体的には弁護士さん、公的な無料の法律相談ができる法テラスなどに相談してみてください。 なお、区分所有法には罰則が定められていますので、刑事事件の告発というのもできますが、告発先はよくわかりません。 法務局あたりか弁護士さんにでも確認してみてください。 ところで、 ＞区分所有法第３４条では、集会は管理者が招集し、少なくとも毎年１回集会を招集しなけれぱならないとされています。区分所有法第４２条では、集会が開かれたら、議事録を作成しなければならないとされています。 罰則規定は第４２条に対してはありますが、第３４条に対してはなかったと思います。 つまり年１回の集会を招集しなくとも罰則はありませんので、これについては告発することはできません。そして、集会を開いていないので、第４２条を違反することはないので、告発をすることはできないように思います。 よって民事で告訴などをするしかないように思います。
＃２～４です。 >たとえ公社以外の区分所有者が一人であっても３１条の要件を満たさないので公社の一存で規約の制定はできないと思います。 集会決議による場合は確かにそうです。しかし最初の規約というのは通常書面決議により成立します。売り主を区分所有者と見なすことは、売り主以外に最初に誕生した最初の区分所有者が売り主が用意した規約に同意した時点で、書面による規約が成立してしまうということになります。 これは非常に危険だと思います。 ＞区分所有法第４５条の書面による決議を指しているのでしょうか？ そうであれば第３４条に違反しているように思います。 第４５条の書面決議を指しています。 通常最初の規約は販売者が用意し、販売時に規約に対する承認をする書面をもらって、第４５条の書面決議により成立させます。 書面決議は全員が必要ですので、＃３で書いたように売れていない部分の所有者として売り主自身を含んでよいかどうかの問題です。 売り主自身を含んで、全員の書面による承諾が得られたとして管理者になったとすれば、区分所有法上の責任が生じます。 売り主自身を含むのはおかしいと考えれば、区分所有法上の管理者にはなっていませんので、区分所有法上の責任は発生しません。 この点は明確な取り扱い方法は決まっていないので、どちらが正しいかわかりません。冒頭のような危険性もありますし。おそらく裁判でもしてみないとはっきりしないでしょう。 ということで、書面による合意は売り主自身も区分所有者として有効であると考えて訴えることはできるでしょう。そしてそれが認められるかどうかを争うことになるのではないかと思います。 ただし、公社としてはたとえ区分所有者として扱われても、それは７５％以上の部分の自分以外の区分所有者が誕生した時点で管理者としてなることを承諾しており、それ以前については管理者になることは区分所有者として承諾していないといわれてしまうと、それを覆すのは難しいように思います（区分所有者として書面を提出してはいませんので）。 ＞公社は＃１さんへのお礼でも述べましたが民間より高額な基幹業務費を徴収し続けたからです。 ＞公社の管理事務費（民間の基幹事務費）が民間の見積もりに比べて３倍も高額なことです。 区分所有法を出すよりも、売り主としての立場を利用して、社会通念上きわめて購入者に不利な条件を付けたとして、信義則に反するなどを理由として不当利益の返還を求めた方が筋道が立てられるのではないでしょうか？ 売買契約に対して、消費者契約法などが利用できるかもしれません。 ＞建物の維持管理状態もけして良好ではありませんでした。 具体的にどのような管理不足があったかわかりませんが、区分所有法上の管理者でなくとも、管理契約により管理業務を行う責任はありましたので、管理契約に基づく債務不履行が利用できるかもしれません。 区分所有法上の管理者と管理業務は別物です。それをふまえて区分所有法にこだわらず、それ以外の方法を模索してみてはいかがでしょうか？
お礼
