私道の問題で建築確認が下りるか

質問

中古物件を購入しようと思っています。ところが一つ心配なことがあります。既に建物がありますので当面の間は問題ないんですが将来、建築基準法の上で建替えが容易にいくか心配しています。現況は、南から北へ公道（４M道路）が１０M程度あり、そこを直角に、東から西へ私道（４M）が１０M程度あります。中古物件（B)はその突き当たりです。また、直角に曲がった右側（北側）にもAという敷地があります。私道はAとBの共有の道路です。私道は公道に対して４M接しています。不動産の話では、建築確認の際、私道の真中（２Mの所）に線を引き申請するのでお互い公道に対して２M接しているので問題ないとのことです。本当にそうなんですか？　それともお互いに承諾書が必要になりますか？　
このような場所でなるべくではそのような問題を抱えずスムーズに許可が下りる方法を教えてください。

回答No.8

kkknagisa

回答が遅くなり、申し訳ありません。

うーん。少し話がこんがらがっていますね。整理する必要が有ろうかと思われますね。

intheforestさんも言われていますが、まず、購入しようとする住宅の敷地はどの範囲なのかを、確認する必要がありますね。
４ｍ巾の通路の先の部分のみなのか、４ｍ巾の半分を含んだ旗竿敷地なのか。
当然、お隣のＡさんの敷地がどうなっているかも確認する必要があります。

私が読んだ限りでは、旗竿敷地と思われますし、旗竿敷地としていない場合は、将来的には建替が不可能な土地となる危険性があります。
また、巾４ｍの部分が、将来的に建築基準法上の道路とみなされる可能性は低いと思われます。（現在の状況で、建築基準法上の道路であれば、話は全く違ってきますが。）

さて、以上を整理してからの話とした方が良いかと思いますが、No.5の補足に一応、回答すると、

「旗竿地で私の購入しようとしている敷地（Ｂ）が旗の部分にあたります。竿の部分の右側がもう一軒（Ａ）の敷地になります。竿の根元が公道に４Ｍ接しています。」
私の思っている状況と合致します。

「Ａの敷地に入るのに竿の部分を跨がなければなりません。よって竿の部分が共用になっています。」
建築基準法はあくまで、「Ａの敷地」と「Ｂの敷地」に分かれています。それを「ＡとＢで共用している」状態です。良くあることかと思います。

「この竿の敷地は４Ｍありますので半分で２Ｍずつ公道に接していることで建築確認の際はお互いに承諾書がいらないと言う不動産の話です。」
そのとおりだと思います。
確認申請上、特に承諾書等は必要有りません。

「しかし、別の人の話ですと竿の部分は共用はしているので承諾書は必要になるということです。」
確かに、お互いに相手の敷地も含めて通路として使用しているのならば、共用しています。
承諾書が必要かどうかは別として、互いに共用することの協議なりは必要と思われます。

「私は今後、将来に渡り面倒な手続きをせず確認申請がとれればいいんですが？」
先にも書きましたが、竿の部分も含めて敷地となっていれば、問題はありません。

なんだか、余計に解りにくくなってしまいましたね。

まず、購入しようとする住宅の敷地の範囲を確認下さい。

お礼

購入する範囲は４ｍ巾の半分を含んだ旗竿敷地を購入しようとしています。
後半の説明でよく分かりました。参考にし最終判断は市の建築住宅課に行って確認し購入したいと思います。ありがとうございました。

回答No.7

noname#19073

＞登記地目が公衆用道路になっていれば問題はないんですか？

問題があるかどうかということではなくて、状況を確認する為の一つの手段です。「地目」自体に大きな意味は無いという考え方もありますが、一般的には私有地でも公衆用道路となっていれば、公共性が考慮されて固定資産税等が免税となったりします。そうなると現況で判断すればその部分は「私道」として捉えた方が適切かな、ということです。

＞公衆用道路になっていても私有地には変わりないんですか？

はい。

先にも書きましたが、Bの敷地や共有地の登記簿や公図などを基に、特にその共有地の扱いをどう考えるべきなのかをよく調べてみる必要があります。
何度も書きますが、その共有地をAの承諾なく部分的にでもBの建築敷地に算入することはトラブルの原因になります。

又、逆にその共有部分が「建築基準法上の道路」と見なされる状況だった場合には、Bはその部分を接道として建築するわけですから、Aの都合だけでその私道を廃止することも出来ません。

お礼

何度もありがとうございました。

回答No.6

noname#19073

＞建築確認の際、私道の真中（２Mの所）に線を引き申請するのでお互い公道に対して２M接しているので問題ない

この業者の言い分からすると、5さんが書かれている通りにその共有私道部分の半分をあなたの敷地として4mの公道と接道しているという形（敷地延長）を取ろうとしていると思いますが、

そもそもその私道の持分がABで2分の1ずつだったとしても、持分というのは、真ん中に線を引いて「こっち半分はAのもの、あっち半分はBのもの」というような性質のものではありません。完全にそうしたいならば分筆して半分に割るしかありません。

そういう意味では、その「共有」私道の半分をあなたが勝手に線引きして自分の建築計画上の敷地にしてしまったら、Aが建築する上では、その部分は使えなくなりますのできちんと協議・合意の上で進めないとトラブルになります。
要するに共有土地を一部分でも建築上の自分の敷地として使うには共有者の承諾は不可欠になります。

その私道部分が4m幅員で確保されているならば、位置指定道路に認定してもらえば、共有私道とはいえ公共性の高いものになりますので、ほぼ公道と考えてその接道での建築計画が可能です。それが手っ取り早いですがこれをするにもA並びに隣接地等の利害関係者、役所の承諾が必要です。

