地上権について

質問

土地の所有権と地上権の関係の質問です。
あるマンションの土地の一部が他人の所有する土地なんです。
しかし、ややこしいのがその人は建設会社に地上権だけを売っています。
この場合、地上権は建設されたマンションの持ち物となると思うのです。
このようなケースでも地上権だから、『借地借家法』の適用を受けてしまうのでしょうか？
受けないとすれば、どういう法律を当てはめて考えるのが妥当なんでしょうか？
でも借りたのではなく買ってマンションを建設し分譲販売したから、
マンション購入者全員の持ち物と思うんですけどね・・・・。
でも土地がないと地上権行使もできないし。
どうなんでしょうか？結構、今揉めてます。お詳しい方がおられましたら教えて下さい。

回答No.6

chakuro · ベストアンサー

この場合、所有者と地上権者が同一人物なんだから、事実関係としては、当然、マンションを建てるために、その人と建設会社の間で交渉があって、けっきょく「地上権だけならやってもいいよ」っていう話になったわけだから、実質は、やっぱり、所有者と建設会社の地上権設定契約だったはずなんです。だから、前からある地上権の登記は抹消して、新しく設定登記を入れるか、移転したあと、登記事項の変更登記を入れるかしないといけない。それが正しいやり方のはずです。
　登記はとりあえずおいといて、建設会社と所有者兼地上権者の間では、どんな契約書を取り交わしているのでしょうか？ただ、既存の地上権を買っただけだとしたら問題です。皆さんのマンションの前に別の建物が建っていて、そのための地上権だったのを買ったならまだいいですけど、それにしたって、賃料の契約内容など、そのままじゃ不都合だったりもするわけです。
　そこのところがはっきり煮詰まっていない場合、所有者には、地上権の内容を、いま建っているマンションのための地上権として、合理的なものに変更する契約の締結に応じる義務がある、そう考えるべきなのではないでしょうか？
　もはや、この変更契約の当事者は、法的には皆さんと所有者ということになるのですが、分譲業者に説明不足という過失があれば、たとえば、交渉に弁護士を立てるなら、その費用を、分譲業者に負担してもらうとか、そういうかたちで、業者の責任は追及していけばいいのではないでしょうか？
　けっきょく、皆さんとしては、賃料の不当値上げなんかに頭を悩ませるのがいやなんだと思いますが、だとしたら、賃料については「固定資産税の何倍とする」というふうに定めれば、固定資産税のかわりに賃料を払っていると思えば、気休めにはなるし、地主も不当値上げがしにくくなると思います。