ご回答ありがとうございました。 ＞おそらく裁判でもしてみないとはっきりしないでしょう 公社を告発するのはむずかしいですか？ だめもとで告発したいと思いますが、方法と告発先を教えていただければ助かります。 私の説明不足があるようなので補足したいと思います。 ＞売り主を区分所有者と見なすことは・・・ ＞売り主自身を含んで、全員の書面による承諾が得られたとして管理者・・・ 民間の販売方法と異なり、公社は公社名義で登記された物件を販売し割賦完済後に所有権の移転登記します。ですから公社は２００７年１０月まで常に区分所有者であり続けたのです。 （質問の１９４５年は間違いでした） ↓ １９７２年～１９９４年間は公社が１００％所有し、公社名義で登記もされていました。 １９９４年：以降、繰上げ償還で所有権が移転され公社の持分が減少し始める。 ２００６年：公社の持分は４０％位だったようです。 ２００７年１０月：公社の持分はほぼゼロになる したがって、管理契約を締結した１９９４年時点で公社は大口の区分所有者でした。 ＞７５％以上の部分の自分以外の区分所有者が誕生した時点で管理者としてなることを承諾しており・・・ 私の曲解かもしれませんが管理契約第２条は第12条より前にあり７５％の条件は無いと思います。管理契約締結時点（１９９４年）で公社を管理者とする承諾を要求していると思います。むしろ第12条で７５％の区分所有者が出た時点で管理者を退くことを意味していると思います。 なお、管理契約と公社の主張は私のタイプミスが無ければ、原文通りで加筆や注釈はありません。
＃２，３です。 ＞９４年以降、最初の区分所有者がでた時点で所有権の多寡に限らず管理組合を設立すべきであったと思います。 これはどうでしょうか？法的根拠に基づかない個人的な県会ですみませんが、大半を売り主である公社が持っている段階で、管理組合を設立しては、公社の意見がすべて通ってしまいます。自己に都合のよう規約を成立されてはたまりません。 これは結構危険な状況です。 法的な根拠などはありませんが、公社の意見がまかり通らない過半の所有権が公社以外の区分所有者に移ったあたりの方が妥当のような気がします。公社側にはそのあたりの配慮があったとも考えられます。 もっとも、公社以外の区分所有者が２０％を超したとき、その区分所有者たちから要求があって集会を開けば、公社が過半を持っていても問題はなかったと思いますが。 この点は住民側にも公社任せにしていた面は、過失があるといえるかもしれません。 ＞公社の「規約が無い、集会での選任が無い」との主張が正しいとすれば、管理契約第２条で公社は区分所有法第３条を無視し法的効力がないのに区分所有法第２５条の管理者を名のったことになります。 管理契約の文面からすると、管理者を名乗ったのではなく、管理者として承認を得るために、集会決議を得ないで、書面による合意を得るための表現にすぎないと思います。
お礼
ご丁寧な回答ありがとうございます。 ＞公社側にはそのあたりの配慮があったとも考えられます 被害妄想かもしれませんが公社に配慮があったとは思えません。なぜなら、公社は＃１さんへのお礼でも述べましたが民間より高額な基幹業務費を徴収し続けたからです。建物の維持管理状態もけして良好ではありませんでした。 ＞自己に都合のよい規約を成立されてはたまりません 区分所有法第３１条で「規約の制定は区分所有者および議決権数の３／４以上の多数の決議によってする」となっています。たとえ公社以外の区分所有者が一人であっても３１条の要件を満たさないので公社の一存で規約の制定はできないと思います。 ＞管理者として承認を得るために、集会決議を得ないで、書面による合意を得るための表現にすぎないと思います 区分所有法第４５条の書面による決議を指しているのでしょうか？ そうであれば第３４条に違反しているように思います。 ＞住民側にも公社任せにしていた面は、過失があるといえるかもしれません この点に関しては言い訳できません。私どもが無知でした。公社が無知につけこんだのでしょうか？
＃２です。 ６５％だと、契約上の責任のないところですね。 集会で決めるべきことを、書面で決議するには、全員を要件とします。 但し売り主が公社でしょうから、公社を売れるまでの区分所有者と見なせば、公社を含めて全員が書面により同意することにより、管理者となっているということも考えられます。 このあたりどう判断されるかはわかりません。 なお、売れ残りマンションの管理費は売り主が負担すべきという考えもありますので、売り主を区分所有者の１人として扱うという考え方もあります。
お礼