その私道部分の登記地目は公衆用道路になっておりませんかね？また、建築基準法42条2項道路ではありませんよね？役所の道路課や土木課に行けば道路の扱いについては教えてもらえます。
又、建築指導課に行けば現在建っているAやBの家がどのような申請（敷地や道路）に基づき建築されたかの副本が残っている場合がありますので、色々調べた方が良いです。

業者はちょっといい加減な対応の気がします。根本的にその共有部分を「道路」として考えるか「敷地」として考えるか、という部分は重要な問題です。

完全に公道と接していれば良いのですが、今回の様な事案で道路と敷地との微妙な関係というのは慎重によく見極めていかれたほうが良いと思います。重要でありながら意外に難しい部分です。

補足

登記地目が公衆用道路になっていれば問題はないんですか？
また公衆用道路になっていても私有地には変わりないんですか？

回答No.5

kkknagisa

「私道」と言っている巾４ｍの部分は道路ではないと思われます。
書かれている方も居ますが、「旗竿敷地」の「竿」の部分で、道路ではなく、建築物の敷地の一部です。
巾４ｍの部分が「道路」であれば、敷地はその４ｍの部分に２ｍ以上接すれば良いのですが、「道路」でなく「敷地の一部」で有れば、最も幅の狭い箇所が２ｍ以上で、「公道」に２ｍ以上接していなければなりません。
「道路」の形態をしていても、「道路」として認められていなければ、「道路」ではありません。

確認申請上は問題有りません。
但し、あくまで「敷地の一部」ですので、将来的に現状のまま「相手方の部分も含めて巾４ｍの道路のように」使用できるかできないかは、当事者間の問題でしかありません。
充分、協議しておくしかないでしょうね。

補足

ありがとうございます。
敷地の一部と言うことでもう一度お聞きいたします。
たしかに旗竿敷地のような感じが致します。旗竿地で私の購入しようとしている敷地（Ｂ）が旗の部分にあたります。竿の部分の右側がもう一軒（Ａ）の敷地になります。竿の根元が公道に４Ｍ接しています。Ａの敷地に入るのに竿の部分を跨がなければなりません。よって竿の部分が共用になっています。この竿の敷地は４Ｍありますので半分で２Ｍずつ公道に接していることで建築確認の際はお互いに承諾書がいらないと言う不動産の話です。
しかし、別の人の話ですと竿の部分は共用はしているので承諾書は必要になるということです。私は今後、将来に渡り面倒な手続きをせず確認申請がとれればいいんですが？

回答No.4

nobugs

接道については、私道・公道に関わらず、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接する必要があります。

ただし、私道の場合には、位置指定道路か４２条２項の見做し道路として、特定行政庁指定を受けている必要があります。

まず、地元の役所の都市計画課で、道路の指定を調べる必要があります。

文面では、私道ではなく、敷地延長として幅員２ｍの通路部分となり、敷地面積に算入されるものの、その延長距離で建築制限があります。

確実に４ｍ以上あり、中心線を塀か境界石ではっきりとさせておき、登記上もはっきりとさせておく必要があります。
自治体によっては登記簿の写しを要求するところもあります。

回答No.3

char2nd

建築基準法では、公道に対し２ｍ以上の幅で接している必要があります。これを摂動義務といいます。
　私道により接続している場合は、その私道の幅が２ｍ以上必要です。そのような土地を。敷地延長または旗竿地といいます。
　２軒で１つの私道を共有している場合は、合わせて４ｍ以上の幅があれば建築確認は問題ないはずです。
　ただし、この私道部分の幅は自治体によって独自の基準を設けている場合もありますから、確認は必要です。

http://www.sumu2.com/chishiki/law/site/02.html

回答No.2

alias3

ポイントは、物件AとBを挟む私道の幅因が4m以上か未満かです。

4m以上であれば、これは私道であろうが公道であろうが、建基法上の道路ととなり、一般の住居ですと敷地が2m以上接していることで、他に問題が無い場合は建築確認申請が下ります。

4m未満の場合、道路と敷地の境界線は、基準時の道の中心線から、水平距離2m後退した線とみなされます。
この道路を、一般に「法42条2項道路」または、「みなし道路」といいます。

この道路内にある基準時以前からの建築物は、ただちに、撤去や移転をする必要はありませんが、改築や増築などの工事の際には、道路部分の建物の撤去を含めた計画をすることになります。
道路沿いの家は、一軒ごとに、工事のたびに後退していただくことにより、しだいに4mまで拡幅されることになるのです。

さて、ご質問者様が目を付けておられる物件は、恐らく基準法改正以前の建築物であるため、新たに改築や解体して建替えする場合、私道の中心線から2m以上セットバックすることにより、例え、物件Aが現況のまま、私道の中心線から2m以内に敷地及び建物があったとしても、問題なく建替えることは可能です。
無論、相手の建替え自体に対する承諾は不要です。

但し、場合によっては、重機等が入ることで、私道が一時的に使用困難にすることも考えられますので、物件Aに住人が居れば、予め、話を通して、理解してもらう必要があります。

逆に、理解が得られない場合、工事をすることが不可能な場合も出てきます。
これは建基法上の話ではなく、民法上の通行権の話になります。
囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）といって、問題の私道が、誰かの所有する敷地に設置された道路であった場合、何人もその通行を妨げることができない、という縛りが発生します。
が、文面から拝見するに、この問題が発生するケースにはなり得ないと思いますので、不動産業者の言うように、概ね、問題が無いと思って宜しいでしょう。

回答No.1

yamanekotama

お住まいの市町村建築課で確認できます。文面からでは判断出来ませんので・・・。ご容赦ください。