団地の集会所、道路工事の費用と、管理組合の法人格の関係

質問

築３０年くらいの古い団地の自治会費の使い方についてです。

団地といっても１棟だけ、５階建てで４０世帯が入るものです。
この建物と別に、会議をする集会所の１階建てがあります。

この集会所の工事費が、管理組合費からではなく、自治会費から支払われていました。
また、団地入り口の道路工事費も自治会費から支払われていました。

区分所有法を見ていますが、よくわからないのは、登記、という言葉が出てくるところです。

この区分所有法は、管理組合を法人にして登記することを前提にしているのでしょうか。
登記した後でなければ、第三者に対抗することができない、という言葉が出てきます。

例えば、集会所は法定共用部分ではなく、規約共用部分らしいのですが、これも、登記しないと第三者に対抗することができない、みたいなことが書いていて、登記するためには法人になっていないといけない、ような。

わたしの認識では、集会所は共用部分であるので、自治会から工事費用を出すのはおかしいと思うのですが、管理組合が法人になっていれば、区分所有法により、自治会が管理組合に対し、工事費の請求ができるが、管理組合が法人になっておらず、集会所が共用部分として登記されていなければ、工事費用は自治会費が使われていても、問題はない、文句は言えないのでしょうか。

管理組合が法人になっている場合と、なっていない場合の違いを教えてください。

また、道路工事も同じですか。
つまり、管理組合が法人でなければ、これも自治会費から費用をだしてもよいのでしょうか。

第２章団地の規定を見ると、１団地内に数棟の建物があって、という条件が書いてあります。
ここのように団地ひとつと、１階建てのプレハブ集会所、１階建てのプレハブ倉庫のような構成の場合、この第２章に規定する項目はあてはまらないのですか。

回答No.1

kamaryu · ベストアンサー

正確なところはマンションの敷地や建物の登記簿を確認しないと解らない部分があるのですが・・・
１棟の建物と規約共用部分であるプレハブの集会所という事ですので、「団地」ということにはならないと思います。

その集会室が登記されていないのであれば、確かに第三者に対抗することはできませんが、所有権移転をするときには、元の所有者が印鑑証明をつけないと売却できませんし、土地の持ち分も無いでしょうから現実的に新たに第三者が現れることは考えられません。
心配であれば（本当はしておいた方が良いと思います）、共用部分：集会所と規約に書いてあって、その建物を特定できる図面があれば「規約設定共用部分」という登記ができます。
法人になる必要はありません。

solarisxさんが仰る通り、共用部分である集会室や敷地（道路）の補修費用を自治会費で支払うのは意味が違います。
共用部分の工事費用は所有者の団体である管理組合の修繕積立金等で支払うべきで、自治会は賃借人も含めた居住者の団体ですから、自治会費は居住者のコミュニティ等に使われるべきですね。

古いマンションでは、区分所有という概念が良く理解されないままに自治会とゴッチャになっていることが良くあります。

区分所有法のお勉強をされているようですね。
法律の文章はとても解りづらい言い回しが多いので苦労しますが、徐々に理解できるようになりますので、頑張ってください。
解説を読むとより分かりやすくなります。

法人化を目指す管理組合が多いのですが、法人にするメリットはほとんど無いどころか、面倒なことも多いので、特に必要が無い限りはお勧めできません。
法人だからできて、そうでない組合ができないなんてことはそんなに有りません。

法人になると・・・
管理組合法人の規約が必要になります。
契約や裁判の名が理事長名ではなく管理組合法人名になります。
不動産の登記ができます。
事業収入に課税されます。
代表役員が変わるたびに登記の必要があります。
財産目録や名簿の作成が義務になります。

集会所が法的にどうなっているのかが心配なので、登記簿を取ってみると良いかもしれません。
まれに分譲会社の登記になっていることがあります。
昔のデベロッパーは何でもアリでやりたい放題でした。

お礼

お返事、ありがとうございました。

＞共用部分の工事費用は所有者の団体である管理組合の修繕積立金等で支払うべきで、自治会は賃借人も含めた居住者の団体ですから、自治会費は居住者のコミュニティ等に使われるべきですね。

やはりそうですよね。
どうも、自治会の目的自身があいまいになっているように見えます。
ほかにも、庭の掃除用具、機械も管理組合が出すのか自治会で出すのか、みたいな話がありますが、これは、自治会の目的に庭の管理というのがあるので、自治会で出してもよい、と思っています。でも、管理費の使用目的の中にも掃除という項目があるので、管理費で出して、管理組合の備品、という形にしてもいいのかな、とも思っています。
ここは、管理組合員と自治会員は同じですから。