再度の回答ありがとうございます。 ＞公社を売れるまでの区分所有者と見なせば・・・ 仰せのとおりです。 公社の長期分譲は民間のローンと異なり完済（繰上げ償還可）するまでは公社が所有権を有し、０７年１０月まで大口の区分所有者でした。現在も償還できない方がおり、公社は0.5%くらいの区分所有権者のようです。 私の考えですが、１９４５年から１９９４年までは公社が全所有権を有していました。しかし、９４年以降、最初の区分所有者がでた時点で所有権の多寡に限らず管理組合を設立すべきであったと思います。公社の「規約が無い、集会での選任が無い」との主張が正しいとすれば、管理契約第２条で公社は区分所有法第３条を無視し法的効力がないのに区分所有法第２５条の管理者を名のったことになります。公的機関として不適切であったと思います。
＞ 区分所有法第71条基づいて告発できますか？ できないように思います。 規約の成立は、管理組合集会決議による必要がありますので、組合集会決議を経ていなければ、後は全員の文書による合意が必要ですね。 管理者の選出については、規約か集会決議によらなければならず（区分所有法第２５条）、集会決議は行われていない様子ですのすので、集会決議により管理者にはなっていないと思われます。 また、規約は文書によるならば、区分所有者全員の合意が必要ですので、２００７年１０月の時点でなければ成立していないので、規約により管理者となるとしたらこの時点ですね。 以上のように考えられますので、区分所有法上の管理者になったのは、集会決議が行われた後か、文書により全員の合意が得られ、成立した規約によるものでなければならず、それは２００７年１０月以降と思われます。 そのため、区分所有法上の管理者としての責任はそれ以後に発生するもので、２００７年１０月ですとまだ１年経っていませんので、管理者として集会を開催しなければならない期間は過ぎていません。 でも区分所有法とは別に管理契約第１２条により、７５％の区分所有者が集まった時点で（この時期が不明）、公社は管理集会を開くよう指導することができましたし、管理契約により指導する責任があったと思います。。 この時点で指導に基づき管理組合を結成させ、集会を開き、全員賛成すれば、規約成立のための３／４（７５％）が集まりましましたので、規約は成立することができました。 また、管理者は過半数で可決できますので、管理契約の第１２条により７５％の区分所有者が成立した時点で、集会を開くよう指導すれば、区分所有法上の管理者を選出することもできました。 つまり区分所有法上の責任はないですが、管理契約上指導すべきことを指導しなかったのなら、民法上の債務不履行・過失責任を問うことはできるように思います。
お礼
ご回答ありがとうございました。お礼が遅れました。 残念ながら２００８年１０月の時点での完済者は６５％位だったようです。 公社の主張が正しいのでしょうか？
- super-gene
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回答にはなっていないかも知れません。 東京都住宅供給公社は法律の解釈でさえ、自身に都合の良いように 解釈してしまうようです。「公社の主張」も同様であるように思います。 出資者である東京都知事へ直接直談判された方が良いと思います。 理事長あてに苦情を出してもなんら改善されることがないと思います。
お礼
御礼遅くなりすみません。ご回答ありがとうございました。 公社を所管する東京都都市整備局に申し出ました。公社との話し合いを斡旋していただきましたが解決できませんでした。 私が憤慨している真の理由は公社の管理事務費（民間の基幹事務費）が民間の見積もりに比べて３倍も高額なことです。０７年１０月までは仕方ないとしても、０８年６月まで徴収し続けたことです。この件について新理事に成る方々に話ましたが乗り気ではないようでした。
お礼
ご回答ありがとうございました。 ＞刑事事件の告発というのもできますが、告発先はよくわかりません。 他の掲示板で相談してみます。 ＞第３４条に対してはなかったと思います。 罰則規定の第７１条四項に第４３条の規定に違反して・・・・とあります。 （第４３条管理者は、集会において、毎年１回１定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。） ＞民事で告訴などをするしかないように思います いろいろお世話になりましたが民事での告訴は考えていません。ご回答ありがとうございました。